¿Qué es la prescripción adquisitiva de dominio? Bien explicado

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Sumario.- 1. Prescripción adquisitiva, 2. Nuestra definición, 3. Requisitos, 3.1. Continua, 3.2. Pacífica, 3.3. Pública, 3.4. Como propietario, 4.La prescripción adquisitiva de dominio corta o de buena fe, 4.1. El justo título y la buena fe, 5. Conclusiones, 6. Bibliografía.

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1. Prescripción adquisitiva

De acuerdo con el artículo 950 de nuestro Código Civil (en adelante CC):

La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.

Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.

De acuerdo con una doctrina portuguesa la posesión del derecho de propiedad u otros derechos reales de disfrute, mantenido durante un cierto período de tiempo, faculta al propietario, a menos que se especifique lo contrario, a adquirir el derecho correspondiente al ejercicio de su actuación. Desde el punto de vista de las formas de adquisición de los derechos reales, la usucapión es, por lo tanto, una forma de adquisición originaria, porque el usucapiente adquiere su derecho, no por causa del derecho del propietario anterior, sino a pesar de él. Según este precepto, la usucapión es un efecto de la posesión, pero un efecto meramente posible, no necesario, ya que puede haber posesión sin usucapión. (Soares, Crispim, Fernandes y Alves, 2017, p. 111)

A decir de Carranza y Ternera, el papel ortodoxo de la posesión es el de vehículo que conduce a la usucapión; no hay usucapión si no hubo posesión previa y continua (sine possessione, praescriptio non procedit) durante el término indicado por ley. (Varsi Rospigliosi, 2019, p. 48)

2. Nuestra definición

De las ideas expuestas podemos definir a la prescripción adquisitiva como aquella forma de adquisición originaria de la propiedad a través de la posesión de un bien inmueble por un periodo de tiempo determinado sumado a otros requisitos (posesión continua, pacífica, pública y como propietario).

3. Requisitos

Pasemos a ver a continuación los requisitos:

3.1. Continua

Se entiende por posesión continua aquella que se presenta en el tiempo sin intermitencias ni lagunas. No se necesita, empero, que el poseedor haya estado en permanente contacto con el bien y basta que se haya comportado como lo hace un dueño cuidadoso y diligente, que realiza sobre el bien diversos actos de goce de acuerdo con su particular naturaleza. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 282)

No es imprescindible que el usucapiente ejerza por sí mismo y durante toda su vida actos posesorios como el cultivo de la tierra, la presencia en el inmueble, la conservación de la cosa, el pago de impuestos, el mantenimiento de los apartaderos, la defensa contra las vías de hecho de terceros y otros. Los actos realizados a través de agentes o empleados se consideran igualmente útiles y legítimos. Tampoco es necesario continuarse la posesión en una misma persona, lo que naturalmente se dificulta con el tiempo. Por ello establece la ley que el sucesor pueda unir a su posesión la de su predecesor (accessio posesiónis) (Da Silva Pereira, 2014, p. 140)

Por tanto, la continuidad a la que hace referencia este requisito es de carácter relativo, ya que no debe ser necesariamente permanente, sino que bastará probar el ejercicio de alguno de los atributos de la propiedad (usar y disfrutar) en un tiempo inicial y otro posterior presumiéndose la posesión en el tiempo intermedio.

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3.2. Pacífica

Aclara Albaladejo que la posesión es pacífica “aunque se defienda por la fuerza. Como de lo que se trata es que la situación mantenida violentamente no tenga valor (mientras que la violencia dure) para quien ataca la posesión de otro, hay que afirmar que sí hay posesión pacífica para el que defiende por la fuerza la posesión que otro trata de arrebatarle”. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 283)

La posesión pacífica a la que hace referencia este requisito es de carácter relativo ya que se reputa pacífica, incluso en aquellos casos en que el poseedor recurra a la “defensa posesoria” ya que la ley le brinda esa tutela.

