Jurisprudencia relevante y actual sobre edificación en terreno ajeno

Hemos reunido en este post las resoluciones más importantes emitidas hasta ahora sobre edificación en terreno ajeno. Esta lista, sin embargo, no está cerrada, porque se irá enriqueciendo con posteriores pronunciamientos judiciales que marquen pautas interpretativas. Usted encontrará el texto completo de todas las resoluciones enlistadas.

A continuación, compartimos toda la jurisprudencia relevante y actual sobre edificación en terreno ajeno que se encuentra en el Código Civil de LP. 

Principio de «superficies solo cedit» (la construcción accede al suelo)

• Corte Suprema

1. Propietario del terreno no puede adquirir por accesión la edificación donde funciona colegio estatal por ser de uso público [Casación 1957-2017, Arequipa]. Link: lpd.pe/pxzKr
2. No procede accesión si hay dos títulos de propiedad inscritos sobre el mismo bien, aunque uno se encuentra con medida cautelar [Casación 1720-2016, Callao]. Link: lpd.pe/2y7Pz
3. Se desestima accesión si sobre el inmueble en litis recaen anotaciones preventivas de solicitud de prescripción adquisitiva [Casación 440-2017, Callao]. Link: lpd.pe/pq5q8
4. No procede accesión si no se ha determinado titularidad del bien y se encuentra en proceso de prescripción adquisitiva [Casación 4228-2014, Callao]. Link: lpd.pe/0bo5R
5. Si construcciones ocupan área mínima del predio ajeno, no justifica proceder vía accesión para determinar titularidad del bien [Casación 2398-2008, Ica]. Link: lpd.pe/2VR4e

• Corte Superior

1. Diferencias entre las edificaciones en terreno ajeno y las mejoras efectuadas en un inmueble [Exp. 3295-2011-0]. Link: lpd.pe/2MP3o
2. No procede accesión de lo construido en suelo ajeno si en otros procesos aún se discute titularidad del predio [Exp. 02580-2003-0]. Link: lpd.pe/kjrNq

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Edificación realizada de buena fe

• Corte Suprema

1. Se ha edificado de buena fe si el predio cuenta con partidas independizadas que hicieron caer en error al constructor [Casación 2488-2016, Huaura]. Link: lpd.pe/pn3vA
2. Construcción sobre terreno de expareja es de buena fe si esta brindó su autorización, aunque luego la revocara al descubrir que era casado [Casación 5901-2018, Lambayeque]. Link: lpd.pe/2979o
3. La edificación se realizó de buena fe al existir la creencia de ser propietario por un precontrato de promoción de venta [Casación 1452-2016, Callao]. Link: lpd.pe/pqdq2
4. Edificaron de buena fe quienes no pagaron el precio restante del terreno, debiendo cumplir dicha obligación a elección del propietario [Casación 211-99, Lima]. Link: lpd.pe/2PANM
5. La publicidad registral puede acreditar la ausencia de buena fe del constructor, pero no su mala fe [Casación 717-2017, Lima Norte]. Link: lpd.pe/pxzLK
6. Demandado edificó de buena fe si el demandante adquirió el bien luego de culminada la construcción [Casación 4685-2016, Lima Este]. Link: lpd.pe/2ydG0
7. No corresponde demolición de colegio si constructores desconocían que compraron lote inexistente y edificaron de buena fe en terreno equivocado [Casación 5837-2018, La Libertad]. Link: lpd.pe/03P77
8. Edificación en suelo ajeno: criterios para determinar la buena y mala fe del constructor [Casación 3621-2018, Lima]. Link: lpd.pe/0moOG
9. Pago por edificación en terreno ajeno: plazo para demandar se computa desde el requerimiento de entrega del bien y no desde la construcción [Casación 1605-2017, Lima Norte]. Link: lpd.pe/0LNRb
10. Es imposible amparar demanda de accesión si hay dos títulos de propiedad inscritos sobre un mismo bien [Casación 156-2015, Callao]. Link: lpd.pe/2yRGp
11. No procede accesión sin antes haberse determinado titularidad del bien [Casación 328-2014, Callao]. Link: lpd.pe/peDQe
12. En procesos de reivindicación también corresponde determinar si construcciones efectuadas en terreno litigioso fueron de buena o mala fe [Casación 540-2019, Lima]. Link: lpd.pe/03r8G
13. Debe identificarse plenamente edificaciones realizadas de buena fe previo a ejecutar opción elegida por dueño del terreno [Casación 1501-2017, Lima]. Link: lpd.pe/pYn8E
14. Edificación en terreno ajeno no es de buena fe si constructores conocían a verdadero propietario del suelo [Casación 4254-2016, Ica]. Link: lpd.pe/pE4Qb
15. Buena fe de construcciones efectuadas en terreno ajeno no puede determinarse en proceso de desalojo [Casación 1698-2007, Lima]. Link: lpd.pe/k1n48
16. Edificación en terreno ajeno no es una modalidad de mejora, debiendo pretenderse accesión y no pago de mejoras [Casación 4053-2015, Ayacucho]. Link: lpd.pe/pzyPP
17. Sala Suprema ordena analizar si edificaciones realizadas tienen calidad de mejoras, a fin de determinar si corresponde reembolso o accesión [Casación 2278-2016, Huaura]. Link: lpd.pe/0nQXJ
18. No corresponde amparar pretensión de pago por edificación en terreno ajeno si se cuestiona titularidad del accionante vía usucapión [Casación 2396-2015, Callao]. Link: lpd.pe/k6rev
19. Si se determinó que edificación en suelo ajeno fue de buena fe, entonces no corresponde ordenar demolición de construcciones [Casación 1704-2009, Arequipa]. Link: lpd.pe/0ADZN
    

