SUMILLA: Competencia territorial del notario. Cualquier notario del país resulta competente para formalizar actos de disposición o de constitución de gravamen sobre predios realizados por personas naturales, siempre que el caso concreto no se subsuma en el supuesto prohibitivo regulado por el artículo 123-A del Decreto Legislativo N° 1049 o que el servicio notarial utilice el sistema de identificación de comparación biométrica de las huellas dactilares que brinda el RENIEC.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. 1522-2026-SUNARP-TR
AREQUIPA, 10 de abril de 2026
APELANTE : XXXX
TÍTULO : 183058 del 19.1.2026
RECURSO : A1459701 del 29.1.2026
IINGRESO AL T.R. : 3.2.2026
REGISTRO : Predios de Huaral
ACTO (S) : Dación en pago
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en apelación se solicitó la inscripción de la escritura de dación en pago de bienes inmuebles (cuotas ideales) que otorga XXXX S.A.C., representada por su gerente general XXXX a favor de XXXX, respecto del predio registrado en la partida N° XXXX del Registro de Predios de Huaral.
Al efecto se adjunta el parte notarial de la escritura pública N° 1179 de dación en pago de bienes inmuebles del 31.10.2025 otorgada ante la notaria de Quispicanchi XXXX.
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II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Huaral Jorge Arturo Collantes Povez, denegó la inscripción solicitada formulando tacha sustantiva en los términos siguientes:
I. ACTO SOLICITADO / ROGATORIA:
DACIÓN EN PAGO(PROPIEDAD).
II. ANTECEDENTE REGISTRAL:
PARTIDA(S) REGISTRAL(ES): XXXXX.
III. MOTIVACIÓN DE LA DECISIÓN:
1. Se procede a la tacha del presente título por cuanto…
IV. SUGERENCIAS:
1. Revisado el Decreto Legislativo N° 1049 [Ley del Notariado] se advierte lo siguiente:
Artículo 4.– Ámbito territorial El ámbito territorial del ejercicio de la función notarial es provincial no obstante la localización distrital que la presente ley determina.
Artículo 17.- Prohibiciones al Notario (… ) g) Ejercer la función fuera de los límites de la provincia para la cual ha sido nombrado, con excepción de lo dispuesto en el inciso k) del artículo 130 de la presente ley y el artículo 2913 de la Ley N° 26662;
Artículo 123-A.- Nulidad de escrituras públicas y certificaciones de firmas
Son nulas de pleno derecho las escrituras públicas de actos de disposición o de constitución de gravamen, realizados por personas naturales sobre predios ubicados fuera del ámbito territorial del notario. Asimismo, la nulidad alcanza a las certificaciones de firmas realizadas por el notario, en virtud de una norma especial en los formularios o documentos privados; sin perjuicio de que de oficio se instaure al notario el proceso disciplinario establecido en el Título IV de la presente La presente disposición no se aplica al cónsul cuando realiza funciones notariales. Asimismo, la restricción no alcanza a los servicios notariales que utilizan el sistema de identificación de comparación biométrica de las huellas dactilares que brinda el Registro Nacional de Identificación y Estado Civil, RENIEC. En caso de extranjeros identificados con carné de extranjería, las transacciones o actuaciones pueden realizarse ante notario de cualquier circunscripción que cuente con acceso a la base de datos de la Superintendencia Nacional de Migraciones.
Los Colegios de Notarios llevarán un registro de los notarios que cuenten con herramientas tecnológicas acreditadas para la plena identificación de las personas naturales que intervienen en los actos que se refiere el presente artículo y lo publique en su portal institucional. Se colige entonces que para todos los demás casos si no se designa de manera puntual la competencia en la Ley N° 26662, ésta será provincial. La regla es la jurisdicción provincial, las excepciones son taxativas.
Por lo expuesto, se concluye que la notario de Urcos, Quispicanchis, Cusco no es competente para ello, debiéndose señalar que si bien las instancias registrales se encuentran impedidas de cuestionar la decisión adoptada por el notario, la motivación que sustenta dicha disposición y las actuaciones procedimentales que tuvo a bien realizar para los fines del trámite notarial, el Registro sí se encuentra facultado para denegar una inscripción dispuesta en un procedimiento administrativo o notarial cuando se verifica la falta de competencia del funcionario que autoriza o certifica el título.
V. FUNDAMENTO JURÍDICO DE LA DECISIÓN:
Artículo 42 literal … del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 19.05.2012.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
La apelante señala como fundamentos de su recurso, lo siguiente:
– La ubicación del predio (Lote 1, Sector Ex Hacienda Chancayllo – San Cayetano, con U.R. 10639, distrito de Chancay, Provincia de Huaral, departamento de Lima), la señora XXXX, en su calidad de notaria de la Provincia de Quispicanchi con despacho notarial en el distrito de Urcos, se encuentra habilitada para formalizar el acto materia de rogatoria (transferencia de dominio sobre alícuotas mediante dación en pago), siempre que los servicios notariales prestados en su despacho cuenten con acceso y/o conexión al sistema de verificación de identidad por comparación biométrica proporcionado por RENIEC, de conformidad con el artículo 123-A del Decreto Legislativo N° 1049, no resultando de aplicación la restricción provincial establecida en los artículos 4 y 17 de la citada norma.
– Por lo que la tacha decretada deviene en ilegal, solicitando se revoque la misma.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
Ficha N° 16249 que continúa en la partida N° XXXXX del Registro de Predios de Huaral
En esta partida se encuentra inscrito el lote 1 ex Hacienda Chancayllo, San Cayetano, UR 10639, distrito de Chancay, provincia de Huaral, departamento de Lima.
En el asiento C00007 corre registrado el dominio a favor de XXXX S.A.C., luego de la cual se ha registrado diversas transferencias de cuotas ideales.
V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN
Interviene como ponente el vocal Luis Alberto Caycho Figueroa.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
¿En qué casos un notario es competente para formalizar escritura pública de actos de disposición de predios ubicados fuera de su competencia territorial?
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VI. ANÁLISIS
1. Conforme a lo dispuesto en el artículo 31.1 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP), la calificación es la evaluación integral de los títulos y tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y el Tribunal Registral, que actúan de manera independiente, personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas aplicables.
En el mismo sentido, el segundo párrafo del artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos establece que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificación también comprende la verificación de los obstáculos que pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.
En esa misma línea, los alcances de la calificación se encuentran descritos en el artículo 32.1 del citado reglamento, el cual dispone que el Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán:
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos presentados;
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas;
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique el título;
2. Con el título venido en apelación se solicita la inscripción de la dación en pago de bienes inmuebles que otorga XXXX S.A.C., representada por su gerente general XXXX a favor de XXXX, respecto de cuotas ideales del predio registrado en la partida Nº XXXXX del Registro de Predios de Huaral.
El registrador denegó la inscripción, formulando tacha sustantiva, señalando que la escritura pública ha sido formalizada ante una notaria (de Quispicanchi) cuya competencia está fuera de la ubicación del predio materia de disposición (Huaral), resultando nula la escritura presentada, de conformidad con los artículos 4, 17 y 123-A del Decreto Legislativo del Notariado.
Por su parte, la recurrente cuestiona dicha decisión en los términos expuestos en el rubro III de la presente resolución interponiendo el recurso de apelación, por lo que corresponde a esta instancia determinar si es procedente la inscripción de la transferencia mediante dación en pago.
[Continúa…]
