Fundamentos destacados: Sétimo.- Que, el artículo novecientos once del Código Civil, establece que la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. La norma acotada exige que se prueben dos condiciones copulativas: que la parte demandante sea la titular del bien cuya desocupación pretende, y que la parte emplazada ocupe el mismo sin título o cuando el que tenía ha fenecido. El “título” a que se refiere la segunda condición copulativa es el que emana de un acto jurídico por el que se otorga al poseedor la propiedad, arrendamiento, usufructo, uso, comodato, superficie, anticresis, entre otros, del bien que detenta, por lo que reiteradas ejecutorias la Corte Suprema de Justicia han establecido que la posesión precaria es la que se ejerce de facto, sin contar con título que justifique la posesión, entendiéndose como tal a la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que detenta el ocupante.
Octavo.- Que, es preciso diferenciar la posesión ilegítima de la posesión precaria. El poseedor ilegítimo es aquel cuyo título de posesión adolece de algún defecto formal o de fondo; en tanto el poseedor precario es quien ejerce la posesión sin título alguno, sea porque nunca lo tuvo o porque ya feneció. Para contrarrestar la pretensión en su contra, el poseedor deberá acreditar el titulo que justifica su posesión, aunque éste tenga la calidad de inválido, ya que no se configura la ocupación precaria cuando la parte demandada ostenta un título vigente que justifica su posesión, no siendo objeto de discusión la validez o no de dicho instrumento a través de este proceso. En tal sentido se ha pronunciado la Corte Suprema de Justicia en las Casaciones mil cuatrocientos treinta y uno – mil novecientos noventa y nueve (Lima), mil setecientos ochenta y uno -mil novecientos noventa y nueve (Callao) y tres mil quinientos treinta y dos -dos mil uno (Cusco).
Noveno.- Que, a ello cabe agregar que es el propio Código Civil quien en el Capítulo Tercero del Título I, Sección Tercera del Libro V (Derechos Reales) diferencia claramente a la posesión ilegítima de la posesión precaria, estableciendo que la primera es la que se detenta con un título afectado con un vicio que lo invalida (artículo novecientos seis), mientras que la segunda es la que se detenta sin título alguno (artículo novecientos once).
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
CASACIÓN 3520-2006, LIMA
DESALOJO
Lima, dieciséis de mayo Del dos mil siete.
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número tres mil quinientos veinte – dos mil seis, en Audiencia Pública de la fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia.
MATERIA DEL RECURSO
Se trata del recurso de casación interpuesto por V.I.Q.A. mediante escrito de fojas ciento sesenticuatro, contra la sentencia de vista emitida por la Sexta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, de fojas ciento cuarentiséis, su fecha veintitrés de mayo del dos mil seis, que revoca la sentencia apelada de fojas ciento dos que declaró fundada la demanda de desalojo interpuesta contra M.D.C.M., y reformándola la declara improcedente, sin costas ni costos.
Lea también: Desalojo por precario a la luz del IV Pleno Casatorio Civil
FUNDAMENTOS DEL RECURSO
Que, el recurso de casación fue declarado procedente por resolución del treinta de noviembre del dos mil seis, por la causal prevista en el inciso tercero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, en virtud de lo cual la recurrente denuncia la interpretación errónea el artículo novecientos once del Código Civil, toda vez que la Sala Civil considera que la demandada no es una ocupante precaria, pese a que no ha celebrado con ella contrato alguno, ni ha pactado el pago de renta por uso del bien. La demandada se posesionó de manera ilegítima del bien de su propiedad, ocupándolo en mérito a argumentos falsos y delictivos, toda vez que el documento de autorización del veinte de marzo del dos mil dos otorgado por B.U. y la constancia del treinta y uno de abril del dos mil otorgada por Macedonio Cabana son falsos; ninguno de éstos documentos ha sido otorgado por la Cooperativa de Vivienda América Limitada, pues dichas personas nunca han estado vinculadas con la dirección de la referida cooperativa, como se ha verificado en el Registro de Personas Jurídicas de la Oficina Registral de Lima. La constancia de posesión expedida por la Municipalidad de San Juan de Miraflores es falsa, conforme a lo vertido en el Informe quinientos sesenta y seis – dos mil cuatro – MDSJMS GDH – SGPV, en la cual se opina que debe anularse dicha constancia, además de que la Sub Gerencia de Participación Vecinal de la referida Municipalidad señala que no se encontraron evidencias de haber existido el expediente administrativo mediante el cual se gestionó la referida constancia, por lo que declaró procedente la solicitud presentada por la actora para su anulación. Agrega que su derecho de propiedad ha sido refrendado con el informe presentado en autos por los directivos de la Cooperativa, a requerimiento del A quo, en el que señalan que el inmueble sub litis ha sido adjudicado a la actora y que no existe doble adjudicación. Además, ha demostrado con el Certificado de Movimiento Migratorio del diecisiete de febrero del dos mil cinco que la demandada vive mayormente en Chile, lugar donde -tiene entendido- trabaja, y son familiares suyos quienes aparentemente continúan usurpando el inmueble de su propiedad desde hace cinco años; y,
CONSIDERANDO
Primero.- Que, en autos V.I.Q.A. demanda contra M.D.C.M. el desalojo del inmueble sito en la Manzana O, L. veintiséis de la Cooperativa de Vivienda América Ltda. del distrito de S.J. de Miraflores, cuya propiedad acredita con la minuta de compra venta otorgada por su anterior propietario el veintitrés de agosto del dos mil cuatro.
