Fundamento destacado: DÉCIMO CUARTO: En este contexto, en el caso que nos ocupa, los demandados no han presentado pruebas fehacientes de su posesión sobre el inmueble reclamado por el plazo que señala la ley, que para el caso de predios rurales es de cinco años conforme lo previsto en la novena disposición complementaria del Decreto Legislativo N° 653, pues únicamente se pretende acreditar la posesión con el contrato de compraventa a su favor cuya fecha cierta es el veinticinco de noviembre del dos mil once y el contrato de compraventa de su transferente de fecha veintidós de diciembre de mil novecientos noventa y tres, empero la parte demandante ha señalado que sus transferentes siempre han estado en posesión del inmueble reclamado, según el Informe Técnico N° 198-96- PETT-DT.CPR del veintiuno de mayo de mil novecientos noventa y seis que se menciona en la Resolución Ministerial N° 0055-97-AG de fecha cuatro de marzo de mil novecientos noventa y siete, ya referida anteriormente. Lo señalado anteriormente, en nada obsta que los demandados inicien un proceso sobre prescripción adquisitiva de dominio del inmueble cuya restitución se pretende en el presente proceso, y de ser el caso que los demandados obtengan sentencia favorable en el proceso sobre usucapión, entonces podrán solicitar la inejecución de la sentencia de desalojo o pedir la devolución del inmueble, tal como lo señala el precedente vinculante número 5.6 del Cuarto Pleno Casatorio Civil ya transcrito anteriormente, por lo que se deja salvo su derecho en dicho extremo.
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EXPEDIENTE : 01470-2017-0-1308-JR-CI-02
MATERIA : DESALOJO
RELATOR : RUIDIAS ALVAREZ MELINA
LITIS CONSORTE: FLORES LAZARO, GAUDENCIA
DEMANDADO : CACERES RAMOS, PEDRO DAVID
DEMANDANTE : JARA PRINCIPE, HUILDER ARELLANO MEJIA, NORMA MARIZA
PROCEDENCIA : SEGUNDO JUZGADO CIVIL DE HUAURA
Luego de haber emitido su voto el Juez Superior JUAN DE DIOS LEÓN, adhiriéndose conjuntamente con el Juez Superior OSTOS LUIS, al voto emitido por el Juez Superior MOSQUEIRA NEIRA, se ha formado la siguiente Resolución: Resolución N° 20 Huacho, 20 de noviembre del 2019.-
VISTOS en audiencia pública, con informe oral de los abogados Jessica K. Churrango romero y Carlos Enrique Masuda Ramírez; y, CONSIDERANDO:
ANTECEDENTES:
PRIMERO: Es objeto de apelación la sentencia contenida en la resolución número diez de fecha veintiocho de marzo del dos mil diecinueve, que obra de fojas ciento veinte a ciento veinticuatro, que resuelve: 3.1 Declarar INFUNDADA la demanda de fojas 19, interpuesta por HUILDER JARA PRÍNCIPE Y NORMAL MARIZA ARELLANO MEJÍA, sobre DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA, dirigida contra PEDRO DAVID CÁCERES RAMOS Y GAUDENCIA FLORES LÁZARO. 3.2 EXONERAR a las partes demandantes del pago de costas y costos del proceso. 3.3 En consecuencia, DISPONGO se archive la presente causa, consentida o ejecutoriada que sea la presente sentencia.
SEGUNDO: La parte demandante, con escrito de fojas ciento treinta y cuatro a ciento treinta y siete, como fundamento de su pretensión impugnatoria manifiesta lo siguiente: a) Con escrito de fecha 25 de enero de 2018 se solicitó al a quo aplique el IV Pleno Casatorio Civil, cuyo considerando 5.3 de la parte resolutiva de la Casación N° 2195-2011-Ucayali, es vinculante, la misma que fue modificada por el considerando 8 de ítem segundo de la parte resolutiva de la Casación N° 4442- 2015-Moquegua (IX Pleno Casatorio Civil) que establece “…si en el trámite de un proceso de desalojo, el Juez advierte la invalidez absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé el artículo 220o del Código Civil, previa promoción del contradictorio entre las partes, declarará dicha situación en la parte resolutiva de la sentencia y, adicionalmente declarará fundada o infundada la demanda de desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta”; b) A mérito de la Resolución Ministerial N° 0055-97-AG del 04 de marzo de 1997, se resolvió declarar nula la Resolución Directoral N° 254/93-AG-UAD-LC del 18 de octubre de 1993, así como los contratos expedidos a su amparo, entre ellos el Contrato N° 000657- 93, documentos presentados por el demandado a fin de atribuirse un presunto derecho de posesión; c) El contrato de compra venta del 28 de octubre de 2008, resulta siendo totalmente inválido, pues a dicha fecha el transferente del demandado, Hermules Teobaldo De la Cruz Dávila no ejercía derecho de propiedad sobre el predio materia de restitución, y por lo tanto, no podía enajenar dicho inmueble, dado que dicho derecho únicamente lo ostentan los ex propietarios transferentes de los accionantes; d) Siendo así, debe declararse la nulidad del contrato de compra venta presentado por el demandado, y estando a la inexistencia de título que justifique su posesión, corresponde declara fundada la demanda de desalojo; e) La recurrida vulnera el derecho a la propiedad, puesto que permite que los demandados sigan en posesión del predio, además de usufructuarlo indebidamente, vulnerando el derecho de los accionantes a usar y disfrutar de su propiedad.
