Fundamento destacado: 13. […] En ese orden de ideas, el derecho de opción que se configura en el citado instrumento obedece a una sanción impuesta por las partes contratantes y no contiene los elementos propios de un contrato de opción.
Una prueba de que no se ha celebrado un contrato de opción de compraventa de inmueble es que va a ser necesario la suscripción de un contrato de compraventa como aparece en el anexo 3, lo que no sería necesario en un contrato de opción, en la que basta que el destinatario de la oferta formule unilateralmente su aceptación, no siendo necesaria ninguna otra participación del que formuló la oferta.
Como hemos señalado en párrafos precedentes, debemos tener en cuenta que al celebrarse un contrato de opción de compraventa, se establecerá todos los elementos estructurales y funcionales del contrato definitivo, es decir, el de la compraventa como es el precio a pagar y la determinación del bien a transferir.
En el caso de transferencia de cuotas ideales deberá existir adecuación entre la descripción del predio matriz que consta en el título presentado con los datos descriptivos que constan en la partida registral. Asimismo deberá señalarse la parte alícuota a transferir.
En este caso, no se ha indicado la parte alícuota a transferir ni el precio de venta de la referida alícuota, elementos que necesariamente deberá contener el contrato definitivo, teniéndose por incierto.
Conforme a lo expuesto corresponde confirmar el numeral 5 de la observación formulada por la Registradora.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. 1839-2014-SUNARP-TR-L
APELANTE : LARRY BURGOS VELASQUEZ.
TÍTULO : N° 439920 del 6/5/2014.
N° RECURSO : H.T.D. N? 65050 del 31/7/2014.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (s) : Contrato de opción y restricción convencional.
SUMILLA:
CONTRATO DE OPCIÓN
“No es inscribible como contrato de opción el documento que no contiene todos los
elementos y condiciones del contrato definitivo”.
PACTO DE INDIVISIÓN
“Mediante el pacto de indivisión, los copropietarios acuerdan mantener subsistente el
régimen de copropiedad que detentan sobre determinado predio, acto susceptible de ser
inscrito en el Registro”.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción del contrato de opción de compraventa y restricción convencional respecto de la titularidad de las cuotas ideales que detentan Inversiones Centenario S.AA e IPN PROPERTIES S.A. sobre el predio inscrito en la partida electrónica N* 41476648 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto se adjuntan los siguientes documentos:
– Parte notarial de la escritura pública de pacto de copropiedad del 17/2/2014, otorgada ante el notario de Lima Jorge Luis Gonzáles Loli.
– Escrito de desistimiento parcial de la rogatoria del 9/6/2014 suscrito por el presentante Larry Burgos Velásquez.
Con el recurso de apelación se acompaña el escrito de desistimiento parcial de la rogatoria suscrito por Larry Burgos Velásquez, con firma certificada ante el notario de Lima Jorge Luis Gonzáles Loli, el 31/7/2014.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La Registradora Pública del Registro de Predios de Lima Katia Celia Moncada Athos observó el título en los siguientes términos: (Se reenumera para mejor resolver)
“Señor(es):
Vía reingreso se ha presentado una solicitud de desistimiento parcial la misma que no cumple con la formalidad establecida en el art. 13 del Reglamento General de los Registros Públicos. Sirvase subsanar. Asimismo, se deja constancia que la partida N* 41446331 se encuentra cerrada, por haberse acumulado junto con otras partidas, a la partida N* 13241220, en mérito a la inscripción efectuada el 5/6/2014, por lo que no procede inscripción alguna sobre dicha partida.
Respecto al derecho de opción, este se encuentre supeditado su eficacia hasta que se realice uno de los supuestos previstos en la cláusula sexta; por tanto, no da lugar a inscribirse dicho contrato de opción.
Respecto al pacto de indivisión como restricción convencional debe adecuarse a lo establecido en el art. 993 del Código Civil mediante escritura pública aclaratoria.
