Sumario: 1. Introducción; 2. El concepto de título en el ámbito posesorio; 3. Construyendo el concepto de justo título posesorio; 4. El concepto de justo título, su finalidad traslativa y la buena fe; 5. Conclusiones.
1. Introducción
La prescripción adquisitiva de dominio —o usucapión— constituye uno de los institutos más relevantes del Derecho Civil patrimonial. A través de ella, el ordenamiento reconoce efectos jurídicos al ejercicio estable, público, pacífico y continuo de la posesión, transformando una situación fáctica en un derecho real pleno.
El Código Civil peruano contempla dos modalidades de usucapión para bienes inmuebles en su artículo 950: a) la prescripción ordinaria (que requiere, como mínimo, cinco años de posesión calificada) y b) la prescripción extraordinaria (que requiere, como mínimo, diez años de posesión calificada), siendo la primera la que, adicionalmente, exige, como requisito distintivo, la concurrencia de justo título y buena fe.
El concepto de justo título ha generado una cierta ambigüedad de criterios en la jurisprudencia nacional. Diversas salas superiores y la propia Corte Suprema han ensayado definiciones que, en ocasiones, resultan disímiles entre sí, lo que motivó su inclusión como materia de debate en el XI Pleno Casatorio Civil de octubre de 2025, al que fuimos invitados atentamente por la Corte Suprema como amicus curiae.
El presente trabajo tiene por objeto describir, de forma sucinta, las características básicas de este concepto.
2. El concepto de título en el ámbito posesorio
La palabra “título” asume diversas acepciones en el derecho. Así, “título” es el instrumento o documento que acredita una determinada situación jurídica (la escritura pública de compraventa, el título de abogado, una partida registral, etc.). Por otro lado, “título” es la posición jurídica que se invoca en un determinado contexto (por ejemplo, habito un inmueble a título de propietario o a título de cónyuge). Finalmente, “título” es también el acto jurídico negocial en base al cual se adquiere un derecho subjetivo que habilita a su titular al ejercicio diversas facultades.
Precisamente, en el contexto de la posesión, el término «título» alude específicamente al acto o negocio jurídico que justifica o legitima la relación posesoria. El sistema supone que el poseedor ha entrado en posesión de un bien en mérito a un negocio jurídico, normalmente representado por un contrato (por ejemplo: una compraventa, una permuta, un arrendamiento o un comodato). En tal sentido, el título posesorio es el acto jurídico negocial subyacente que explica el origen y la naturaleza de la posesión.
En esta línea, el Cuarto Pleno Casatorio Civil señala: “Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer”. Posteriormente, a partir de lo establecido en este precedente vinculante se ha extendido el concepto de título a la fuente normativa estatal, al concordarlo con el fundamento de la casación que lo motiva[1] y que no solo alude al “acto”, sino también al “hecho”. El título posesorio, entonces, no solo está fijado por la fuente negocial voluntaria, sino también por la fuente legal.
3. Construyendo el concepto de justo título posesorio
Partimos nuestro análisis señalando que, a diferencia del título posesorio ordinario —que únicamente justifica la posesión—, el justo título es aquel acto jurídico negocial de fuente privada que, teniendo por finalidad la transmisión del dominio, resulta ineficaz para producir ese efecto, aunque en la realidad haya motivado en uno de los celebrantes (el errado adquirente) el ejercicio de la posesión. Es un negocio jurídico fallido en su pretensión de transmitir la propiedad, que termina generando una posesión ilegítima y que permite acceder a la usucapión ordinaria para obtener una declaración favorable que convierta al poseedor en propietario.
Para comprender cabalmente el justo título, resulta imprescindible recurrir a la teoría general del negocio jurídico, en particular al concepto de ineficacia y a la distinción entre ineficacia estructural e ineficacia funcional.
3.1. Ineficacia, ineficacia estructural e ineficacia funcional
Un negocio jurídico es ineficaz cuando no surte los efectos jurídicos para el cual fue celebrado, es decir, cuando los efectos correspondientes a su función negocial y a la aspiración práctica de las partes no se realizan.
Esto se presenta, primeramente, en la llamada ineficacia estructural o invalidez. En este tipo de ineficacia la carencia de efectos de un negocio se presenta en el origen del acto (defecto genético), por hechos inherentes a la estructura misma del negocio, por atentar contra el orden público o las buenas costumbres, o por presentarse vicios graves en su celebración. Como ejemplos de ineficacia estructural tenemos: la inexistencia, la nulidad o la anulabilidad.
