¿Qué se requiere para que la sección de una propiedad exclusiva pase a ser zona común? [CCXLIII Pleno del Tribunal Registral]

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El lunes 26 de abril de 2021 se desarrolló el CCXLIII Pleno del Tribunal Registral. Los temas abordados fueron:

Tema 1: Aprobación de lineamientos para la digitalización de títulos físicos y elaboración de expedientes virtuales para el trabajo remoto en el Tribunal Registral.

Tema 2: ¿Se requiere instrumento público de transferencia de parte de la unidad exclusiva para que pase a ser zona común?

Tema 3: Calificación de impedimento para ser testigo testamentario.

Tema 4: ¿Procede la inmatriculación en mérito a una escritura pública o a una sentencia de división y partición?

Tema 5: Independización de aires sobre aires.

Tema 6: Naturaleza de las áreas reservadas para vías metropolitanas, provinciales, regionales o nacionales.

A continuación revise el debate suscitado y las conclusiones en torno al tema 2, referido a la procedencia de la independización de los aires sobre aires.


TEMA 2

¿Se requiere instrumento público de transferencia de parte de la unidad exclusiva para que pase a ser zona común?

Ponente: Aldo Samillán Rivera

Resoluciones discrepantes:

➢ Resolución 989-2020-SUNARP-TR-L: Se requiere instrumento público de transferencias de una parte del área de la unidad exclusiva que pasa a ser zona común (considerando 13).

➢ Resolución 1086-2020-SUNARP-TR-L: La transferencia de las áreas de propiedad exclusiva que pasan a ser comunes por la aprobación de la ampliación de fábrica constituye un aporte voluntario. Por lo tanto, no es necesario contar con la aprobación de la junta de propietarios. Tampoco presentar instrumento público de transferencia (considerando 15).

¿Se requiere instrumento público de transferencia de parte de la unidad exclusiva para que pase a ser zona común?

Resolución N° 989-2020-SUNARP-TR-L de fecha 19/6/2020

Con la resolución citada se resolvió la apelación contra la denegatoria de inscripción al título N° 2451505-2019 [Lima] mediante el cual se solicitó la inscripción de modificación de independización de la sección de propiedad exclusiva denominada “Unidad Inmobiliaria B”, modificación parcial de reglamento interno sujeto al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad común, entre otros actos.

Así, con la modificación de la Unidad Inmobiliaria B se pretendió la independización de 2 unidades inmobiliarias y, a su vez, la cesión de una fracción de área de propiedad exclusiva para que pase a formar parte de las zonas comunes.

Sobre este último punto, en el numeral 13 de la referida resolución, la Sala señaló que en el caso de transferencias de secciones de propiedad exclusiva no se requerirá de autorización previa de la junta de propietarios, pues sobre dichas secciones recae el derecho de propiedad exclusivo. En tal sentido, el propietario de una sección exclusiva podrá disponer de la misma en los términos establecidos en el artículo 923 del Código Civil, sin necesidad de aceptación o autorización alguna por parte de la junta de propietarios.

Añadió que debe tenerse en cuenta que dicha transferencia tiene como consecuencia la creación de nuevas zonas comunes, razón por la cual resulta necesaria la modificación del reglamento interno a efectos de incorporar dichas secciones y pueda existir adecuación con la independización propuesta.

Y finalmente señala que, en vista que estamos frente a una transferencia de propiedad, no podrá eximirse de presentar el instrumento público correspondiente que contenga el acto traslativo de dominio.

Resolución N° 1086-2020-SUNARP-TR-L de fecha 3/7/2020

Con la resolución citada se resolvió la apelación contra la denegatoria de inscripción al título N° 2509416-2019 [Lima] mediante el cual se solicitó la inscripción de ampliación de fábrica [vía regularización], modificación de independización, y otros actos.