• Corte Superior

1. Constructor no puede alegar buena fe si en registros figuraba titularidad de propietario (caso Richard Acuña) [Exp. 02097-2008-0]. Link: lpd.pe/2Ge7B
2. Demandado ha edificado de buena fe si aún no hay un pronunciamiento final respecto al título que ostenta [Exp. 04293-2003-0]. Link: lpd.pe/27R70
3. Reivindicación: En ejecución de sentencia, dueño del suelo optará por pagar lo edificado de buena fe por demandado o venderle el suelo [Exp. 00187-2017–0]. Link: lpd.pe/kgrWx
4. Constructor de buena fe autorizado judicialmente a poseer hasta ser retribuido no debe responder por frutos no percibidos durante posesión posterior al pago [Exp. 01609-2016-0]. Link: lpd.pe/0moKD

Pleno Jurisdiccional

1. No corresponde ordenar entrega de edificación sobre terreno cuya restitución se determinó en proceso de resolución de contrato [Pleno Distrital Civil Huánuco 2017]. Link: lpd.pe/0Wowm
2. En casos de edificación de buena fe sobre terreno ajeno, se podrá estimar demanda de reivindicación y accionante elegirá alternativa correspondiente [Pleno Nacional Civil 2016]. Link: lpd.pe/2oz86
3. Es factible que propietario de terreno acceda a opciones por edificación de buena fe si en reivindicación no se acreditó mala fe [Pleno Distrital Civil Lima Norte 2009]. Link: lpd.pe/k5Xqg

Construcción en casa de los suegros 

• Corte Suprema

1. Exesposa que construyó sobre casa de sus suegros debe ser desalojada y discutir su derecho en otro proceso [Casación 562-2017, Lima Este]. Link: lpd.pe/kdqP0 

• Corte Superior

1. Nuera que afirma haber construido en terreno de su suegro debe ser desalojada y discutir su derecho en otro proceso [Exp. 00102-2019-0]. Link: lpd.pe/pxwdv 

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Edificación realizada de mala fe

• Corte Suprema

1. Constructor de mala fe no puede reclamar indemnización vía enriquecimiento indebido [Casación 2683-2011, La Libertad]. Link: lpd.pe/0LNAO
2. Se acredita edificación de mala fe si empresario hotelero construyó en zona de playa conociendo que pertenecía al Estado [Casación 11292-2020, Tumbes]. Link: lpd.pe/pQ9RO
3. Edificación en suelo ajeno resulta de mala fe si registralmente se conocía que terreno era de propiedad ajena [Casación 1871-2016, Loreto]. Link: lpd.pe/pK5gn
4. Suprema anula sentencia que identificó construcciones de mala fe sin realizar actividad probatoria (caso Asociación de Pobladores vs. Municipalidad) [Casación 1087-2018, Lima Sur]. Link: lpd.pe/0ZzWg

• Corte Superior

1. Construcción en terreno ajeno es de mala fe si fue edificada después de notificación a demandado sobre reivindicación [Exp. 00017-2017-0]. Link: lpd.pe/pR79E
2. Que centro comercial alegue autorización para construir en stand ajeno no enerva mala fe si no fue brindada por ambos cónyuges propietarios [Exp. 733-2019-0]. Link: lpd.pe/0E4br
3. Ordenan demolición de restaurante al considerarlo edificación de mala fe por efectuarse sobre zona de playa [Exp. 770-2018-0]. Link: lpd.pe/2dvGd
4. Edificación es de mala fe si constructor conocía que terreno era ajeno y además se acredita falsedad de su título [Exp. 132-2018-0]. Link: lpd.pe/koQXD
5. Poseedor no edificó de mala fe si construcciones se realizaron con anterioridad a la adquisición de la propiedad [Exp. 01052-2013-0]. Link: lpd.pe/krgbm

• Derecho comparado

1. Condena por falsedad de documentos en subasta acredita mala fe del adquirente en las construcciones que efectuó (España) [STS 782/1996]. Link: lpd.pe/pbD4O

Mala fe del propietario del suelo

• Corte Superior

1. Dueño del suelo actuó con conocimiento y mala fe si, siendo además propietario de lotes contiguos, no detuvo la construcción del tercero [Exp. 706-2017-0]. Link: lpd.pe/27XVP
2. Construir sobre aires del inmueble adquirido no denota mala fe del propietario si en contrato se incluyó adquisición de la azotea [Exp. 3348-2007-0]. Link: lpd.pe/kD5JR