Actualmente, todo acto que tenga como objeto un predio está necesariamente sujeto a la determinación técnica de éste, es decir, se debe verificar que el área, los linderos y las medidas perimétricas físicas coincidan con lo inscrito en su partida registral, siempre que éste se encuentre inscrito. Considérese que en el ámbito nacional no todos los predios están catastrados en una base gráfica única y general.
Para la determinación técnica de un predio debe realizarse un levantamiento topográfico de este (extra-registro) y el resultado debe contrastarse con la base gráfica de Sunarp (registro/oficial), con lo cual se podrá establecer si el predio tiene algún defecto en su área, perímetro o linderos, o si está afectando a otro predio o si está siendo afectado por un predio colindante (superposiciones, desplazamientos, etc.), siempre que estos estén inscritos.
La base gráfica registral ha sido definida por la Directiva que regula la emisión de los informes técnicos de las solicitudes de Búsquedas Catastrales, aprobada por Resolución No. 120-2014-SUNARP/SN, como un sistema de información registral estructurada y organizada, constituida por la base de datos gráficos y alfanuméricos automatizados de predios inscritos en el Registro de Predios, a partir de la información técnica que obra en los títulos archivados, elaborado sobre una Cartografía Base.
Dicha base pertenece al ámbito del archivo registral que la hace pasible de ser publicitada de forma certificada, como un certificado compendioso, el cual consiste en la expedición de un extracto, resumen o indicación de determinada circunstancia que conste en la partida registral, tales como la titularidad, gravamen, carga, nombramiento, revocación u otro dato. También comprende la información registral sintetizada que permite acreditar la existencia, inexistencia o vigencia de determinada inscripción o anotación registral, así como las aclaraciones necesarias para no inducir a error sobre la situación de la partida registral y la indicación de la fecha y hora de su expedición[1].
Por ello, se emiten los Certificados de Búsqueda Catastral[2], en los que se contrasta la información gráfica proporcionada por el usuario con la que cuenta esta entidad, pero esta información no siempre es exacta, motivo por el cual en el propio certificado se deja constancia que la información publicitada es hasta la fecha en que se emite el certificado por estar en constante actualización de la base gráfica.
La Sunarp no cuenta con información catastral (gráfica) actualizada de todos los predios a nivel nacional, teniendo en la gran mayoría de los casos solo información referencial de los mismos, un claro ejemplo son los predios de las Comunidades Campesinas y Nativas, en la que los planos de los terrenos comunales no cuentan con una descripción georreferenciada que permita determinar con certeza la ubicación, área, linderos y medidas perimétricas de los mismos; así como los predios rurales o eriazos de grandes extensiones que no cuentan con un plano que permita determinar su ubicación y localización de forma exacta y precisa.
La falta de la información técnica de los predios genera que, al estarse actualizando la base gráfica registral con los títulos/actos que se inscriben todos los días, la información que esta contiene vaya cambiando permanentemente; en otras palabras, al día siguiente de emitido un certificado de búsqueda catastral puede actualizarse la base y cambiar todo el sentido de la información proporcionada en el certificado. Por tanto, estos certificados no permiten acreditar de forma segura que un predio se encuentre inscrito o no, y/o la existencia de defectos/vicios técnicos de los predios.
Nótese, la finalidad del certificado compendioso es acreditar la existencia, inexistencia o vigencia de determinada inscripción o anotación registral, así como las aclaraciones necesarias para no inducir a error sobre la situación de la partida registral y la indicación de la fecha y hora de su expedición, lo cual no puede realizarse con la base gráfica registral que tiene limitaciones al no contener a todos los predios a nivel nacional, con lo cual la información que se emite en el certificado de búsqueda catastral no siempre es la correcta, no asegurándose por ejemplo que un determinado predio se encuentre inscrito o no, en tanto y en cuanto, la base gráfica registral no está completa y más bien en constante actualización. Debe dejarse constancia que, no es competencia de la Sunarp generar esta información, sino son los entes generadores de catastro los que deben suministrar la misma.
