No procede la inscripción de aclaración de compraventa respecto a la transferencia de cuotas ideales si previamente no se independiza su parte material [Resolución 4466-2023-Sunarp-TR]

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Fundamentos destacados: 10. […] Ello se debe a que la determinación del derecho real constituye uno de los contenidos del principio de especialidad regulado en el artículo 2017-A del Código Civil y el numeral IV del Título Preliminar y el artículo 505 del RGRP, así como en el precitado artículo 96 del RIRP. 

De conformidad con el principio de especialidad en los casos de transferencia de cuotas ideales sobre predios debe precisarse el porcentaje o proporción sobre el bien que se transfiere, porcentaje que deberá guardar relación con lo publicitado por el Registro. En este sentido, lo que el Registro hace es efectuar la publicidad registral del acto transmisivo a fin de que los terceros puedan saber quién es el copropietario y la cuota ideal que le corresponde sobre el bien.

[…] Asimismo, a efectos de disponer de partes físicas del bien sujeto a copropiedad, previamente se requiere poner fin a dicho régimen, siendo necesaria la división y partición del bien común, a partir de lo cual podrá identificarse la parte material correspondiente a cada titular, y por tanto cada propietario podrá transferir la parte material que le corresponde.

11. […] Por lo tanto, no procede la aclaración del asiento C00266 en los términos solicitados (por error se consignó en el instrumento público área de 150.00 m2., siendo lo correcto área de 200.00 m2.), ya que la equivalencia entre la alícuota transferida (0.000091%) y la parte material correspondiente (área de 200.00 m2.), responde a un pacto entre las partes que no tiene trascendencia para los terceros, en la medida que la asignación de la parte material implica una división y partición, y que para efectos de ser publicitada tendrían que intervenir todos los copropietarios registrales del predio submateria.

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Sumilla: Transferencia de cuotas ideales 
Tratándose de la transferencia de cuotas ideales, no corresponde publicitar la parte material que representa la alícuota transferida si previamente no se independiza dicha parte material, en virtud del principio de especialidad, y además se adjudica al adquirente vía división y partición.


TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No.- 4466 -2023-SUNARP-TR

Lima, 20 de octubre del 2023.

APELANTE : DELIA DIONICIA APAZA CONDORI.
TÍTULO : N° 2068243 del 18/7/2023.
RECURSO : H.T.D. N° 030776 del 17/8/2023.
REGISTRO : Predios de Arequipa.
ACTO : Aclaración de compraventa.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la aclaración de la compraventa registrada en el asiento C00266 de la partida electrónica N° 04009202 del Registro de Predios de Arequipa, en el sentido que el porcentaje de cuotas ideales transferidas se encuentran representadas físicamente con un área de 200.00 m2. y no un área de 150.00 m2. como erróneamente se consignó en el instrumento público obrante en el título archivado N° 01739601 del 16/6/2023 que diera mérito a la extensión del asiento C00266 en mención.

Para tal efecto se presenta parte notarial de la escritura pública aclaratoria del 15/7/2023 otorgada ante notario de Arequipa Rubén Raúl Bolívar Callata.

Con el recurso de apelación se adjuntaron los siguientes documentos:

  • Copia de la escritura pública de compraventa N° 7673 del 6/6/2023 otorgada ante notario de Arequipa Rubén Raúl Bolívar Callata.
  • Copia de la escritura pública aclaratoria del 15/7/2023 otorgada ante notario de Arequipa Rubén Raúl Bolívar Callata.
  • Copia de la anotación de tacha del 7/8/2023.
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II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público (e) del Registro de Predios de Arequipa, José Luis Torreblanca Zapana, denegó la inscripción, formulando la siguiente tacha sustantiva:

“SEÑORA: DELIA DIONICIA APAZA CONDORI

1. ANTECEDENTES
Se solicita inscripción de ACLARATORIA DE ESCRITURA PÚBLICA respecto del inmueble inscrito en la Partida N° 04009202 del Registro de Predios.

2. DEFECTOS ADVERTIDOS
2.1. Mediante escritura pública de fecha 15-07-2023 se solicita se aclare la Escritura Pública N° 7673 de fecha 06-06-2023 respecto de la cláusula quinta sobre declaración obligacional entre las partes, en la que se modifica área y linderos. Al respecto, se advierte que en mérito a la escritura pública N° 7673 se ha inscrito una compraventa de derechos a favor de Delia Dionicia Apaza Condori; por lo que no resulta procedente la aclaración solicitada, al no haberse realizado la habilitación urbana del inmueble.

3. CITA LEGAL
– Artículo 2011 del Código Civil.
– Inciso b) del artículo 42 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.

4. DECISIÓN
El título presentado ha sido tachado sustantivamente”.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

La recurrente sustenta su recurso de apelación sobre la base de los
siguientes fundamentos:

  • En la escritura pública N° 7673 del 6/6/2023 se consignó como área 150.00 m2., siendo un error material de la notaría, por lo que se deja constancia que el área transferida era de 200.00 m2.; sin embargo, la anotación de tacha pretende hacer parecer que, en la escritura pública aclaratoria N° 9906 se estaría modificando el área y linderos, lo que es incorrecto, por cuanto no se ha modificado el área ni linderos.
  • Se debe considerar que en el presente caso no se está modificando ni el área, ni los linderos, ni las medidas perimétricas, no hay ninguna modificación respecto a ello. Lo que ha sucedido es que debido a un error material por parte del personal de la notaría, es que en vez de consignar un área de 200.00 m2. consignaron como área 150.00 m2., que conforme se puede verificar del apartado de medidas perimétricas de los linderos se puede constatar que tanto la escritura pública N° 7673 y la aclaratoria de escritura pública N° 9906, ambas consignan las mismas medidas perimétricas y los mismos linderos, y que haciendo la operación para hallar el área, ambas arrojan un área de 200.00 m2.
  • Por tanto, no se trataría de una modificación como lo pretende hacer parecer el registrador, por lo que corresponde inscribir la aclaratoria de la escritura pública presentada.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Tomo 17 de foja 315 que continúa en la ficha N° 360725 y prosigue en la partida electrónica N° 04009202 del Registro de Predios de Arequipa.

La finca rústica ubicada en el Pago de Cabrería, distrito de Cayma, provincia y departamento de Arequipa, corre inscrita a foja 315 del tomo 17 que continúa en la ficha N° 360725 y prosigue en la partida electrónica N° 04009202 del Registro de Predios de Arequipa.

En el asiento 1 de foja 315 del tomo 17, corre inscrito el dominio de la finca en mención a favor de Mariano, Mercedes y Bruno Muñoz.

En el asiento C000160 de la citada partida, consta inscrito el traslado de dominio a favor de Beatriz Carmen Pinto Camones, Rosa del Pilar Pinto Camones, Carmen Lucía Pinto Vera, Ronald Cristhian Pinto Cuno y Marilia Rosa Pinto Cuno, respecto de las cuotas ideales correspondientes a José Prudencio Pinto Alarcón sobre el predio submateria, por haber sido declarados herederos del mencionado causante.

En el asiento C00266 corre inscrito el dominio de Delia Dionicia Apaza Condori, soltera, respecto del 0.000091% de cuotas ideales correspondientes a Ronald Cristhian Pinto Cuno sobre el predio submateria, en mérito a la compraventa celebrada mediante escritura pública N° 7673 del 6/6/2023 otorgada ante notario de Arequipa Rubén Raúl Bolívar Callata (título archivado N° 01739601 del 16/6/2023).

Asimismo, constan inscritas diversas compraventas de cuotas ideales sobre el predio submateria.

[Continúa…]

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