Sumario: 1. Justificación. 2. Definición de eficiencia arquitectónica. 3. Ventajas de su comprensión e implementación. 4. Consideraciones legales. 5. Conclusiones y recomendaciones finales.
1. Justificación
Hace algunos días se nos solicitó la emisión de un informe legal respecto al incumplimiento de las obligaciones contractuales de una empresa proyectista. El cuestionamiento del promotor inmobiliario se fundaba en que el proyecto presentado por el proyectista no cumplía las expectativas financieras que aquel esperaba.
Al revisar los documentos firmados por las partes —que fueron hechos por respetadas firmas legales— no fue una sorpresa notar que no se incluyera dentro de ellos una cláusula de eficiencia arquitectónica en el que se defina el coeficiente objetivo deseado. Salvo honrosas excepciones de destacados abogados y firmas legales especializadas, en nuestro medio no es costumbre que el equipo legal trabaje de la mano con el equipo técnico generando como la falta de inclusión de algunos aspectos sumamente relevantes, como la que nos reúne en esta oportunidad.
No es este el lugar para desarrollar el caso que da origen a estas notas; únicamente deseo desarrollar brevemente los alcances de esta cláusula y anotar algunas ventajas de su uso.
2. Definición de eficiencia arquitectónica
La eficiencia arquitectónica puede definirse como aquella ratio de área vendible obtenida en un determinado proyecto. Típicamente, suele calcularse en función de cualquiera de los siguientes mecanismos: (i) área vendible sobre área de terreno; o, (ii) área vendible sobre área techada total.
No existe una ratio ideal única aplicable a todos los casos, pues esta dependerá de cada situación concreta, por lo que es preciso que el equipo legal pueda entender los objetivos comerciales y financieros del proyecto en concreto. A nuestros lectores arquitectos no les debe de resultar extraño encontrar ratios que fluctúan entre el 55% y el 70%, siendo todos ellos aceptables y adecuados.
La fluctuación de la ratio se debe a razones tan variadas como el cumplimiento de parámetros urbanísticos hasta objetivos financieros esperados, pasando por consideraciones comerciales propias de cada mercado. Asimismo, es posible que pueda verse afectada según el aprovechamiento de condiciones climáticas (v. gr. una implementación adecuada del ángulo de incidencia del sol para mejorar la temperatura según la temporada del año, o valerse de las diferencias de presión y temperatura para la circulación del aire, entre otras consideraciones, afectan directamente el coeficiente de eficiencia arquitectónica.
Las empresas promotoras de mayor envergadura suelen tener definidos estos apartados y sus contratos contienen cláusulas de eficiencia arquitectónica que se adecúan a las necesidades de cada proyecto. Sin embargo, son las medianas y pequeñas promotoras inmobiliarias las que suelen carecer de estas consideraciones en sus contratos, generándoles pérdida de tiempo debido a la reformulación del trabajo del proyectista más veces de las que se debería si se hubiera tenido esto en consideración. En este contexto, es posible que la esta pérdida pueda ser la diferencia entre lograr un proyecto rentable o no.
Como puede percibir el lector, una errónea comprensión de este coeficiente puede impedir el logro de los objetivos financieros del inversos. Sin dudas, la pandemia del covid-19 obligará a reevaluar las ratios deseados en futuros proyectos en atención a las nuevas necesidades de densidad en los proyectos inmobiliarios. En todo caso, resultará necesario que el equipo legal trabaje en conjunto con el equipo arquitectónico para definir el coeficiente del proyecto en particular.
3. Ventajas de su comprensión e implementación
Vista la importancia del uso adecuado de la cláusula de eficiencia arquitectónica correctamente estructurada, pasemos a revisar algunas de las ventajas de su implementación:
- Ventajas para el promotor inmobiliarios: tal vez la principal razón para su implementación es que permite cuantificar de forma más certera los ingresos esperados del proyecto, y, a partir de ello, calcular de mejor forma algunos indicadores financieros, entre los que destacan especialmente dos: (i) la tasa interna de retorno (TIR); y, (ii) la rentabilidad de las ventas (ROS por sus siglas en inglés).