Específicamente, con la ampliación de la fábrica se pretendió la independización de una nueva unidad Inmobiliaria y, a su vez, la transferencia de áreas de propiedad exclusiva para que pase a formar parte de las zonas comunes. Al respecto, en el numeral 15 de la resolución citada, la Sala señaló que:

“en el presente caso podemos advertir que la transferencia de las áreas de propiedad exclusiva que pasan a ser comunes deriva de la ampliación de fábrica efectuada. En consecuencia, se puede desprender que dichas transferencias son aportes voluntarios efectuados por los propietarios de las secciones exclusivas al aprobarse la ampliación de fábrica.

En ese sentido, podemos señalar que con la ampliación de la fábrica procede incorporar y/o modificar los bienes comunes, vía modificación de reglamento interno [en la que intervengan los propietarios de dichas secciones], ello en razón de que resulta necesario incorporarlos y/o modificarlos para concordar con la ampliación de fábrica efectuada.

En consecuencia, habiéndose determinado que la transferencia de las áreas de propiedad exclusiva a áreas comunes es una consecuencia de la ampliación de fábrica efectuada, no será necesario contar con la aprobación de la junta de propietarios, así como tampoco la presentación de instrumento público que acredite dicha transferencia.

ANÁLISIS DEL CASO:

El tema puesto en análisis es aquel donde surge la interrogante: ¿se requiere instrumento público de transferencia de parte de la unidad exclusiva para que pase a ser zona común?

Debemos primero establecer que la «transformación» de área de propiedad exclusiva en zona común puede tener diversas fuentes, como la acumulación, subdivisión e independización, situación que se ve plasmada en la ampliación de fábrica que para tal efecto se haya realizado.

Ahora, el numeral 5.4 de la Directiva que regula el régimen de propiedad exclusiva y común [009-2008-SUNARP/SN] sobre el asunto controvertido establece.

5.4. Acumulación, subdivisión e independización.

El propietario de secciones de dominio exclusivo puede acumularlas, subdividirlas o independizarlas.

Para formalizar la modificación del reglamento interno se requiere acuerdo de la junta de propietarios a instancia del propietario de las secciones de propiedad exclusiva de dominio objeto de modificación.

Del dispositivo transcrito es posible extraer dos premisas importantes:

i) el titular en virtud de las atribuciones que le son inherentes al derecho de propiedad puede modificar su unidad, ya sea acumulándola o subdividiéndola, esta situación se ve plasmada [tal como se mencionó en los párrafos precedentes] en la modificación de la declaratoria de fábrica que para tal efecto se realice; y,

ii) que la modificación de reglamento interno que formalice la nueva distribución de las zonas en base a la nueva fábrica deberá realizarse a instancia del titular o titulares que desafectan parte del área de propiedad exclusiva; no evidenciándose el requerimiento de instrumento público adicional que formalice la desafectación.

Sobre la base de la posición planteada, se propone la siguiente sumilla.

Modificación de unidad exclusiva a zona común Para acreditar la modificación de una unidad [o parte de ella] de propiedad exclusiva a zona común, se requiere presentar declaratoria de fábrica, el acuerdo de la junta de propietarios a instancia del titular o titulares de las secciones exclusivas de dominio objeto de transformación y el reglamento interno conteniendo la nueva distribución de los ambientes de la edificación.

El presidente del Tribunal Registral inicia el debate.

La vocal Mariella Aldana señala:

Yo respetuosamente discrepo de la ponencia por varias razones.

La primera: la desafectación de una zona, o sea la conversión de un bien de propiedad exclusiva a un bien común, implica su transferencia y estamos hablando de una transferencia voluntaria y tenemos una ley que establece que en el Registro de Predios toda manifestación de voluntad tiene que estar contenida en una escritura pública y aquí no veo ninguna escritura pública. Nos dice Aldo que bastaría con la declaratoria de fábrica, la declaratoria de fábrica es solo declarar una fábrica lo que está construido, o lo que se ha demolido, no implica ningún tema relativo a la propiedad.