Segundo.- Que, la demandada detenta en autos la calidad de rebelde por haber absuelto el traslado de la demanda de forma extemporánea; sin embargo, en la audiencia única cuya acta obra a fojas setenta y seis, el A quo dispuso incorporar al proceso como pruebas de oficio las presentadas por la demandada, consistentes -entre otros- en la “Constancia” expedida el treinta y uno de abril del dos mil por el denominado Comité de Independización y Titulación de la Cooperativa de Vivienda América Limitada (fojas cuarenta y seis), la “Constancia de Posesión” expedida por la Municipalidad Distrital de San Juan de Miraflores el diecisiete de julio del dos mil (fojas cuarenta y ocho), y la “Autorización” del veinte de marzo del dos mil dos otorgada por B.U.R. en su calidad de Presidente de la Cooperativa de Vivienda América Limitada (fojas cuarenta y cinco); asimismo, el Juez de la causa dispuso oficiar a la Cooperativa de Vivienda América Limitada para efectos de que informe si ha existido doble adjudicación o cambios en la identificación de los lotes, e igualmente dispuso oficiar a la Superintendencia de los Registros Públicos a fin de que informen si el señor B.U.R. ha ostentado el cargo de Presidente de la citada Cooperativa en razón de que aparece firmando la constancia de fojas cuarenta y cinco.
Tercero.– Que, a fojas ochenta y uno la Cooperativa de Vivienda América Limitada informa al juzgado que la única adjudicataria del lote es la demandante, que no existe doble adjudicación y que tampoco ha existido cambios en la identificación de los lotes; a su turno, por oficio de fojas cien, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos remite informe detallado de la Ficha seis mil ciento dos del Registro de Personas Jurídicas correspondiente a la Cooperativa de Vivienda América Limitada, en el que no aparece registrado como Presidente el señor B.U.R., ni tampoco se consigna la existencia de ningún Comité de Independización y Titulación.
Cuarto.- Que, asimismo, al formular sus alegatos, V.I.Q.A. presentó a fojas ochenta y cinco Informe quinientos sesenta y seis -dos mil cuatro MDSJMS GDH – SGPV del veintiocho e septiembre del dos mil cuatro, emitido por la Sub Gerencia de Participación Vecinal de la Municipalidad Distrital de San Juan de Miraflores, en el que se da cuenta que el expediente administrativo que dio origen a la Constancia de Posesión expedida por la comuna no existe, por lo que se opina por la anulación de la citada constancia.
Quinto.- Que, el Juez de la causa declaró fundada la demanda interpuesta, al considerar que las constancias que acreditarán el derecho de posesión de la demandada carecen de eficacia probatoria; sin embargo, la sentencia de segunda instancia ha revocado la apelada, dando validez como título de posesión de la demandada a la Constancia otorgada por la Municipalidad Distrital de San Juan de Miraflores, señalando que en el Informe quinientos sesenta y seis – dos mil cuatro MDSJMS GDH-SGPV no se consigna que la misma haya sido dejada sin efecto, encontrándose pendiente de ser resuelta en sede administrativa, y que los cuestionamientos contra la calidad de directivos de las personas que aparecen suscribiendo las otras constancias otorgadas por la Cooperativa de Vivienda deben ser ventiladas en un proceso distinto; por tanto, concluyen que al existir circunstancias razonables que justifican el uso y disfrute del bien, estiman que la demanda es infundada;
Sexto.- Que, existe interpretación errónea de una norma de derecho material cuando concurren los siguientes supuestos:
a) El Juez establece determinados hechos, a través de una valoración conjunta y razonada de las pruebas aportadas al proceso;
b) Que éstos, así establecidos, guardan relación de identidad con los supuestos fácticos de una norma jurídica determinada;
c) Que elegida esta norma como pertinente (lo ella o en concurrencia con otras) para resolver el caso concreto, la interpreta (y aplica);
d) Que en la actividad hermenéutica, el Juzgador, utilizando los métodos de interpretación, yerra al establecer el alcance y sentido de aquella norma, es decir, incurre en error al establecer la verdadera voluntad objetiva de la norma, con lo cual resuelve el conflicto de intereses de manera contraria a los valores y fines del derecho y, particularmente, vulnerando el valor superior del ordenamiento jurídico, como es el de la justicia.
