Sumilla: La morosidad en edificios y condominios constituye uno de los principales desafíos de la administración en propiedad horizontal. Su adecuada gestión exige un procedimiento progresivo, proporcional y respetuoso del reglamento interno, orientado a obtener el pago voluntario antes de acudir al Poder Judicial. Este comentario desarrolla lo que considero son distintos niveles de actuación que todo administrador debería aplicar para una cobranza eficaz y jurídicamente ordenada.
Introducción
La morosidad dentro de los edificios y condominios es un fenómeno recurrente que afecta directamente la sostenibilidad económica y operativa de la propiedad horizontal. En muchos casos, la falta de pago de algunos propietarios compromete el mantenimiento de bienes comunes, servicios esenciales y la calidad de vida de toda los condóminos.
Por ello, el administrador —figura clave en este régimen jurídico— debe implementar un sistema de cobranza gradual y coherente con el Reglamento Interno y con los principios que rigen la propiedad horizontal. La finalidad no es castigar, sino asegurar el cumplimiento voluntario y evitar medidas judiciales innecesarias.
A continuación, se exponen los pasos que desde mi entendimiento y experiencia conforman un mecanismo de cobranza eficaz y respetuoso de derechos.
1. Primer nivel: El acercamiento directo y la búsqueda de acuerdos
La primera reacción frente a un propietario moroso debe ser siempre el diálogo. Un acercamiento directo permite comunicar la deuda, escuchar las razones del incumplimiento y plantear soluciones inmediatas, como un cronograma razonable de regularización.
Este nivel prioriza la comunicación clara, el trato respetuoso y la búsqueda de acuerdos que permitan resolver el problema sin mayores tensiones. Muchas morosidades se solucionan únicamente con este paso.
2. Segundo nivel: Presentación de razones ante la Junta de Propietarios
Si el acercamiento directo no resuelve el problema, corresponde invitar formalmente al propietario a exponer su situación ante la Junta Directiva o incluso ante la Junta de Propietarios.
Este espacio cumple dos objetivos esenciales:
- Transparencia, al permitir que la comunidad conozca la situación.
- Toma de decisiones informada, para que la administración defina las siguientes acciones o alternativas.
Este mecanismo refuerza el sentido comunitario y ofrece al propietario una segunda oportunidad de justificar su incumplimiento.
3. Tercer nivel: Remisión de una carta notarial
Cuando la morosidad persiste, la administración debe remitir una carta notarial que deje constancia formal de la deuda y de los reiterados incumplimientos.
Esta comunicación cumple dos funciones jurídicas relevantes:
- Acredita un requerimiento fehaciente de pago.
- Demuestra que la administración agotó mecanismos de solución previa antes de acudir a sede judicial.
A pesar de su mayor firmeza, se mantiene dentro de un esquema de cobranza progresiva y proporcional.
4. Cuarto nivel: Restricción de bienes y servicios comunes
Si no hay respuesta al requerimiento notarial, el administrador —siempre respetando el Reglamento Interno— puede disponer restricciones en el uso de bienes y servicios comunes, siempre que no afecten derechos fundamentales.
Ejemplos permitidos:
- Restricción del uso de gimnasio, piscinas, áreas verdes o zonas recreativas.
- Restricción del uso del ascensor cuando no afecta el derecho al libre tránsito (por ejemplo, cuando el propietario puede usar escaleras sin riesgo).
- Suspensión del servicio de recepción de paquetes por guardianía, sin impedir que el propietario reciba su pedido directamente.
Estas medidas se basan en criterios de proporcionalidad e igualdad, pues un propietario que no contribuye al mantenimiento no puede beneficiarse de los servicios comunes sin restricción alguna.
5. Quinto nivel: Publicación del nombre del propietario moroso
Cuando el reglamento interno lo permite, puede publicarse en áreas comunes la relación de propietarios morosos, indicando su nombre, número de unidad y monto adeudado.
Esta medida cumple una finalidad de transparencia comunitaria, sin constituir hostigamiento ni vulneración de derechos personalísimos, siempre que se mantenga un lenguaje neutro e informativo.
6. Sexto nivel: Interposición de la demanda judicial
Finalmente, si ninguno de los pasos anteriores logra el pago, corresponde iniciar la demanda judicial de cobranza. Su objetivo es recuperar la deuda mediante ejecución judicial, embargos u otras medidas previstas en la ley.
Este paso representa el último nivel del sistema de cobranza y solo debe utilizarse cuando se hayan agotado todas las alternativas de gestión interna.
Conclusiones
La gestión de la morosidad en propiedad horizontal debe ser un proceso gradual, coherente y respetuoso del reglamento interno, que comience por el diálogo y solo concluya en sede judicial en caso de ser estrictamente necesario. Este esquema equilibrado asegura la sostenibilidad económica del condominio, evita conflictos innecesarios y fortalece la convivencia comunitaria.
