Sumilla: Interpretación de los artículos 310 del Código Civil y 79 del RIRP. Cuando la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales edifica sobre terreno propio de uno de los cónyuges, se produce –por imperio de la ley– la conversión en social de todo el inmueble (construcción y suelo), salvo que se acredite que se mantiene la condición de propio.
A efectos de dar cumplimiento al tercer párrafo del art. 79 del RIRP bastará con que intervenga en la declaratoria de fábrica el cónyuge propietario del terreno, adjuntando copia certificada de la partida de matrimonio.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 2034 2021-SUNARP-TR
Arequipa, 07 de octubre de 2021.
APELANTE: RONY PEDRO VENTURA APAZA
TÍTULO: N° 2530208 del 23.12.2020
RECURSO: Nº 14007 del 11.08.2021.
REGISTRO: PREDIOS-AREQUIPA
ACTO: DECLARATORIA DE FÁBRICA, REGLAMENTO INTERNO E INDEPENDIZACIÓN.
1. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, la actualización de titularidad y regularización de fábrica y otros al amparo de la Ley N° 27157, del predio inscrito en la partida registral P06127937 del Registro de Predios de Arequipa.
Para tal efecto, se presentó la siguiente documentación:
a) Formato de solicitud de inscripción que contiene la rogatoria.
b) Copia certificada de la partida de matrimonio de Nancy Elisa Vargas Romero y Juan Godofredo Lauro Larico, emitida por la Municipalidad Provincial de Arequipa el 17.12.2020.
c) Formulario registral N° 2, Ley N° 27157 (Inscripción de propiedad y/o regularización de las edificaciones de departamentos en edificio) suscrito por Nancy Elisa Vargas de Lauro y el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría, con firmas certificadas notarialmente el 16.12.2020.
d) Informe técnico de verificación (Procedimiento de Regularización Ley N° 27157) suscrito por verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría, con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
e) Reglamento Interno de régimen de unidades inmobiliarias con secciones de propiedad exclusiva y de propiedad común, suscrita por Nancy Elisa Vargas de Lauro, con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
f) Declaración jurada suscrita por verificador responsable arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
g) Plano perimétrico, de ubicación y localización (Lámina U-01), suscrito por el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
h) Plano de arquitectura y distribución (Lámina A-01), suscrito por el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
i) Plano de arquitectura y distribución (Lámina A-02), suscrito por el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
j) Plano de arquitectura y distribución (Lámina A-03), suscrito por el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
k) Plano de arquitectura y distribución (Lámina A-04), suscrito por el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
l) Plano de arquitectura y distribución (Lámina A-05), suscrito por el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
m) Plano de arquitectura y distribución (Lámina A-06), suscrito por el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
n) Plano de arquitectura y distribución (Lámina A-07), suscrito por el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
o) Plano de independización (Lámina I-01), suscrito por el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
p) Plano de independización (Lámina I-02), suscrito por el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
q) Plano de independización (Lámina I-03), suscrito por el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
r) Plano de independización (Lámina I-04), suscrito por el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
s) Plano de independización (Lámina I-05), suscrito por el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
t) Plano de independización (Lámina I-06), suscrito por el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
u) Plano de independización (Lámina I-07), suscrito por el verificador responsable Arquitecto Hancel William Gómez Echevarría con firma certificada notarialmente el 16.12.2020.
v) Escrito que contiene el recurso de apelación.
2. DECISIÓN IMPUGNADA
Se interpone recurso de apelación en contra de la observación formulada por la Registradora Pública Karol Luque Cárdenas, en los siguientes términos:
(…)
2. Análisis:
2.1. De la verificación a los antecedentes registrales, se aprecia que la propiedad del predio materia de trámite corresponde a JUAN GODOFREDO LAURO LARICO; sin embargo, el indicado titular no interviene en la documentación presentada.
2.2. De la verificación a los antecedentes registrales se observa que el propietario JUAN GODOFREDO LAURO LARICO es casado y la propiedad le corresponde en calidad de bien propio; por tanto, considerando la fecha de terminación de la edificación (agosto del 2016) la propiedad del inmueble correspondería a la sociedad conyugal formada con Nancy Vargas de Lauro, ello conforme a lo dispuesto por el Art. 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, que en su parte pertinente establece:
En los casos en los que en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio.
