Fundamento destacado: DUODECIMO: Que, siendo ello así, es de tenerse en cuenta que efectivamente los juzgadores dejaron de aplicar lo dispuesto en el artículo 911 del Código Civil, en razón a que el contrato de arrendamiento de los demandados concluyó cuando la nueva adquirente del bien arrendado manifestó a los arrendatarios su voluntad de no respetar el contrato mediante el instrumento obrante a fojas trece; por consiguiente los demandados ya no ostentaban título alguno que justifique la posesión del predio por haber fenecido, convirtiéndolos en ocupantes precarios, facultando a la demandante a solicitar la devolución del bien mediante la presente acción judicial de desalojo por ocupación precaria; consecuentemente, este extremo del recurso merece ser amparado.
DECIMO TERCERO: Que, sobre la supuesta inaplicación de los artículos 1365 y 1703 del Código Civil, relativos a la conclusión de los contratos de ejecución continuada y de los contratos de arrendamiento de duración indeterminada, cabe señalar que dichos numerales resultan impertinentes para resolver la controversia en virtud de que el artículo 1703 del Código Civil regula la forma de poner fin a un contrato de duración indeterminada, por quien efectivamente lo ha celebrado como arrendador, reconociendo la plena validez de tal situación jurídica, supuesto que no se ha producido en este caso, porque el adquirente del bien inmueble no participó en la celebración del contrato de arrendamiento que se pretende hacer valer como título, ni mucho menos lo ha reconocido y por lo tanto no se ha obligado a cumplirlo; en cuanto al artículo 1365 del Código Civil, constituye una norma genérica, igualmente aplicable a los contrato en general, cuando las partes reconocen haberlo celebrado; por tanto, este extremo del recurso debe ser declarado infundado.
SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA
SENTENCIA
CASACION 2165-2009
LIMA
Lima, doce de noviembre de dos mil nueve.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número dos mil ciento sesenta y cinco – dos mil nueve, en Audiencia Pública el día de la fecha, oído el informe oral con arreglo a ley, se expide la siguiente sentencia.
I. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto a fojas ciento sesenta y cinco por Beatriz Ofelia Zevallos Giampietri contra la sentencia de vista expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, su fecha doce de marzo de dos mil nueve que confirmando la sentencia apelada obrante a fojas noventa y ocho, su fecha veintiséis de setiembre de dos mil ocho, declaró improcedente la demanda de desalojo por ocupación precaria.
II. FUNDAMENTOS DEL RECURSO:
Esta Sala Suprema, mediante resolución de fecha treinta y uno de julio del año en curso declaró procedente el recurso de casación por la causal contenida en el inciso 2 del artículo 386 del Código Procesal Civil, relativa a la inaplicación de una norma de derecho material, sosteniendo que se dejaron de aplicar los siguientes numerales: i) El artículo 911 del Código Civil, según el cual, “La posesión precaria es el acto que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido”; debiendo entenderse como tal al que hace referencia la parte final del artículo en mención, esto es, aquel documento que llega a su fin por determinación judicial, acto jurídico o por ministerio de la ley; refiere también la recurrente que en las sentencias de mérito no se aplicó ésta norma sustantiva, pues de autos se advierte que la demandante resulta ser la propietaria del inmueble en litigio –bien inmueble que se encuentra inscrito en los Registros Públicos- y que en el ejercicio de su derecho de propiedad procedió a cursar carta notarial a los demandados dando por concluido el contrato de arrendamiento, por lo tanto al quedar resuelto de pleno derecho dicho contrato, el título de los demandados feneció; II) El artículo 1365 del Código Civil, según el cual: “En los contratos de ejecución continuada que no tengan plazo convencional o legal determinado, cualquiera de las partes pueden ponerle fin a dicho acto mediante aviso previo remitido por vía notarial con una anticipación no menor de treinta días y transcurrido dicho plazo el contrato quedará resuelto de pleno derecho”, norma que tampoco fue invocada por las instancias de mérito y que sólo a través de su aplicación es que se cursaría carta notarial a los demandados con el propósito de ponerle fin al contrato de arrendamiento y así darlo por resuelto, asimismo refiere que el título mediante el cual venían poseyendo los demandados quedó fenecido y sin efecto legal alguno; y, III) El artículo 1703 del Código Civil, el cual establece que “Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada previo aviso judicial o extrajudicial al otro contratante”; cabe señalar que ésta norma es concordante con lo dispuesto en el artículo 1365 del citado Código Sustantivo y que de haberse aplicado se hubiere cursado carta notarial a los demandados, por cuanto le faculta a una de las partes, en éste caso a la propietaria, el poner fin al contrato de arrendamiento y por ende a dejarlo resuelto de manera que el título en cuyo sustento venían poseyendo el bien los demandados, feneció.
III. CONSIDERANDOS:
PRIMERO: Que, la causal de inaplicación de una norma de derecho material se presenta cuando concurren los siguientes supuestos: a) El Juez, por medio de una valoración conjunta y razonada de las pruebas establece como probado ciertos hechos alegados por las partes y relevantes del litigio; b) que estos hechos guardan relación de identidad con determinados supuestos fácticos de una norma jurídica material; c) que no obstante ésta relación de identidad (pertinencia de la norma) el Juez no la aplica (específicamente, la consecuencia jurídica) sino otra distinta, resolviendo el conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y particularmente lesionando el valor de justicia.
[Continúa…]
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