- Por parte de la empresa proyectista: de cara al proyectista, esta cláusula es un elemento adicional que le otorga parámetros definidos sobre los cuales deberá de encuadrar su trabajo.
El trabajo del abogado especialista será, entre otros aspectos, no solo asegurar que el contrato cuente con una cláusula de eficiencia arquitectónica, sino especialmente que ella refleje de forma clara que se satisfagan los intereses y requerimientos deseados para el proyecto inmobiliario. Si ello es logrado, se colabora con la reducción de costos del proyecto, al reducir costos de solución de conflictos.
4. Consideraciones legales
Como sabe el lector, en un contrato de diseño arquitectónico, la obligación principal del arquitecto consiste en la elaboración del proyecto arquitectónico. Por otra parte, la obligación principal del promotor inmobiliario es la de pagar los honorarios profesionales.
En este orden de ideas, el contrato de diseño arquitectónico puede ser encuadrada como un contrato de servicios o, para alguna corriente dentro de la teoría general del contrato, como una forma particular de contrato de obra. Por mi parte, considero que el mismo se encuadra dentro de la primera figura negocial.
Desde la perspectiva del arquitecto, su obligación se traduce en una prestación (principalmente) de hacer. El cumplimiento de su obligación exige la consecución de los objetivos deseados para el proyecto inmobiliario. Conviene reiterar que el abogado deberá de comprender también aquellos objetivos, a fin de establecer las cláusulas contractuales para el logro de los mismos.
En este sentido, como primer paso, será necesario definir si la ratio se establecerá entre área vendible y el área de terreno, o si lo será respecto al área techada total. Igualmente, una cláusula de eficiencia arquitectónica completa deberá de definir, por ejemplo, cuáles serán los criterios para aceptar la variación de la ratio deseada, qué criterios de aprovechamiento de las condiciones de ubicación del terreno deben de ser priorizadas (aprovechamiento de la vista de áreas verdes, facilidad de acceso vehicular a la vía pública, etc.), cuál será el nivel de aprovechamiento de condiciones climáticas, cuál será la relación entre los espacios de uso privado y público, entre otras necesidades que el experto legal debe de ser capaz de entender y, más aún, visualizar, aportando soluciones a problemas que todavía no se han planteado.
Una consideración especial será evaluar si la contratación de una determinada empresa se debe al interés en que el proyecto sea realizado por determinadas personas que trabaja para ella. Si ello fuera así, deberá evaluarse si conviene o no que el contrato quede resuelto por la simple salida de estas personas (vale decir, si el contrato revestiría características de contrato personalísimo o no), pues bien podría resultar el proyecto útil para el promotor.
Finalmente, el abogado deberá de cuidar de que todos los intereses y obligaciones tengan una protección. Me refiero a utilizar las ventajas que se otorgan a los contratos con prestaciones recíprocas. Así, es preciso establecer cláusulas que permitan retener pagos ante el incumplimiento (o riesgo de incumplimiento) de los objetivos, de los plazos deseados, o –inclusive- poder resolver el contrato si ello fuera necesario.
5. Conclusiones y recomendaciones finales
Sin duda, la crisis generada por el covid-19 obligaba a ser más estrictos en el cumplimento de objetivos que antes podrían haberse dejado pasar. Ahora no solamente deberá de verificarse el cumplimiento de los objetivos financieros, sino que el factor deberá de adecuarse a los nuevos estándares que exija el mercado.
En este escenario más que nunca resulta vital que los equipos jurídicos y técnicos trabajen de forma conjunta para comprender las necesidades del proyecto. El rol de los abogados, hoy más que antes, exige la comprensión de los aspectos técnicos de otros campos de conocimiento.
El equipo legal deberá de cuidad que los contratos atiendan adecuadamente los presupuestos y motivaciones contractuales, así como los riesgos y sus mecanismos de mitigación. No hacerlo podría condenar al proyecto al fracaso.