TERCERO: Se trata de una demanda de desalojo por ocupación precaria, incoada por Huilder Jara Príncipe y Norma Mariza Arellano Mejía contra Pedro David Cáceres Ramos y Gaudencia Flores Lázaro, cuya pretensión es que se ordene al demandado para que desocupe el inmueble ubicado en Irrigación El Paraíso – Predio Rural La Tablada – El Paraíso, Código Catastral N° 15068, con una extensión de cincuenta y un mil setecientos metros cuadrados (51,700 m2), ubicado en el distrito de Santa María, provincia de Huaura, departamento de Lima e inscrito en la Partida N° P01269447 del Registro de Predios de Huacho, con condena de costas y costos del proceso.
CONSIDERACIONES PARA RESOLVER:
CUARTO: Según lo previsto en el artículo 911 del Código Civil que señala lo siguiente: “La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido.”, y según lo dispuesto en el artículo 586 del Código Procesal Civil en el proceso de desalojo “Pueden demandar: el propietario, el arrendador, el administrador y todo aquel que, salvo lo dispuesto en el Artículo 598, considere tener derecho a la restitución de un predio. Pueden ser demandados: el arrendatario, el sub-arrendatario, el precario o cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución.”
QUINTO: Según lo señalado en las normas antes glosadas, para la procedencia de la demanda de desalojo, se debe acreditar la titularidad dominial del demandante respecto del predio reclamado, y asimismo se debe acreditar la carencia por parte del demandado de algún título justificatorio de su posesión, o en todo caso de existir título posesorio se deberá acreditar que dicho título ha fenecido. Por lo tanto, corresponde determinar si se cumple con dichas condiciones necesarias para estimar favorablemente una demanda de desalojo por ocupación precaria.
SEXTO: En el caso que nos ocupa, en su demanda de fojas diecinueve a veintiséis, los demandantes Huilder Jara Príncipe y Norma Mariza Arellano Mejía, reclaman la restitución del predio descrito en el tercer considerando de la presente sentencia de vista, adjuntando como título que acredita la propiedad del inmueble reclamado, la escritura pública de fecha ocho de febrero del año dos mil diecisiete extendida ante Notario Público de Lima Amador Alejandro Tito Villena, cuya copia legalizada obra de fojas cinco a ocho y la copia literal de la Partida N° P01269447 del Registro de Predios de Huacho, que obra de fojas nueve a quince, siendo que mediante la escritura pública antes señalada, los demandantes adquirieron el predio materia de la litis por compraventa a sus anteriores propietarios con derecho inscrito Jorge Hildebrando Ashcallay Granda y su cónyuges Mercedes Alicia Alva Bravo, por el precio de treinta y siete mil soles (S/ 37,000.00).
SÉTIMO: El demandado Pedro David Cáceres Ramos al contestar la demanda mediante escrito de fojas cuarenta y seis a cincuenta y tres, señala que no es ocupante precario, pues ejerce la posesión del predio reclamado en virtud del contrato de compraventa de fecha veintiocho de octubre del dos mil ocho, con firmas legalizadas el veinticinco de noviembre del dos mil once por Notario Público de Lima Alfredo Zambrano Rodríguez, cuya copia legalizada obra de fojas cuarenta y dos a cuarenta y cuatro, y en dicho contrato el demandado adquiere por compraventa el inmueble materia de la litis por el precio de ocho mil quinientos dólares americanos (US $ 8,500.00), siendo su vendedor don Hermules Teobaldo De la Cruz Dávila.
OCTAVO: En la sentencia apelada, el juez de la causa ha declarado infundada la demanda, por considerar que el demandado Pedro David Cáceres Ramos y su cónyuge Gaudencia Flores Lázaro tienen un título de propiedad del inmueble materia de la litis, y dicho título al cual nos hemos referido en la consideración anterior, a criterio del juez de primera instancia no adolece de falsedad ni nulidad por los fundamentos esbozados en los numerales 2.12 a 2.17 de la parte considerativa de la sentencia apelada y concluye que los demandados no son poseedores precarios conforme a lo previsto en el artículo 911 del Código Civil.