En segundo lugar, debe tenerse en cuenta que para la declaratoria de fábrica ni siquiera se requiere que participen todos los copropietarios basta que participen más de la mitad. Si nosotros decimos que con la declaratoria de fábrica bastaría, téngase en cuenta que para la declaratoria de fábrica no se requiere que intervengan todos los copropietarios en caso de copropiedad entonces tendríamos que con la intervención de un poco más de la mitad de los copropietarios una parte de un bien que es de propiedad exclusiva pasaría a ser una zona común sin que yo, que soy titular de ese predio, haya manifestado mi voluntad. Yo creo que cuando ya se definen secciones de propiedad exclusiva estamos simplemente ante un derecho de propiedad con toda la protección que tiene un derecho de propiedad y una de las protecciones que tiene el derecho de propiedad es que para poder afectarlo, para poder transferir aunque sea una parte pequeña yo como propietaria tengo que manifestar mi voluntad, y si no bueno un juez lo hará en proceso de ejecución por remate o una ejecución de garantía, ya es otro tema, pero acá no estamos hablando de ningún juez que intervenga. Entonces sin que yo manifieste mi voluntad o sin un mandato judicial se está haciendo una reducción de mi propiedad, lo mismo sucede en el caso de bienes de sociedad de gananciales, para una declaratoria de fábrica no se requiere que intervengan ambos cónyuges, pero para transferir una parte y convertirla en zona común sí se va requerir porque es un acto de disposición que exige también de una escritura pública, a ello le sumamos que si nos vamos a basar solo en el acuerdo de junta de propietarios recordemos que los acuerdos de las juntas constan en actas y las actas son documentos simples, nadie da fe de lo realmente acordado en una junta. Efectivamente sucedió, por supuesto, que se le da mérito como si hubiera ocurrido pero no deja de ser un instrumento privado, ¿cómo en mérito a un instrumento privado vamos a afectar la propiedad?

Por último, el argumento que nos pone Aldo relativo a la directiva, la directiva no dice nada sobre reducción de una sección de propiedad exclusiva para que se convierta en bien común, lo que nos habla la directiva es de independización que quiere decir que la unidad que era una y se divide en dos y que sigue teniendo su carácter de exclusivo o acumulo, pero no mezcla para nada el tema de tornar un bien propio a un bien común.

Por estas razones es que no comparto la ponencia.

El vocal suplente Aldo Samillán señala:

No solamente es en base a la afectación de la declaratoria de fábrica sino también justamente pongo en la sumilla que debe hacerse en virtud al acuerdo de la junta de propietarios a instancia del titular o titulares de la sección exclusiva, no solamente es la declaratoria de fábrica como usted señala, efectivamente que puede hacerse con los dos tercios del total de propietarios y en estos dos tercios no encontrarse el titular por lo tanto hablaríamos de una afectación más consustancial con respecto al propietario que puede encontrarse en el extranjero a manera de ejemplo y nunca supo que modificaron su propiedad, pero en este caso me inclino por el tema de la junta de propietarios, pero a instancia del propio titular de esa propiedad exclusiva.

La vocal Rosario Guerra señala:

El tema es que en la postura nuestra distinguimos dos clases de modificaciones del reglamento interno, el tema que hemos visto nosotros es cuando se amplía la fábrica y a partir de una ampliación se crea una zona común que es muy diferente a una unidad inmobiliaria que está inscrita como exclusiva y se iba a reducir el área para que aporte a la junta de propietarios que es precisamente lo que hemos visto en otras resoluciones donde se ha pedido escritura pública. En el caso que hemos visto en mi Sala es que ahí ha habido una ampliación de fábrica y a partir de esa ampliación que era sobre sus aires ellos deciden que esta parte tiene que tener acceso.