Del otro lado, tenemos a la ineficacia funcional en la que el negocio jurídico pese a ser válido al contar con todos los requisitos necesarios para su conformación, no surte los efectos deseados. En este supuesto, el acto de autonomía privada perfectamente conformado a nivel de existencia y validez aún no cuenta con la capacidad de producir efectos jurídicos y de poder cumplir su propósito. El defecto, por lo general, es sobreviniente a la celebración del acto. Ejemplos de esta ineficacia serían: la suspensión, la resolución, la revocación o la inoponibilidad. [2]
3.2. La inoponibilidad
Es la forma menos gravosa de ineficacia reconocida por el sistema jurídico y que “(…) priva a un acto jurídico negocial, válido y eficaz entre las partes, de sus efectos respecto de determinados terceros a quienes la ley dirige su protección permitiéndoles ignorar la existencia del negocio e impidiendo a las partes ejercitar pretensiones jurídicas dirigidas contra esos terceros protegidos” [3] Básicamente, un negocio jurídico inoponible es aquel que, siendo válido y eficaz entre las partes que lo celebraron, no produce efectos frente a determinados terceros, quienes pueden ignorarlo o actuar como si no existiera.
Un negocio jurídico inoponible cuenta, entonces, con: a) validez interna, pues el acto no es nulo ni anulable al no ser su problema la validez mencionada, sino su eficacia frente a terceros, b) ineficacia relativa, pues padece de ineficacia parcial al proteger solo a terceros determinados y c) facultad del tercero de poder ignorarlo, aunque también puede invocarlo si le conviene (la inoponibilidad protege al tercero, no lo obliga).
Como supuestos de negocios inoponibles tenemos: el fraude al acreedor, el acto con falta de publicidad registral (como, por ejemplo, la exigida para el pacto de indivisión), y la ausencia de legitimidad o legitimación en un acto dispositivo. Este último supuesto, importante para el tema que estamos analizando, involucra a quienes pretenden transferir un derecho del que no son titulares, constituir uno cuando carecen de potestades para ello y realizar un acto de disposición actuando en representación de una persona sin contar con poder debidamente otorgado o con facultades insuficientes para suscribir el acto negocial.
3.3. La legitimación
La legitimidad o legitimación negocial es un presupuesto de eficacia del negocio jurídico frente al titular del derecho subjetivo o situación jurídica, cuando se crean obligaciones o se celebran negocios de disposición que afecten el contenido de ese derecho. La ausencia de legitimación en los negocios jurídicos ocurre cuando una parte carece de la facultad, poder de disposición o competencia para contratar sobre un derecho o interés determinado, induciendo la ineficacia del acto bajo la forma de inoponibilidad, en lugar de su nulidad o invalidez. En resumen, es la falta de coincidencia entre quien actúa y quien debe disponer del derecho.[4]. De esta forma, un contrato celebrado entre un sujeto ilegitimo y un cocontratante es inoponible para el sujeto legítimo que no lo celebró, aunque dicho contrato sea válido y eficaz para quienes lo celebraron.
Ahora, no es que el acto negocial sea ineficaz absolutamente, sin duda surte efectos relativos solo entre quienes lo celebraron, mas no vincula al verdadero titular del derecho objeto de la transferencia. Por ejemplo: Un non domino celebra un contrato de compraventa como vendedor a fin de transferir la propiedad de un bien inmueble al comprador. El acto tendrá inmediatamente efectos obligacionales entre ambos (de hecho, el comprador, por ser titular de un derecho de crédito, podrá demandar al transferente no propietario por incumplimiento de contrato y solicitar un resarcimiento), pero no genera un cambio en la esfera patrimonial del verdadero propietario (no ocurrirá el fenómeno de la transferencia de propiedad perteneciente a los derechos reales), ni lo vinculará obligacionalmente para que disponga del dominio.
4. El concepto de justo título, su finalidad traslativa y la buena fe.
De acuerdo con todo lo manifestado, podemos definir al justo título como un negocio jurídico válido pero ineficaz en la pretensión de transmitir propiedad (fenómeno de los derechos reales) e inoponible por ausencia de legitimación o legitimidad de quien pretende disponer del dominio, como sujeto activo, al carecer de la capacidad sustantiva para hacerlo, ya sea porque no es titular del derecho de propiedad que pretende transferir o porque ejercita una representación que no tiene (ausencia de poder) o que resulta defectuosa. Sin embargo, el justo título justifica la posesión del falso adquirente al generarle la idea de que es el legítimo propietario del bien inmueble [5].
Podemos decir entonces que a nivel de la teoría de los derechos reales el justo título no es útil para complementar el proceso de transferencia de propiedad descrito en el artículo 949 del Código Civil para bienes inmuebles el que, ordinariamente con la creación de la sola obligación de enajenar derivada del negocio celebrado, transfiere la propiedad sin necesidad de un modo tradicional como la entrega o el registro. Al igual que con las pretensiones de transferir bienes indeterminados y futuros, la transferencia espiritual del 949 no funciona cuando el bien no es propio, cumpliendo el mandato recogido en el principio de que nadie puede transferir derechos que no forman parte de su patrimonio.