Por lo expuesto se reitera la observación de fecha 15/5/2014:
Mediante el presente título se solicita inscribir el pacto de copropiedad en las partidas N* 41446331 y 41476648 del Registro de Predios.
1. Revisada la escritura de fecha 17/2/2014 kardex 118640 denominada pacto de copropiedad, se advierte que IPN PROPERTIES S.A e INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. acuerdan ejecutar un proyecto inmobiliario denominado REAL 2, comprometiéndose a asumir los costos necesarios para la ejecución, así como la asignación de determinada área sobre las oficinas a favor de ellas, todo referente únicamente al predio inscrito en la partida N° 41476648, dicho acuerdo no resulta un acto inscribible de conformidad con el art. 2019 del Código Civil, además no interviene VIVA GYM S.A copropietaria del predio inscrito en la partida N° 41476648. .
2. Por lo expuesto, dado que el contrato adjuntado únicamente se refiere al predio inscrito en la partida N* 41476648, no procede inscripción alguna en la partida N* 41446331. Aclare su rogatoria, presentando su desistimiento de conformidad con el art. 13 del Reglamento General de los Registros Públicos.
2.1 Sin perjuicio de lo detallado se advierte que sobre los predios inscritos en las partidas N° 41446331 y 41476648 se encuentra en trámite el título 439919 de fecha 6/5/2014, referida a permuta. Siendo que se determinará la incompatibilidad una vez subsanada la presente esquela.
3. Respecto a la restricción convencional detallada en la cláusula cuarta se advierte que las partes se obligan a “mantener la situación de copropiedad sobre el terreno”. Asimismo, las partes declararon que la limitación convencional no se aplica sobre el terreno en su conjunto, sino sobre la titularidad que ostenta cada una de las partes. Sin embargo, no se puede establecer en que consiste dicha limitación, toda vez que “mantener la situación de copropiedad sobre el terreno” involucraría una prohibición de enajenar o gravar, así también involucraría no dividir el inmueble.
Téngase en cuenta que el art. 882 del Código Civil expresamente señala que “no se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita”. En tal sentido, sirvase aclarar dicha cláusula de conformidad con el art. 48 del DL. 1049.
Se deja constancia que de tratarse de un pacto que limite la transferencia o el gravamen, no procedería la inscripción, con lo cual el presente título sería materia de tacha sustantiva.
En el caso que dicha cláusula se refiera a un pacto de indivisión deberá cumplir con lo establecido en el art. 993 del Código Civil.
4. Respecto a la cláusula quinta, mediante la cual se establece un derecho preferente de compraventa de derechos y acciones y respecto de la cláusula sétima, mediante el cual se establece derecho de preferencia para adquirir las futuras unidades inmobiliarias, debemos de indicarle que dichos actos no son inscribibles conforme al art. 2019 del Código Civil.
Asimismo, se trataría de una limitación al derecho de transferencia a la propiedad, lo cual no está permitido en nuestro ordenamiento según el art. 882 del Código Civil.
5. En la cláusula sexta se establece un derecho de opción, establecido como una sanción al cumplimiento del pacto, sujeto a ciertas condiciones. Por lo expuesto, dicho acuerdo no configura un contrato de opción regulado en el art. 1419 del Código Civil. En tal sentido, no resulta ser un acto inscribible en este Registro, conforme lo establece el art. 2019 del Código Civil.
6. Cabe señalar que revisada la escritura pública adjuntada se advierte que no contiene actos inscribibles, salvo si se aclara la cláusula sobre restricción convencional presentando la escritura pública correspondiente. En tal sentido, sirvase aclarar su rogatoria, señalando expresamente el acto materia de inscripción, cuidando de ajustarse a los requisitos establecidos por ley y desistiéndose de los demás actos de conformidad con el art. 13 del Reglamento General de los Registros Públicos. Base legal: Art. 2009° y 2011* del Código Civil, numerales III y V T.P. Arts. 31°, 32°, 39°, 41° del Reglamento General de los Registros Públicos”
[Continúa…]
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