Sétimo.- Que, el artículo novecientos once del Código Civil, establece que la posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. La norma acotada exige que se prueben dos condiciones copulativas: que la parte demandante sea la titular del bien cuya desocupación pretende, y que la parte emplazada ocupe el mismo sin título o cuando el que tenía ha fenecido. El “título” a que se refiere la segunda condición copulativa es el que emana de un acto jurídico por el que se otorga al poseedor la propiedad, arrendamiento, usufructo, uso, comodato, superficie, anticresis, entre otros, del bien que detenta, por lo que reiteradas ejecutorias la Corte Suprema de Justicia han establecido que la posesión precaria es la que se ejerce de facto, sin contar con título que justifique la posesión, entendiéndose como tal a la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesión que detenta el ocupante.
Octavo.- Que, es preciso diferenciar la posesión ilegítima de la posesión precaria. El poseedor ilegítimo es aquel cuyo título de posesión adolece de algún defecto formal o de fondo; en tanto el poseedor precario es quien ejerce la posesión sin título alguno, sea porque nunca lo tuvo o porque ya feneció. Para contrarrestar la pretensión en su contra, el poseedor deberá acreditar el titulo que justifica su posesión, aunque éste tenga la calidad de inválido, ya que no se configura la ocupación precaria cuando la parte demandada ostenta un título vigente que justifica su posesión, no siendo objeto de discusión la validez o no de dicho instrumento a través de este proceso. En tal sentido se ha pronunciado la Corte Suprema de Justicia en las Casaciones mil cuatrocientos treinta y uno – mil novecientos noventa y nueve (Lima), mil setecientos ochenta y uno -mil novecientos noventa y nueve (Callao) y tres mil quinientos treinta y dos -dos mil uno (Cusco).
Noveno.- Que, a ello cabe agregar que es el propio Código Civil quien en el Capítulo Tercero del Título I, Sección Tercera del Libro V (Derechos Reales) diferencia claramente a la posesión ilegítima de la posesión precaria, estableciendo que la primera es la que se detenta con un título afectado con un vicio que lo invalida (artículo novecientos seis), mientras que la segunda es la que se detenta sin título alguno (artículo novecientos once).
Décimo.- Que, en tal sentido, si bien la actuación de la prueba en primera instancia se ha direccionado a establecer la validez de las constancias de posesión otorgadas a favor de la demandada M.D.C.M., tanto por el Municipio de la localidad como por los miembros de la Asociación de Vivienda que integra el inmueble sub litis, sin embargo tal actividad de ninguna manera puede desnaturalizar el alcance de la materia controvertida, que es el determinar si la demandada es o no ocupante precaria, es decir, si ejerce su posesión sin tÃtulo alguno o si, por el contrario, detenta un título que lo justifique, y en autos se ha configurado este último supuesto, pues la demandada posee a su favor constancias que legitiman su posesión, aún cuando éstas puedan considerarse inválidas, pues las mismas surten sus efectos mientras no se haya declarado previamente su invalidez.
Décimo Primero.- Que, siendo así, al no configurarse la causal material denunciada, el recurso de casación resulta infundado, debiendo procederse conforme a lo normado en los artículos trescientos noventa y siete, trescientos noventa y ocho y trescientos noventa y nueve del Código Civil; por cuyas razones.
Declararon: INFUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas ciento sesenticuatro por V.I.Q.A.; en consecuencia, NO CASARON la sentencia de vista de fojas ciento cuarentiséis, su fecha veintitrés de mayo del dos mil seis; CONDENARON a la parte recurrente al pago de las costas y costos originados por la tramitación del presente recurso, así como al pago de una multa de dos Unidades de Referencia Procesal; DISPUSIERON se publique la presente resolución en el Diario Oficial El Peruano; en los seguidos por V.I.Q.A. contra M.D.C.M. sobre desalojo por ocupación precaria, interviniendo como V.P. el S.T.P.; y los devolvieron.
SS.
TICONA POSTIGO
PALOMINO GARCÍA
MIRANDA CANALES
CASTAÑEDA SERRANO
MIRANDA MOLINA
