La Resolución N° 536-2015-SUNARP-TR-L, emitida por la Sala de Lima del Tribunal Registral, ha establecido un criterio particular sobre la jurisdicción de un predio que se encuentra en un distrito que no tiene sus límites definidos.
El caso resuelto por la Sala de Lima versa sobre la solicitud de inscripción de independización de un área que formaba parte integrante de un predio de mayor extensión de la Comunidad Campesina de Cucuya, inscrito en la jurisdicción del distrito de Santo Domingo de los Olleros, para lo cual los interesados presentaron los documentos (formularios, planos, resoluciones, constancia de inexistencia de posesiones informales, etc.) emitidos y visados por el citado municipio. Sin embargo, en la Constancia de Inexistencia de Posesiones Informales emitida por Cofopri se consignó que el predio estaba ubicado en Pachacamac, lo cual también fue señalado por el Área de Catastro de la Oficina Registral de Lima.
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Es por ello que la registradora ofició al Instituto Metropolitano de Planificación (IMP) de la Municipalidad Metropolitana de Lima, para que le precise la ubicación del predio, entidad que le respondió señalando que el predio se encontraba en Pachacamac, generando por ello que se deniegue la inscripción del título hasta que se adjunte la documentación visada y emitida por esta municipalidad, criterio que fue confirmado por la Sala de Lima.
La resolución menciona, por un lado, que el IMP ha indicado que se ha “determinado que el predio submateria se encuentra ubicado en el distrito de Pachacamac”, con lo que se determina cuál es la jurisdicción en la que se encontraría el predio; y por otro lado, señala que “en el caso de que esto no sea concluyente, sí lo es la constancia emitida por Cofopri, pues esta hace trabajo de campo y es la entidad competente para formalizar la propiedad informal”. Por ello, la Sala resuelve que el predio se encuentra ubicado en la jurisdicción de Pachacamac.
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Al respecto, es necesario indicar que la Dirección Nacional Técnica de Demarcación Territorial de la Presidencia del Consejo de Ministros (DNTDT) considera como controversias territoriales aquellas diferencias en la interpretación de la localización y ubicación exacta de los límites político-administrativos de un territorio por falta o imprecisión en la descripción de entidades geográficas, referencias física y/o leyes de creación que permitan su interpretación.
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Las controversias limítrofes entre dos municipios son resueltas, conforme a lo establecido en el artículo 102.7 de la Constitución, por el Congreso, aprobando la demarcación territorial que proponga el Poder Ejecutivo. La Ley 27795, Ley de Demarcación y Organización Territorial (Ley DOT) y su reglamento, establecen que las dos entidades competentes para conocer este tipo de casos son: DNTDT y, en el caso de Lima, la Municipalidad de Lima a través del IMP, por medio de un procedimiento especial regulado en la misma ley. Sin embargo, se precisa que quien tiene la única potestad para determinar la demarcación territorial, y por ende, la jurisdicción, es el Congreso, mediante la emisión de una Ley.
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También, debe considerarse que se tiene conocimiento que el distrito de Santo Domingo de los Olleros no se encuentra plenamente demarcado, existiendo controversias territoriales con otros municipios sobre los predios que se encuentran en las zonas cercanas a sus límites territoriales.
Bajo este contexto, debemos indicar que existe un marco normativo que regula y determina la competencia para resolver las controversias territoriales. No obstante ello, la Sala de Lima, con la resolución emitida lo desconoce y asume de forma errónea que con la información de Cofopri y del IMP se determina en qué jurisdicción está ubicado el predio, e indirectamente establece los límites territoriales del distrito de Santo Domingo de los Olleros, cuando ninguna de dichas entidades tiene facultad alguna para ello.
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Debe considerarse que al no existir una demarcación oficial de un distrito, las bases gráficas de los entes generados de catastro (Cofopri) no pueden tomarse por certeras en cuanto al distrito al que pertenecen los predios, sino que solo son referenciales en tanto estas no sean perfectamente definidas por una Ley. De igual manera, en el caso del IMP su opinión no es vinculante para dar por cierto y establecido los límites territoriales de un distrito.
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En este sentido, consideramos errado el criterio del Tribunal Registral debido a que: i) no existe a la fecha una Ley emitida por el Congreso, única entidad competente para establecer la demarcación territorial, que establezca los límites del distrito de Santo Domingo de los Olleros; ii) la información emitida por el IMP no es vinculante ni puede determinar los límites territoriales de un distrito; y iii) Cofopri es un ente generador de catastro y tiene competencia para formalizar la propiedad informal, lo que no implica de modo alguno que tenga la facultad para determinar los límites territoriales de un distrito.
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De acuerdo con ello, es claro que la Sala de Lima no ha revisado ni valorado completa y correctamente todo el marco legal correspondiente a la demarcación territorial de un distrito, y por consiguiente, a la determinación de la ubicación de un predio que se encuentra en una zona de controversia territorial, denegando la inscripción de la independización sobre la base de argumentos que no tienen asidero legal alguno.
Nos preguntamos qué hubiera pasado si el IMP indicaba que el predio estaba en Santo Domingo de los Olleros. ¿Cómo habría resuelto la Sala?
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Nótese, que la Décimo Tercera Disposición Complementaria de la Ley Orgánica de Municipalidades (Ley OM) establece que:
“Tratándose de predios respecto de los cuales dos o más jurisdicciones reclamen para sí los tributos municipales que se calculan en base al valor de autovalúo de los mismos o al costo de servicio prestado, se reputarán como válidos los pagos efectuados al municipio de la Jurisdicción a la que corresponda el predio según inscripción en el registro de propiedad inmueble correspondiente. (…)
La validación de los pagos, conforme a lo anterior, tendrá vigencia hasta que se defina el conflicto de límites existente, de manera tal que a partir del año siguiente a aquel en que se defina el conflicto de límites, se deberá tributar al municipio a cuya jurisdicción se haya atribuido el predio (…)”.
Vale decir, a nivel tributario la Ley OM ha establecido que en estos casos el municipio competente es aquel de la jurisdicción a la que corresponda el predio según inscripción en el registro, lo cual es un criterio lógico objetivo, el mismo que podría haberse aplicado perfectamente en el caso bajo comentario, al haberse podido considerar la inscripción del predio matriz de la Comunidad Campesina para determinar la jurisdicción a la que correspondía el predio a independizar.
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En este contexto, consideramos que el Tribunal Registral no puede obligar a que el usuario vuelva a realizar todo el procedimiento ante otro municipio cuando el predio se encuentra en una zona en controversia, por lo que esperamos que de presentarse casos similares en el futuro se reevalúe el criterio adoptado, analizando con mayor detenimiento el marco legal vigente para evitar caer en excesos.
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