Ahí consideramos que solamente era meramente una modificación de reglamento interno, sí sabíamos que estábamos en el limbo de pedir escritura pública, pero me parece que a una persona se le pide escritura pública cuando claramente ya en actas se había firmado y era la persona que había pedido autorización para ampliar la fábrica y parte de esa ampliación iba a ser área común.

Entonces la modificación del reglamento interno no iba solo en torno para afectar el área sino para autorizar la ampliación de fábrica y además para aceptar que una parte de esa ampliación iba a ser zona común.

En tal sentido, nosotros consideramos como se estaban creando zonas comunes, se estaban creando zonas de propiedad exclusiva, es decir se estaban creando nuevos ambientes creo que eso también podría calzar en una modificación simple de reglamento interno, claro que en ese caso la registradora había observado el título y había dicho necesitamos escritura pública como también hay casos en que la registradora no ha dicho nada y simplemente nosotros tampoco le ampliamos, como es un tema discutible no se le ha pedido. Consideramos que esa unidad inmobiliaria no existía como tal hasta que se amplió la fábrica y que esa ampliación conllevaba a la creación de esa zona común.

Bueno, lo someto a consideración del Pleno, solamente estoy explicando las razones por las que nosotros estimamos que era suficiente la aprobación de la modificación del reglamento interno con la presencia de la persona que supuestamente se le iba a afectar la propiedad.

La vocal Gloria Salvatierra señala:

La resolución 1086 es una de mi Sala que se ha resuelto el año pasado y también es que por ampliación de fábrica se crea, que se tiene ese mismo criterio y por qué hemos sacado en la sala ese mismo criterio, porque ya había resoluciones en ese sentido o sea ese criterio viene de otras resoluciones. Mi Sala no pidió escritura pública y copió algunos argumentos de las resoluciones anteriores lo que se pone básicamente es:

En consecuencia, habiéndose determinado que la transferencia de la propiedad exclusiva a áreas comunes es una consecuencia de la ampliación de la fábrica efectuada no será necesario contar con la aprobación de la junta y tampoco la presentación de instrumento público y corresponde dejar sin efecto.

La vocal Mariella Aldana señala:

El hecho que sea una ampliación de fábrica dentro de mi sección de propiedad exclusiva sigue siendo parte de la sección de propiedad exclusiva, si quiero convertirla en zona común que entiendo un caso típico sería yo soy propietaria de los aires, los aires son sección de propiedad exclusiva, entonces para que se construyan los aires un departamento y para darle acceso una parte de los aires lo aporto a zona común, esto es un caso típico, pero no cambia la figura fundamental, cual es lo que antes era un bien de propiedad exclusiva ahora por manifestación del propietario va pasar a ser un bien común, no creo que el mero hecho de hacer esta fábrica con esta escalera cambie la naturaleza, nada puede reemplazar la manifestación de voluntad en escritura pública requerida para un acto que va reducir, afectar mi sección de propiedad exclusiva, no puede hacerse por el mero hecho de que construí una fábrica y se incorporó, eso no es suficiente.

La vocal suplente Andrea Gotuzzo señala:

No entendí bien cuál sería la diferencia entre el momento que yo teniendo un predio en forma particular propio hago mi reglamento interno con un documento privado y se convierte lo que es un bien de propiedad exclusiva en parte en zonas comunes y en ese momento no se pide escritura pública ni nada, entiendo porque hay liberalidad; en el segundo caso, junta de propietarios y un tercero, porque en el primer caso no se le pide escritura pública para convertir un bien de propiedad exclusiva en zonas comunes, por qué en este segundo caso sí se pediría ese requisito adicional que me parece muy oneroso para ese trámite.

El vocal Luis Ojeda señala:

Considerando 13. No obstante, en el caso de transferencias de secciones de propiedad exclusiva no se requerirá de autorización previa de la junta de propietarios, pues como hemos señalado sobre dichas secciones recae el derecho de propiedad exclusivo. En tal sentido, el propietario de una sección exclusiva podrá disponer de la misma en los términos establecidos en el artículo 923 del Código Civil, sin necesidad de aceptación o autorización alguna por parte de la junta de propietarios.