Además, el justo título funciona como un justificante de la posesión de un usucapiente quien la ejerce al amparo de la buena fe subjetiva, propia de los derechos sobre bienes, por la cual el poseedor cree en la legitimidad de su posesión al auto percibirse, también, como el legítimo propietario del bien.
Mientras que a nivel de la teoría del negocio jurídico el justo título es un acto jurídico negocial válido pero ineficaz en sentido estricto, bajo la figura de la inoponibilidad por ausencia de legitimidad o legitimación del transferente, al no contar este con el poder de disposición para ello y no vincular al verdadero titular del derecho subjetivo.
Los supuestos de ausencia de legitimidad comunes en el justo título son: a) un negocio jurídico en el que se pretende transferir la propiedad de un bien cuando el transferente es un non domino, b) un copropietario que pretende transferir la propiedad del bien común actuando como único dueño del bien, c) cuando una persona sin poder celebra un negocio jurídico dispositivo y d) cuando una persona con poder excede de las facultades otorgadas y celebra un negocio dispositivo. En todos estos supuestos, el verdadero titular del bien no es afectado en su titularidad y su derecho no es materia de transferencia.
Por otro lado, hay que tener en cuenta que además de la falta de legitimación es absolutamente necesario que, para ser considerado justo título, el acto negocial debe tener el incuestionable objetivo y finalidad de transferir la propiedad de un bien inmueble. Esto guarda lógica con la razón de ser de la usucapión regulada en el artículo 950 del Código Civil, la cual constituye un modo originario de adquirir la propiedad. Es decir, si la prescripción adquisitiva otorga la propiedad, el justo título debe corresponder a ello en su objeto o finalidad. Podemos decir, entonces, que un título que no busca transferir propiedad no es justo título.[6]
Esto último también se engarza con otro requisito del justo título que en la práctica resulta inmanente al título inoponible y sin legitimación: la buena fe. No basta con tener un negocio sin legitimidad y cuyo objeto haya sido transferir la propiedad de un bien, sino que el mismo debe haber generado la creencia en el adquirente de que verdaderamente era el legítimo propietario.
Estamos ante un supuesto de aplicación del concepto de buena fe subjetiva en el ámbito de los derechos reales, el cual consiste en la convicción o creencia personal y genuina de que se es titular legítimo de un derecho (como ser propietario de un bien) y de que la forma en que se adquirió fue correcta y conforme a la ley. En efecto, el falso adquirente tiene la idea o creencia de que es el correcto y legal propietario del bien hasta que tenga conocimiento de lo errada de su percepción.
Ahora, esta creencia debe basarse en títulos que no generen dudas o que no regulen situaciones jurídicas en donde la transferencia de propiedad sea un fin secundario o indirecto (por ejemplo, un título sometido a una condición no realizable). Un usucapiente debe tener la convicción y generan en la judicatura el mismo efecto, de que su título le otorga la propiedad sin mayores inconvenientes y no bajo interpretaciones complejas de lo pactado en él.
Por ende, bajo las ideas comentadas, podemos decir que no serán justo título:
- Los negocios jurídicos nulos o anulables, pues estos padecen de ineficacia estructural y no tienen validez.
- Los negocios jurídicos en los que se constituyan otro tipo de derechos reales diferentes a la propiedad como el usufructo, la servidumbre o el uso y habitación, o que busquen trasladar una situación fáctico-real como los de traspaso de posesión.
- Los negocios jurídicos obligatorios que solo permitan el uso del bien como el arrendamiento o el comodato.
- Los contratos en los que la transferencia de propiedad no sea la finalidad evidente del acto, como sucede con los contratos preparatorios (promesa de venta).
- Las constancias de posesión, documentos administrativos o algún tipo de reconocimiento estatal diferente a la adjudicación en propiedad de un bien inmueble.
- Los contratos sometidos a condición suspensiva, con reserva de propiedad o que hayan sido incumplidos de tal forma que, claramente, hayan afectado la transferencia del bien y no puedan generar buena fe en el adquirente.
5. Conclusiones
Primera. El título posesorio es el acto o negocio jurídico que justifica o legitima la relación posesoria de una persona sobre un bien. Su concepto es amplio: no se limita al documento que acredita la propiedad, sino que abarca cualquier acto negocial o hecho normativo que explique el origen y la naturaleza de la posesión, conforme a lo establecido en el Cuarto Pleno Casatorio Civil.
Segunda. El justo título, como requisito específico de la prescripción adquisitiva ordinaria prevista en el artículo 950 del Código Civil peruano, es un negocio jurídico válido en su estructura, pero ineficaz en su pretensión de transmitir la propiedad, debido a la ausencia de legitimación o legitimidad del transferente. Esta ineficacia es de naturaleza funcional y adopta la forma de inoponibilidad frente al verdadero titular del derecho.