En la Resolución 1100-2018-SUNARP-TR-L, el Tribunal Registral resolvió un caso en el que se solicitaba la matriculación de un predio de 5,004.46 m2, ubicado en el distrito de Chilca, por lo que el área de catastro emitió el Informe Técnico No. 28609-2017, indicando que, el predio graficado en los planos y memoria descriptiva presentados se ubican dentro del perímetro inscrito en la Ficha No. 2405, según su descripción literal. No obstante, el usuario solicitante había, diligentemente, obtenido antes de ingresar su titulo a Registros un Certificado de Búsqueda Catastral, que se sustentaba en el Informe Técnico No. 12154-2017-SUNARP-ZR N°IX/OC, el cual señalaba: En zona donde no ha sido posible determinar gráficamente los linderos perimétricos de los ámbitos inscritos en las Fichas N° 2404, y 2405, debido a que en sus respectivos títulos archivados N°1141, por su antigüedad no obran en los Registros Púbicos, por lo tanto no se encuentran planos inscritos que permitan visualizar gráficamente los linderos perimétricos de referidas partidas.
Como puede observarse, el usuario de forma diligente, verificó con la obtención del certificado de búsqueda catastral que el predio que pretendía matricular aparentemente no se superponía con otro, habiéndose dejado constancia que no había sido posible determinar los linderos de unos predios por la antigüedad de sus planos; sin embargo, en la calificación registral el área de catastro, misma área que emitió el informe técnico que sustento la búsqueda catastral, señaló de forma contundente que, si existía una superposición al estar el predio objeto de calificación formando parte de otro predio. Por ello, el Tribunal Registral determinó en tanto existen informes técnicos contradictorios que era: (…) necesario qué en ejecución de la presente resolución, la registradora remita el presente título a la Oficina de Catastro para qué reevaluando las conclusiones expuestas en ambos informes técnicos, señalen si el predio a inmatricular se ubica o no dentro del ámbito del predio inscrito en la ficha N° 2405 acompañando el respectivo gráfico (…).
En otras palabras, el Tribunal Registral considero que, al existir dos informes técnicos contradictorios emitidos por el área de catastro, que se pronunciaron respecto a una misma área de terreno, se debía obtener una reevaluación del caso y, por ende, tendría que emitirse un tercer informe dirimente. Esto nos lleva a preguntarnos ¿Cuál es el valor jurídico del certificado de búsqueda catastral? ¿Podemos ampararnos en lo que se consigna en dicho certificado?
Estas y otros preguntas son las que se generan luego de revisar la resolución emitida por el Tribunal Registral, puesto que básicamente la información publicitada en el certificado de búsqueda catastral obtenido por el usuario, aun cuando tiene la calidad de compendioso, no es determinante para la inscripción de un título. Si el área de catastro señala en un primer momento, que el área que se pretende matricular no formaría parte de otro predio inscrito, pero luego señala que si forma parte de otro y que no procedería la inscripción, solo se genera una inseguridad jurídica[3]. En efecto, los usuarios que confiaron en lo que se señalaba en el certificado de búsqueda catastral para realizar sus procedimientos de saneamiento considerando que el área no se encuentra inscrita, se verán afectados sin poder hacer valer la información contenida en el certificado sobre la cual realizaron sus procedimientos.
Como hemos indicado, la Sunarp no genera catastro, sino únicamente recibe toda la información de los entes generadores, por lo que a la fecha su base gráfica registral no se encuentra completa, uniformizada y actualizada, limitando su actuación en la publicidad de dicha base con la emisión del certificado de búsqueda catastral.
Por estas consideraciones, en aras de no generar expectativas en los usuarios y establecer una correcta seguridad jurídica, consideramos que sería oportuno determinar si efectivamente el certificado de búsqueda catastral tiene la calidad de compendioso y si en verdad acredita que el polígono descrito en el plano que se presenta por el usuario se encuentra matriculado o si parcial o totalmente forma parte de un predio inscrito que está incorporado en la base gráfica registral, puesto que como hemos visto esto no resulta del todo cierto, considerando que sería recomendable otorgarle la calidad de publicidad formal simple a la búsqueda catastral, partiendo de la premisa que es netamente una búsqueda de lo que se tiene graficado, lo cual evitaría los inconvenientes antes mencionados.
[1] Literal b del artículo 16 del Reglamento del Servicio de Publicidad Registral.
[2] Artículo 85 del Reglamento del Servicio de Publicidad Registral: Certificado de búsqueda catastral
El certificado de búsqueda catastral tiene la calidad de compendioso y acredita si el polígono descrito en el plano presentado se encuentra inmatriculado o si parcial o totalmente forma parte de un predio ya inscrito que conste incorporado a la Base Gráfica Registral.
[3] Téngase presente lo que señala la sumilla de la Resolución: Informe aclaratorio de catastro
Cuando existe discrepancia entre la información consignada en el certificado de búsqueda catastral y en el informe técnico del título con el que se solicita la inmatriculación, deberá expedirse informe técnico aclaratorio acompañado del correspondiente gráfico.