NOVENO: Sobre el tema, el Noveno Pleno Casatorio Civil en el octavo precedente vinculante se estableció que: “Se modifica el precedente vinculante contenido en el punto 5.3. del Cuarto Pleno Casatorio Civil (Casación 2195-2011-Ucayali) de fecha trece de agosto de dos mil doce, debiéndose entender en lo sucesivo que: Si en el trámite de un proceso de desalojo, el Juez advierte la invalidez absoluta y evidente del título posesorio, conforme lo prevé el artículo 220o del Código Civil, previa promoción del contradictorio entre las partes, declarará dicha situación en la parte resolutiva de la sentencia y, adicionalmente, declarará fundada o infundada la demanda de desalojo, dependiendo de cuál de los títulos presentados por las partes es el que adolece de nulidad manifiesta.”. Al absolver el traslado de la contestación de demanda, la parte demandante solicitó que se aplique dicho precedente al presente caso y se fije como punto controvertido si corresponde declarar la invalidez del contrato de compraventa de fecha veintiocho de octubre del dos mil ocho y al respecto el juez de la causa no ha emitido pronunciamiento alguno.
DÉCIMO: En autos está debidamente acreditado que los demandantes son propietarios del inmueble materia de la litis, teniendo su derecho debidamente inscrito en la Partida N° P01269447 del Registro de Predios de Huacho, hecho que no es materia de controversia, siendo que según lo previsto en el artículo 2013 del Código Civil, “El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o laudo firme. El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes. La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes”(resaltado agregado).
UNDÉCIMO: En cuanto al título de propiedad que ostentan los demandados, debemos señalar que de autos se desprende lo siguiente: i) Mediante Contrato de Otorgamiento de tierras eriazas N°0292-88-DGRA-AR de fecha veintidós de junio de mil novecientos ochenta y ocho, don Jorge Hildebrando Ashcallay Granda y su cónyuges Mercedes Alicia Alva Bravo, adquirieron el inmueble materia de la litis, según se aprecia en el Asiento N° 00002 de la Partida N° P01269447 del Registro de Predios de Huacho; ii) Mediante Resolución Directoral N° 224-92-AG.UAD.LC de fecha diecisiete de junio de mil novecientos noventa y dos, se declara rescindidos los contrato de compraventa, entre ellos el Contrato 292-88 al que hemos hecho referencia en el acápite anterior, lo que se aprecia en la Resolución Directoral N° 254/93.AG.UAD.LC de fecha dieciocho de diciembre de mil novecientos noventa y tres, cuya copia legalizada obra de fojas treinta y seis a treinta y ocho; iii) En dicha resolución antes citada, se adjudica en venta entre otros, la Parcela con Unidad Catastral N° 15068 de cuatro hectáreas con dos mil doscientos metros cuadrados (4.2200 Has) a favor de Hermules De la Cruz Dávila, suscribiéndose posteriormente el Contrato de compraventa de terrenos eriazos de fecha veintidós de diciembre de mil novecientos noventa y tres, cuya copia obra de fojas treinta y nueve a cuarenta y uno; iv) Mediante Resolución Ministerial N° 0055-97-AG de fecha cuatro de marzo de mil novecientos noventa y siete, publicada en el Diario Oficial “El Peruano” el día seis de marzo de mil novecientos noventa y siete, cuya copia obra a fojas sesenta y cinco, se declaró nula e insubsistente la Resolución Directoral N° 224-92-AG.UAD.LC de fecha diecisiete de junio de mil novecientos noventa y dos y la Resolución Directoral N° 254/93.AG.UAD.LC de fecha dieciocho de diciembre de mil novecientos noventa y tres; v) Posteriormente, con fecha veintitrés de junio del dos mil, don Jorge Hildebrando Ashcallay Granda y su cónyuges Mercedes Alicia Alva Bravo, inscribieron a su nombre el inmueble materia de la litis, según se aprecia en el Asiento N° 00002 de la Partida N° P01269447 del Registro de Predios de Huacho.
DUODÉCIMO: Así las cosas, resulta evidente que cuando don Hermules Teobaldo De la Cruz Dávila transfirió el inmueble a los demandados Pedro David Cáceres Ramos y su cónyuge Gaudencia Flores Lázaro, mediante el contrato privado de compraventa de fecha veintiocho de octubre del dos mil ocho, el vendedor antes nombrado ya no tenía ningún derecho de propiedad sobre el inmueble materia de la litis, pues su título de fecha veintidós de diciembre de mil novecientos noventa y tres feneció al emitirse la Resolución Ministerial N° 0055-97-AG de fecha cuatro de marzo de mil novecientos noventa y siete, publicada en el Diario Oficial “El Peruano” el día seis de marzo de mil novecientos noventa y siete, al declararse la nulidad de la Resolución Directoral N° 254/93.AG.UAD.LC de fecha dieciocho de diciembre de mil novecientos noventa y tres que le adjudicaba el inmueble materia de la litis, por lo tanto dicho contrato de compraventa adolece de invalidez absoluta, pues el vendedor no era propietario del inmueble materia de la venta y únicamente el propietario de un bien pude transferirlo válidamente de acuerdo con lo previsto en el artículo 923 del Código Civil que señala: “La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley”, por lo tanto, dicho contrato de compraventa resulta nulo por la causal de nulidad prevista en el artículo 219 numeral 3 del Código Civil al tener un objeto jurídicamente imposible, pues quien no es propietario de un bien no puede transferirlo a otro, dado que existe el principio jurídico de que nadie puede transmitir más derechos de los que tiene.
[Continúa…]