Para efectos de lo dispuesto en el párrafo anterior debe acompañarse la copia certificada de la partida de matrimonio expedida por el funcionario que conserva en su poder la matriz o por Notario.
2.3.- De conformidad con el Artículo 1 del Decreto Supremo Nº 008-2019- VIVIENDA, publicado el 2 de febrero 2019, el profesional verificador deberá adjuntar una declaración jurada con la firma certificada por notario, en la que consigna expresamente que el predio materia de regularización no se encuentra comprendido dentro de los supuestos de improcedencia que establece la Primera Disposición Complementaria Final de la Ley Nº 30830.
2.4.- Del plano de ubicación, se aprecia que la edificación no cumple con la altura permisible sin embargo no se ha consignado la observación en el informe técnico de verificación.
2.5.- El formulario FOR-ítem 5 se declara la existencia de tres terrazas en el primer piso y en el plano son dos. Asimismo, en el quinto nivel se declaran dos terrazas y en el plano son dos azoteas.
2.6.- En el reglamento interno-sección 1 segundo nivel se ha omitido consignar el ambiente terraza que aparece en el plano de secciones.
2.7.- La liquidación de derechos correspondientes al presente título es Declaratoria de Fábrica S/. 1428.00, Carga Técnica S/ 42.00, Transferencia S/. 46.00, Independización (4 secciones) S/. 332.00, Reglamento Interno S/. 42.00 y Junta de Propietarios S/. 42.00; lo que hace un total de S/. 1932.00; habiendo pagado S/. 446.00; deberá de reintegrar S/. 1486 Nuevos Soles.
2.8.- Sírvase presentar CD conteniendo el Reglamento Interno en formato word para facilitar el trámite solicitado de acuerdo a lo establecido en la Resolución 186-2004- SUNARP/SN.
* El verificador es responsable de la información técnica consignada en la documentación presentada.
(…)
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso en los fundamentos siguientes:
▪ Son objeto de la presente apelación los numerales 2.1 y 2.2, los demás puntos serán subsanados con el Registrador.
▪ Forma parte de la presente rogatoria la actualización de la titularidad predial o dominical de bien propio a bien social sobre el predio, pues, tal como se podrá contrastar de la lectura del asiento registral 5 de la partida P06127937 y el acta de matrimonio adjuntado se podrá verificar que antes de la titulación efectuada por COFOPRI ambos cónyuges Juan Godofredo Lauro Larico y Nancy Elisa Vargas de Lauro, ya eran cónyuges y parte de la sociedad conyugal, por ello solicito la inscripción de dicha actualización de titularidad sobre el predio a bien social.
▪ En relación a la intervención de sólo uno de los cónyuges en la suscripción de la declaratoria de fábrica con reglamento interno, debe tenerse presente que conforme al artículo 14 del RIRP sobre intervención conjunta de los cónyuges en concordancia con el citado artículo 79 del mismo cuerpo normativo, así como el artículo 310 del Código Civil, es imperativo en la celebración de los actos dispositivos y adquisitivos sobre la propiedad la intervención de ambos cónyuges, más no en los actos administrativos como la presente rogatoria de declaratoria de fábrica, pues, con dicho acto como su independización vía reglamento interno no se está enervando lo existente: la construcción en regularización sobre el predio; ni tampoco se está mermando el caudal social del cual provino la construcción. Por ello, la presente regularización de fábrica viene a ser un acto administrativo de la propiedad.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
▪ En la partida registral P06127937 del Registro de Predios de Arequipa corre inscrito el lote 12, manzana F, ubicada en el Asentamiento Humano Urbanización Popular de Interés Social Paisajista, distrito de Jacobo Hunter, provincia y departamento de Arequipa.
▪ Asimismo, en el Asiento 00005 consta inscrito el dominio a favor de Juan Godofredo Laura Larico, de estado civil casado, y en el correspondiente título archivado (Exp. N° 06A1004138 del 20.02.2001), consta que la adquisición de este bien se realizó en calidad de propio.
[Continúa…]
