Fundamento destacado: 3. Conforme al artículo 2022° del Código Civil, cuando el conflicto se produce entre relaciones jurídicas reales, la oponibilidad de una frente a la otra es otorgada por la inscripción. El tercer adquirente que inscribe su título opondrá su derecho real frente a todos, incluido quien también adquirió pero no inscribió. Por ende, aquel adquirente que omitió inscribir su derecho no podrá invocarlo frente a quien sí inscribió el suyo. Bajo los mismos criterios, normas como los artículos 2034° y 2038° del Código Civil[2] consagran la inoponibilidad de situaciones jurídicas no publicitadas referidas a personas naturales, como son las referidas a su incapacidad o a la extinción de apoderamientos inscritos.
4. De la interpretación concordada de las normas citadas, este Colegiado considera que el principio de inoponibilidad de lo no inscrito sí tiene vigencia en nuestro ordenamiento registra!. El tercero del artículo 2022°, que inscribe y por tanto opone victoriosamente un derecho real (llamado latino) no es el tercero registra! (o germano) al que se refiere el artículo 2014° del Código Civil. Mientras que el tercero registral es un adquirente a non domino (porque su transferente no era titular del derecho transferido por causa de la ineficacia funcional o estructural de éste), el tercero latino es aquel cuyo derecho real entra en conflicto con otro de igual o distinta naturaleza (como sería la doble venta por un mismo enajenante). En doctrina a! tercero latino no le son exigibles los requisitos de previa inscripción del título de su transferente y onerosidad propios del tercero registra!, pero sí los de inscripción del propio título y buena fe objetiva. Esta buena fe debe entenderse como el conocimiento o desconocimiento de una situación jurídica según se encuentre o no inscrita, de tal forma que se considerará en buena fe a quien inscribió su derecho porque el Registro no constaba que existiera o pudiera existir otro anterior incompatible. Si por un medio distinto a los asientos regístrales el tercero pudo conocer o conoció de la existencia del derecho no inscrito es un aspecto subjetivo que no debe tomarse en cuenta: le bastará, pues, verificar los asientos de inscripción para beneficiarse de la presunción de buena fe.
SUPERINTENDENCIA NACIONAL
DE LOS REGISTROS PUBLICOS
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 164-2005-SUNARP-TR-T
Trujillo, veintidós de setiembre del dos mil cinco.
APELANTE : MARGARITA VIOLETA RODRIGUEZ CASTRO
TÍTULO : 23575-2005
INGRESO: 137-2005
PROCEDENCIA: ZONA REGISTRAL N° V – SEDE TRUJILLO
REGISTRO : DE PREDIOS DE TRUJILLO
ACTO: COMPRAVENTA E INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO
SUMILLA(S) :
Oponibilidad de derecho no inscrito
Un derecho no inscrito es oponible frente a otro inscrito sí el titular de este último reconoce en su título adquisitivo la existencia y eficacia de aquél.
Inexigibilidad de resolución de subdivisión para independizar un predio urbano al amparo de la Disposición Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
La segregación de parte de un predio urbano de mayor área, respecto del cual el Área de Catastro ha establecido que sus características físicas son indeterminables, se inscribe en mérito al plano del área materia de independización suscrito por el Verificador y visado por la municipalidad competente y al código catastral municipal, sin que sea exigible presentar la resolución municipal de subdivisión.
I. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA:
Mediante el título alzado, la señora Rodríguez solicitó la inscripción del derecho de propiedad sobre el inmueble ubicado en la calle Lloque Yupanqui N° 245 de la ciudad de Trujillo, adquirido por José Rafael
Carpió Albújar en virtud a la escritura pública de compraventa del 03.02.1969, otorgada por Juana Rosa Delfín viuda de Morelli (representada por César Morelli Delfín) ante el notario de Trujillo Jorge Bracamente S. Para tal efecto acompañó el traslado notarial de este instrumento, así como el certificado de numeración de finca del predio, planos perimétrico, de localización y ubicación y memoria descriptiva visados por la Municipalidad Provincial de Trujillo, certificado municipal que acredita que el predio tiene código catastral N° 011700824, certificado registral de búsqueda catastral y copia simple de documentos vinculados al pago del impuesto predial.
II. DECISION IMPUGNADA:
El título fue calificado por el Registrador Público Dr. Javier Ocampos Mogollón, quien decretó su tacha mediante esquela del 24.06.2005, cuyo texto es el siguiente:
“1. Según consta del Informe N° 1080-2005-ZR-V-ST70C emitido por el jefe de la Oficina de Catastro, el predio cuya independización se solicita inscribir forma parte de la manzana N de la urbanización Chicago (…) que se encuentra registrada a favor de los cónyuges Luis
Germán Contreras Zavaleta y Azucena Vera Quezada, así como de otros copropietarios, mas no es de propiedad de la persona que aparece como vendedora en la escritura pública presentada, pues su derecho de propiedad sobre dicho inmueble ya fue transferido con anterioridad a favor de terceros. De ello se determina que el título presentado bajo este asiento resulta incompatible con los antecedentes regístrales, siendo que conforme al artículo X del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos no puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito aunque sea de igual o anterior fecha.
Sin perjuicio de lo expuesto, se deja constancia que para efectos de la independización de un predio urbano deben presentarse los requisitos previstos en el artículo 57° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Base legal: Arts. 2010, 2011, 2013 y 2017 del Código Civil. Arts. 7, 25, 32 y 43 del Regí. Gral. de los R.P. Art. 57 del Reglamento de Inscripciones del Reg. de Predios.»
[Continúa…]
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