3.3. Pública

Ouien posee no debe temer que su posesión sea conocida, debe de actuar con la naturalidad que le daría tener un derecho legítimo. No adquirirá quien subrepticiamente se introduce en un inmueble y permanece oculto en una habitación del mismo con la intención de que el propietario no lo descubra. (Bullard Gonzáles, 1987, p. 77)

De ser clandestina la posesión no podría considerarse que el propietario haya abandonado la posesión. Como dice Elena Higton “la posesión debe manifestarse, a fin de que los terceros especialmente el dueño puedan admitir la existencia del poseedor en su inmueble”. (Vásquez Torres, 2003, p. 112)

La posesión pública involucra que el ejercicio de alguno de los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) puedan ser advertidos por las personas que moren cerca al inmueble o pasen por sus alrededores.

3.4. Como propietario

Quedan de consiguiente excluidos aquellos poseedores que gocen de la llamada posesión inmediata como son los arrendatarios, usufructuarios, usuarios, comodatarios, anticresistas, retenedores y depositarios. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 283) Como consecuencia podemos afirmar que para que el poseedor pueda adquirir por prescripción no solo debe ejercer uno de los atributos de la propiedad, sino comportarse como si tuviera todos ellos. (Bullard Gonzáles, 1987, p. 77)

La posesión como propietario involucra que el poseedor ejerza los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) y además se comporte como si realmente fuese el dueño (animus domini) quedando excluidos quienes posean el bien en virtud de un título conferido por el dueño del mismo.

4. La prescripción adquisitiva de dominio corta o de buena fe

Nos hemos acabado de referir a la prescripción adquisitiva de dominio larga o de mala fe, la cual requiere del paso de 10 años (juntos a los requisitos previamente mencionados) para su configuración. Ahora nos vamos a referir, brevemente, a la prescripción adquisitiva de dominio corta o de buena fe, la cual requiere del paso de 5 años.

4.1. El justo título y la buena fe

En general podemos considerar que el justo título es aquel acto jurídico constitutivo de derecho, que reúne todos los requisitos exigidos por ley, cuyo fin es transmitir la propiedad de un bien; pero viciado por carecer el transferente del derecho de disponer de dicho bien, y que sin embargo, es la causa jurídica que ha producido la posesión del prescribiente. (Vásquez Ríos, 2003, p. 113)

Es decir, quien transfiere el bien podría tener el uso y el disfrute sobre el mismo pero de ninguna manera la disposición. Por lo tanto, podría tener cualquier otro derecho real sobre el bien (uso y habitación, usufructo, superficie, servidumbre, etc.)  menos el de propiedad.

De lo dicho, hallamos la principal característica del justo título, es decir, que se halle viciado solo por la calidad personal del transferente, reuniendo en cambio, todos los demás requisitos exigidos por la ley, para transferir la propiedad (Vásquez Ríos, 2003, p. 113)

Cabe resaltar, que ese acto jurídico no debe estar sujeto a causal de nulidad absoluta, pues en ese supuesto carecería de idoneidad y no era por lo tanto, justo. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 284)

Contrario sensu, habría justo título incluso en aquellos casos en los que los actos jurídicos celebrados adolezcan de nulidad relativa (anulabilidad)

Así pues, el reivindicante que se opone a la usucapión del poseedor alegando la nulidad de su título, podría hacerlo en el caso de nulidad absoluta por estarle permitido a cualquiera, más no así en el caso de nulidad relativa (anulabilidad), pues, él es un tercero respecto a ese acto. (Vásquez Ríos, 2003, p. 114)

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Con respecto a la buena fe, el poseedor tiene que haber actuado teniendo la convicción de ser el legítimo propietario del bien que posee. Conviniendo precisar que la buena fe no es simplemente un estado anímico o subjetivo, sino que debe corresponder a un elemento causal, objetivo, cual es el justo título del que tratamos anteriomente. Faltando el justo título no existiría explicación racional de fenómenos anímicos. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 285)