Debe tenerse en cuenta además que dicha transferencia tiene como consecuencia la creación de nuevas zonas comunes, razón por la cual resulta necesaria la modificación del reglamento interno a efectos de incorporar dichas secciones y pueda existir adecuación con la independización propuesta, circunstancia que en el presente caso se ha presentado, conforme se desprende del artículo 4 del reglamento interno inserto en el acta de sesión extraordinaria de junta de propietarios del 14/6/2019.

Sin embargo, en vista que estamos en el caso de transferencias de secciones de propiedad exclusiva, en vista que estamos frente a una transferencia de propiedad, no podrá eximirse de presentar el instrumento público correspondiente que contenga el acto traslativo de dominio.

La vocal Mariella Aldana propone la sumilla siguiente:

Para que parte de una sección de propiedad exclusiva se convierta en bien común se requiere presentar, además de los documentos en los que conste la modificación del reglamento interno, escritura pública otorgada por el propietario de dicha sección y por la Junta de Propietarios representada por su Presidente u otro representante designado al efecto.

La vocal Beatriz Cruz señala:

Estoy de acuerdo con la propuesta de Mariella, considero que es un acto de disposición, por tanto, se debe cumplir con la ley 27755, esto es por escritura pública. Ahora, en cuanto a la propuesta se podría cambiar el título como: Transferencia de áreas de secciones de propiedad exclusiva a áreas comunes.

No habiendo más intervenciones, el presidente del Tribunal Registral somete a votación las siguientes propuestas:

PROPUESTA 1: (VOCAL SUPLENTE ALDO SAMILLÁN)

Modificación de unidad exclusiva a zona común

Para acreditar la modificación de una unidad [o parte de ella] de propiedad exclusiva a zona común, se requiere presentar declaratoria de fábrica, el acuerdo de la junta de propietarios a instancia del titular o titulares de las secciones exclusivas de dominio objeto de transformación y el reglamento interno conteniendo la nueva distribución de los ambientes de la edificación.

PROPUESTA 2: (VOCAL MARIELLA ALDANA DURÁN)

Transferencia de áreas de secciones de propiedad exclusiva a áreas comunes

Para que parte de una sección de propiedad exclusiva se convierta en bien común se requiere presentar, además de los documentos en los que conste la modificación del reglamento interno, escritura pública otorgada por el propietario de dicha sección y por la Junta de Propietarios representada por su Presidente u otro representante designado al efecto.

Realizada la votación, se obtiene los siguientes resultados:

A FAVOR PROPUESTA 1:

Gloria Salvatierra, Rosario Guerra, Andrea Gotuzzo, Luis Aliaga, Aldo Samillán y Roberto Luna.

TOTAL: 06 VOTOS.

A FAVOR PROPUESTA 2:

Pedro Alamo, Beatriz Cruz, Elena Vásquez, Mariella Aldana, Mirtha Rivera, Rafael Pérez, Jorge Almenara, Luis Ojeda y Walter Morgan.

TOTAL: 09 VOTOS.

Por lo tanto, se aprueba como ACUERDO PLENARIO la propuesta 2, siendo la sumilla la siguiente: Transferencia de áreas de secciones de propiedad exclusiva a áreas comunes Para que parte de una sección de propiedad exclusiva se convierta en bien común se requiere presentar, además de los documentos en los que conste la modificación del reglamento interno, escritura pública otorgada por el propietario de dicha sección y por la Junta de Propietarios representada por su Presidente u otro representante designado al efecto.

A la 01:00 p.m se dio un espacio para el almuerzo

A las 02:00 p.m. se inició el Pleno.

Cabe señalar que los vocales Fredy Ricaldi y Mirtha Rivera se encuentran con permiso.

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