Fundamento destacado: 7. En concordancia con ello, el artículo 4 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) dispone que: “(…) Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extenderán todas las inscripciones que a éste correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros, consignando el rubro y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles. (…)”.
Asimismo, el artículo 58 de la misma norma dispone, al regular la independización, que se abrirá partida registral “para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de independización y copropiedad (…)”. Esta es la expresión normativa del denominado principio de especialidad o de folio real, como criterio ordenador de la información que sobre los bienes inscritos accede al Registro.
De acuerdo a este sistema, cada bien tiene su partida y en ella deberán inscribirse en forma cronológica los asientos generados por los documentos que sean presentados para su inscripción.
Ahora bien, es pertinente señalar que en toda transferencia de bienes es fundamental identificar indubitablemente cuál es el objeto de transferencia. Por ello, en todo título en virtud del cual se solicita la inscripción de la transferencia de un bien debe constar con claridad cuál es el bien transferido. Así, la identificación precisa del bien objeto de transferencia permite en primer lugar determinar la partida registral en la que corre registrado el bien, conforme al principio de folio real, según el cual por cada predio se abrirá una partida registral. Una vez determinada la partida registral que corresponde al bien materia de transferencia, el registrador podrá evaluar si se cumple con el principio de tracto sucesivo y si existen obstáculos en la partida que impidan la inscripción.
En el caso materia de alzada, se puede colegir que, respecto de un mismo bien, es decir respecto del predio ubicado en la calle teniente Aristides del Carpio, Lote 17 de la Manzana K-1, distrito de Cercado de Lima se está generando una copropiedad entre Franklin Rogelio Milla Soto, María Elena Milla Soto y Luis Sigfredo Milla Soto respecto de la totalidad del predio, excepto respecto de un departamento que se identificará cuando se construya sobre éste, que será de propiedad exclusiva de Amin Soto Lara.
En la partida registral de un predio pueden figurar como titulares del derecho de propiedad dos o más personas, pero siempre en calidad de copropietarios. Sólo podrá inscribirse la propiedad exclusiva sobre una parte material del predio si esta parte se independiza, abriéndosele una partida registral, situación en la que deja de ser parte de un predio para convertirse en un predio independiente.
En otros términos, por principio de especialidad cada bien debe tener su propia partida registral y siendo que los mandatos judiciales se cumplen de acuerdo a su propio tenor, para inscribir las transferencias en el rubro de títulos de dominio, se requiere que se abra una partida registral para el departamento que corresponde a Amin Soto Lara, de tal forma que el predio matriz luego de la independización se inscriba a favor de los hijos antes mencionados.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 2535-2023-SUNARP-TR
Lima, 09 de junio del 2023.
APELANTE : GUILLERMO ARTURO ROJAS GUTIERREZ
TÍTULO : N° 522867 del 21/2/2023.
RECURSO : H.D.T. N° 027860 del 21/3/2023.
REGISTRO : Predios de Lima.
ACTO (S) : Traslado de sentencia al rubro títulos de dominio
SUMILLA :
TRASLADO DE SENTENCIA AL RUBRO DE DOMINIO
«No procede el traslado de la sentencia inscrita en el rubro de cargas y gravámenes al rubro de dominio, si para la inscripción de la transferencia de dominio dispuesta en la sentencia se requiere además la inscripción de actos previos».
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la rectificación y traslación de la sentencia inscrita en el asiento 2-d), rubro gravámenes y cargas de la ficha N°164244 que continúa en la partida N° 40191437 del Registro de Predios de Lima al rubro c) Títulos de dominio de la partida citada. Para dicho efecto, se presentó la solicitud de rectificación de error del 8/2/2023 suscrito por Luis Sigfredo Milla Soto.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro de Predios de Lima, María Tatiana Gutiérrez Enríquez, observó el título en los siguientes términos:
ACTO: RECTIFICACIÓN
Visto el escrito adjunto, se solicita la rectificación de asiento respecto a la partida N° 40191437. En tal sentido, se procedió a revisar el título archivado que contiene la sentencia de divorcio, verificando que la anotación efectuada en el asiento 1.d es conforme a los términos de la resolución judicial. Asimismo, se verifica que el Juez ordenó anotar dicha sentencia, sin haberse señalado que debía efectuarse en el rubro de títulos de dominio. En
[Continúa…]
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 dispone que: “(…) Por cada predio se){kind=link}