LP se comunicó, vía telefónica, con el profesor Fort Ninamancco, para obtener sus opiniones sobre el reciente proyecto de ley para la suspensión del pago de la renta en los arrendamientos. Compartimos la entrevista.
1. ¿Cuáles son los aspectos esenciales de este proyecto de ley?
En términos sencillos, el proyecto propone la suspensión del pago de la renta en el arrendamiento de bienes inmuebles, durante el periodo que dure el estado de emergencia y hasta dos meses más. Los arrendatarios tendrán derecho a esta suspensión siempre que acrediten encontrarse en situación de “vulnerabilidad económica”. ¿Cuándo tendría lugar esta situación? Pues, principalmente, cuando el arrendatario haya visto mermados sus ingresos económicos en un 40% o más.
2. ¿Le parece un proyecto acertado? ¿Por qué?
No. Me parece un proyecto con serias inconsistencias. Por un lado, en la exposición de motivos no se aprecia análisis alguno sobre su constitucionalidad, pues el artículo 62 de la Constitución contiene una prohibición de alterar o modificar contratos, ya celebrados, mediante una ley. Por otro lado, el proyecto jamás explica por qué otras figuras legales, previstas en el Código Civil, no serían aplicables. De hecho, pienso que ni siquiera las ha tenido en cuenta, generando un mayor daño en contrato de los que pretende proteger.
En efecto, en el caso de los locales comerciales cerrados por completo, durante el estado de emergencia, es evidente que nos hallamos ante un supuesto de imposibilidad sobreviniente de la prestación del arrendador, es decir, que no es posible que el arrendatario use el bien. Ergo, este no está obligado a pagar la renta, pues el contrato no puede ejecutarse. De hecho, dependiendo del caso, podría hasta hablarse de una resolución del contrato conforme a lo previsto en el artículo 1156 del Código Civil. No obstante, este proyecto sugiere que, en estos casos, el arrendatario igual debe pagar, solo que en un momento posterior. En lugar de defender al inquilino, inexplicablemente le impone una obligación.
3. La exposición de motivos señala que el proyecto será útil para impedir que hayan procesos judiciales entre propietarios e inquilinos, ¿está usted de acuerdo?
De ninguna manera. El proyecto indica que el Poder Ejecutivo debe adoptar medidas en torno al contrato de arrendamiento, pero una vez más surge la pregunta: ¿por qué las categorías civiles no serían suficientes? El proyecto jamás contesta. Al contrario, sugiere que con una ley se pueden detener las controversias entre arrendadores y arrendatarios. Esto, obviamente, está bastante lejos de la verdad. Basta pensar en lo siguiente: ¿qué sucede si las partes discrepan sobre si se presenta o no tal porcentaje de pérdida de ingresos? Si se trata de un arrendatario que es trabajador que tiene ingresos de actividad “informales”, ¿cómo se puede acreditar tal pérdida? ¿Habrá que tomar en cuenta o no los ahorros o el patrimonio que pueda tener el arrendatario? ¿Se tendría que romper el secreto bancario y la reserva tributaria entonces? ¿Qué ocurre si la subsistencia del arrendador depende de que no se posponga el pago de la renta? En otras palabras, ¿qué pasa si ambas partes se hallan en situación de vulnerabilidad? Como es fácil notar, este proyecto de ley, de ser aprobado, de ninguna manera podrá evitar los procesos judiciales derivados de estas y otras cuestiones.
4. ¿Es constitucional que se pretendan modificar, vía ley, contratos de arrendamiento ya celebrados?
Esta pregunta tiene directa relación con el artículo 62 de la Constitución, sobre el cual existe un debate muy amplio y tan antiguo como la propia Constitución. No obstante, de la exposición de motivos del proyecto, es evidente que él mismo ignora por completo tal debate. Es evidente que este proyecto no tiene sustento constitucional.
En términos sencillos, un sector de la doctrina ha señalado que el artículo 62 de la Constitución ha derogado tácitamente al artículo 1355 del Código Civil. Otro sector doctrinal, por el contrario, niega tal derogación, indicando que, en algunos casos, el artículo 1355 sí puede aplicarse; esto es, que en ciertos supuestos, es posible que el legislador intervenga y modifique el contenido de un contrato ya celebrado.
Este último sector doctrinal tiene como principal exponente al profesor Carlos Cárdenas Quirós. En esencia, se plantea que el legislador puede alterar el contenido de los contratos, siempre que tal alteración no se refiera a cuestiones de relativas a su “forma” y “validez”. Así, podría decirse que, en este caso, el proyecto solo regula un “plazo para pagar”, lo que sería solo un caso de regulación sobre eficacia contractual, no sobre la validez o la forma. Por ende, su constitucionalidad podría sostenerse.
Sin embargo, el asunto está lejos de ser tan sencillo. Dado que el proyecto de ley pretende regular, de forma imperativa, la suspensión de un pago, es claro que ya está dentro del “territorio” de la validez del contrato de arrendamiento. Es más, se aprecia que el proyecto incide sobre intereses y penalidades por falta de pago de la renta, lo cual podría entenderse, en el fondo, como una intromisión en la renta misma, que es un incuestionable elemento de validez del arrendamiento. Ergo, el proyecto sería inconstitucional.
Es preocupante que se pretenda dar legislación de emergencia sin un sustento apropiado. Es saludable la voluntad política de dar soluciones a los problemas derivados de la pandemia, hay que reconocerlo. No obstante, no debe olvidarse que tal voluntad es completamente insuficiente sin el respaldo técnico adecuado. De hecho, ni siquiera es insuficiente, sino que puede llegar a ser hasta perniciosa en ocasiones.