Lo importante en la buena fe, entonces, es que la misma debe estar presente al momento en que se adquiere el bien; en ese instante no debe existir posibilidad de duda,por parte del comprador de que se está adquiriendo del verdadero propietario. Si posteriormente se descubriese que se halla en un error, este no se consideraría. (Vásquez Ríos, 2003, p. 115)

Por lo tanto, cuando se trate de adquirir un bien por prescripción adquisitiva corta o de cinco años será indispensable contar tanto con una buena fe subjetiva (creencia) como con una buena fe objetiva (comportamiento) ya que que el adquirente creerá (buena fe subjetiva) que recibe el bien, de quien tiene el poder de disposición para transferirlo, en base al justo título utilizado para celebrar el negocio jurídico(buena fe objetiva). El justo título es causa de la creencia de que se adquiere de quien tiene verdaderamente el poder de disposición para transferir el bien.

5. Conclusiones

Podemos definir a la prescripción adquisitiva de dominio como aquella forma de adquisición originaria de la propiedad a través de la posesión de un bien inmueble por un periodo de tiempo determinado sumado a otros requisitos (posesión continua, pacífica, pública y como propietario).

La continuidad es una de carácter relativo y no debe ser necesariamente permanente, sino que bastará probar el ejercicio de alguno de los atributos de la propiedad (usar y disfrutar) en un tiempo inicial y otro posterior presumiéndose la posesión en el tiempo intermedio.

La posesión pacífica a la que hace referencia este requisito es de carácter relativo ya que se reputa pacífica, incluso en aquellos casos en que el poseedor recurra a la “defensa posesoria” ya que la ley le brinda esa tutela.

La posesión pública involucra que el ejercicio de alguno de los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) puedan ser advertidos por las personas que moren cerca al inmueble o pasen por sus alrededores.

La posesión como propietario involucra que el poseedor ejerza los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) y además se comporte como si realmente fuese el dueño (animus domini) quedando excluidos quienes posean el bien en virtud de un título conferido por el dueño del mismo.

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La prescripción adquisitiva de dominio corta o de cinco años requiere de justo título y de buena fe.

Cuando hablamos de justo título, quien transfiere el bien podría tener el uso y el disfrute sobre el mismo pero de ninguna manera la disposición. Por lo tanto, podría tener cualquier otro derecho real sobre el bien (uso y habitación, usufructo, superficie, servidumbre, etc.)  menos el de propiedad.

Existe justo título incluso en aquellos casos en los que los actos jurídicos celebrados adolezcan de nulidad relativa (anulabilidad).

Cuando se trate de adquirir un bien por prescripción adquisitiva corta o de cinco años será indispensable contar tanto con una buena fe subjetiva (creencia) como con una buena fe objetiva (comportamiento) ya que que el adquirente creerá (buena fe subjetiva) que recibe el bien, de quien tiene el poder de disposición para transferirlo, en base al justo título utilizado para celebrar el negocio jurídico(buena fe objetiva).

El justo título es causa de la creencia de que se adquiere de quien tiene verdaderamente el poder de disposición para transferir el bien.

6. Bibliografía

ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Derechos Reales. Tomo III. Lima: Normas Legales.

BULLARD GONZÁLES, Alfredo (1987). “La prescripción adquisitiva y la prueba de la propiedad inmueble”. En Themis, Segunda Época, n. 7, pp. 76-80.

DA SILVA PEREIRA, Cario Mário (2014). Instituições de Direito Civil. Direitos Reais. Volúmen IV, Rio de Janeiro: Forense.

VARSI ROSPIGLIOSI, Enrique (2019). Tratado de Derechos Reales. Posesión y Propiedad. Lima: Universidad de Lima.

VÁSQUEZ RÍOS, Alberto (2003). Derechos Reales. Propiedad. Copropiedad. Usufructo. Superficie. Servidumbre. Tomo II. Lima: San Marcos.

SOARES, António; CRISPIM, Júlio; FERNANDES, Liberal y ALVES, Tómas (2017). Lições de Direitos Reais Timor-Leste. Faculdade de Direito da Universidade do Porto, Centro de Investigação Jurídico-Económica, Universidade Nacional Timor Lorosae.

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