Tercera. Para ser calificado como justo título, el negocio jurídico debe reunir tres condiciones concurrentes: i) validez estructural, esto es, no debe adolecer de nulidad ni anulabilidad; ii) finalidad traslativa de dominio, lo que excluye los actos que solo transfieren la posesión o constituyen derechos reales limitados; y iii) generación de buena fe subjetiva en el adquirente, es decir, la convicción genuina de ser el legítimo propietario del bien.
Cuarta. El justo título no puede desvincularse de la buena fe como requisito concurrente. Ambos elementos constituyen una unidad funcional: el negocio inoponible provee el sustento objetivo de la posesión, mientras que la buena fe subjetiva —entendida como la convicción genuina del adquirente de ser el legítimo propietario del bien— le confiere el fundamento subjetivo necesario para acceder a la modalidad ordinaria de la usucapión. La ausencia de cualquiera de ellos impide que opere la prescripción adquisitiva ordinaria
Quinta. Los supuestos más comunes de justo título son aquellos en los que el transferente carece de legitimación para disponer: el contrato celebrado por un non domino, el acto dispositivo realizado por un copropietario que actúa como único dueño, el contrato celebrado por un representante sin poder suficiente y el negocio en el que el representante excede sus facultades. En todos estos casos, el verdadero titular del bien no queda vinculado por el acto dispositivo ajeno.
Sexta. No cualquier negocio jurídico puede calificar como justo título. Quedan excluidos, entre otros, los negocios nulos o anulables —por carecer de validez—, los que constituyen derechos reales distintos a la propiedad, los contratos que solo habilitan el uso del bien, los contratos preparatorios, las constancias de posesión y los documentos administrativos que no impliquen una adjudicación en propiedad, así como los contratos sujetos a condición suspensiva no cumplida o con reserva de propiedad que impida generar buena fe en el adquirente. Esta delimitación resulta fundamental para dotar de coherencia y predictibilidad al sistema de usucapión ordinaria, y debería orientar la construcción de criterios jurisprudenciales uniformes en el marco del XI Pleno Casatorio Civil.
Referencias
[1] Cuarto Pleno Casatorio Civil, fundamento 61.
[2] PALACIOS MARTINEZ, Eric. Contribución a la teoría del negocio jurídico. Lima: Jurista, 2002, pp. 165-170
[3] MALICKI, Anahí. Comentario al artículo 396. En: Código Civil y Comercial de la Nación. Rivera, Julio C. y Medina, Graciela (Dir.), Buenos Aires: La Ley, 2014, T I, p. 887
[4] MORALES HERVIAS, Rómulo. La falta de legitimidad del contrato en el Derecho europeo y en el Derecho iberoamericano: inoponibilidad o ratificación. En: Revista Gaceta Civil y Procesal Civil, Nro. 30, 2015, p. 24.
[5] La judicatura nacional ha recogido este criterio en diversos pronunciamientos. Así, el Pleno Jurisdiccional Civil de La Libertad (2009) estableció lo siguiente:
“Por justo título debe entenderse a todo título legal que transmite el derecho de propiedad, pero que resulta imperfecto, puesto que el transferente no es el propietario legítimo; dicho de otro modo, es el título que reúne todos los requisitos para transferir la propiedad, excepto uno: no lo otorga el verus dominus o, siéndolo, no tiene capacidad de enajenar”.
Asimismo, la Casación 3323-2013-Lima señaló que:
“(…) justo título es el instrumento legal imperfecto mediante el cual se ha transferido la propiedad a favor del adquirente, pero cuyos efectos no se producen debido a causas ajenas al mismo; por lo tanto, quien detenta tal instrumento […] puede reclamar de quien es propietario inscrito en los Registros Públicos la prescripción adquisitiva a su favor”.
Finalmente, la Casación 3891-2013-Lima sostuvo que:
“Lo expuesto se corrobora con la segunda parte del artículo 950 del Código Civil, que reconoce la posibilidad de plantear la usucapión cuando existe un justo título; esto es, un acto jurídico que tenga como finalidad la transferencia de la propiedad, pero que, por la existencia de algún defecto en el poder de disposición de quien transmite, genera la imposibilidad jurídica de transferirla. Sin embargo, para considerar que un justo título es tal, debe cumplir con los presupuestos de validez y veracidad”.
[6] La Casación 61-2018-Lima Este sostuvo que:
“(…) el justo título previsto en el artículo 950 del Código Civil conlleva la existencia de un acto jurídico mediante el cual se transmite la propiedad, pero por determinadas causas resulta ineficaz, lo que excluye aquellos casos en los que solamente se transmite la posesión”.
