Fundamentos destacados: 7. Así, si el tercero ha adquirido a título oneroso el bien del heredero aparente, el verdadero propietario tendrá que promover acción reivindicatoria bajo los lineamientos del art. 665 del Código Civil, es decir, siempre que el tercero haya adquirido de mala fe los derechos sobre el bien (esto para los bienes no registrados, porque para los bienes registrados se presume la buena fe si antes de la celebración del contrato, hubiera estado debidamente inscrito el título que amparaba al heredero aparente (que seria el caso analizado por esta instancia) y la transmisión de dominio en su favor, y no hubiera anotada demanda ni medida precautoria que afecte los derechos inscritos.
Si ha habido buena fe en la adquisición a título oneroso no procedería la reivindicación del bien, por tratarse de la aplicación del principio de fe pública registral.
El art. 666 del Código Civil establece la regla a seguir en los casos en los cuales el poseedor de buena o mala fe enajena un bien hereditario y no es posible la reivindicación del bien.
Si el tercero ha adquirido a título gratuito el bien del heredero, el adquirente o verdadero propietario tendrá que promover acción reivindicatoria bajo los lineamientos del art. 665 del Código Civil.
En ambos casos (reivindicación) tendrá que acumular a su pretensión la de nulidad del asiento registral de transferencia onerosa o gratuita realizada por el heredero.
8. Debe aclararse que los artículos 665 y 666 del Código Civil presuponen la posesión del bien por parte del heredero aparente, mientras que los artículos 1539 a 1541, no necesariamente presuponen la posesión del bien por el vendedor.
En ambos supuestos, se aplica el principio general de ineficacia de las transmisiones realizadas por quien no es propietario.
En resumen, el registro no podría rectificar la inexactitud registral consistente en las transferencias onerosas o gratuitas realizadas por los herederos del causante que tienen su derecho inscrito en el registro, ya que para ello tendría que presentarse mandato judicial firme en ese sentido, esto es, que el verdadero propietario tendría que promover la ineficacia o inoponibilidad del acto jurídico traslativo y la nulidad o cancelación del asiento respectivo o demandar la reivindicación del bien si el tercero recibió la posesión del vendedor o donante y además solicitar la nulidad o cancelación del asiento respectivo.
Lo antes expuesto es sin perjuicio de la aplicación del principio de fe pública registral, es decir, que si el tercero ha adquirido el bien a título oneroso y de buena fe, el que adquirió su derecho de propiedad del causante no podría demandar ni la ineficacia ni la inoponibilidad y tampoco podría reivindicar el bien.
Se aplicaría analógicamente el art. 666 del Código Civil, es decir, la solución dependerá de si el heredero aparente que estaba en posesión del bien era de buena o mala fe.
Y para los supuestos donde el heredero aparente no tenía la posesión del bien, el que adquirió el bien del causante a título oneroso cuando estaba vivo tendrá derecho a accionar judicialmente contra aquél por enriquecimiento indebido.
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SUMILLA: PRINCIPIO DE PRIORIDAD EXCLUYENTE
«No procede la inscripción de la servidumbre constituida por quien no es titular registral del predio sirviente”.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. 2482-2019-SUNARP-TR-L
Lima, 25 de septiembre del 2019
APELANTE: ROSA VANESSA HUAROTE TORI.
TÍTULO: N° 1081108 del 8/5/2019.
RECURSO: H.T.D. N° 001162 del 17/7/2019.
REGISTRO: Predios de Chincha.
ACTO: Servidumbre.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de constitución de servidumbre de paso otorgada por Elda María Amelia Di Malio Mazzini ante Notaría Pública de Chincha, Rosa Angélica Nakasone Dizama, el 14/9/2017, respecto del inmueble inscrito en la partida N° 11036732 del Registro de Predios de Chincha.
Para tal efecto, se adjuntan los siguientes documentos:
-Parte notarial de la escritura pública de constitución de servidumbre de paso que otorga Elda María Amelia Di Malio Mazzini ante Notaría de Chincha Rosa Angélica Nakasone Dizama con fecha 14/9/2017.
-Parte notarial de la escritura pública de ratificación de servidumbre que otorgan Luis Ricardo Salcedo Mitrani y otros ante Notaría de Chincha Rosa Angélica Nakasone Dizama con fecha 5/6/2018.
-Memoria descriptiva.
-Plano perimétrico y plano de ubicación y localización.
-Plano de subdivisión.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El registrador público del Registro de Predios de Chincha Juan G. Roldan Hualpa observó el título en los siguientes términos:
«ACTO: SERVIDUMBRE.
ANTECEDENTES: Partida Registra! N° 11036732 del Registro de Predios.-
DEFECTOS ADVERTIDOS Y SUGERENCIAS:
Vía reingreso, se presenta escrito de fecha cierta del 02107/2019, mediante el cual se indica: «(…) señor registrador invocando el artículo 98° del reglamento de inscripciones del registro de predios el cual refiere literalmente lo siguiente: (…) si bien es cierto con posterioridad a la transferencia de propiedad a favor de los herederos de la sucesión intestada inscrita en la partida N° 13965743 del Registro de Sucesión Intestada de Lima, existe una donación de derechos y acciones, dicho acto es celebrado entre los mismos herederos (…)»
Al respecto cabe indicar, que el artículo 98° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios no considera «terceros» a quienes adquirieron el bien por sucesión a título universal en fecha posterior a la transferencia.
Es decir, las transferencias que en vida hubiera efectuado el causante, tienen la virtualidad de enervar la inscripción del derecho de los sucesores, a título universal, debe recalcarse que tratándose de una norma que establece una excepción al principio de legitimación, no puede extenderse su aplicación a otros supuestos no previstos expresamente. Así que el único asiento que queda enervado en virtud a la transferencia que había efectuado (en vida) el causante, es aquél en el que consta el derecho de los sucesores a título universal, sin embargo, en el presente caso, ya existe otro acto jurídico (donación), al mismo que no puede aplicársele el artículo 98° del RIRP invocado, ni tampoco puede extenderse su aplicación a otros supuestos que no estén expresamente indicados en el citado artículo.
En este orden de ideas, subsiste la observación anterior:
1.- Se adjunta escritura pública de fecha 14/09/2017 otorgada por Elda Maria Amelia Di Malio Mazzini, quien actualmente ya no es titular registral del predio sirviente, pues conforme a los antecedentes regístrales los titulares regístrales, son: DI MALIO DE PIZZICHINI MARIA RENATA, VEGAS DI MALIO CLAUDIA ALESSANDRA, CLELIA ROCIO, FIORELLA FRANCESCA y CLELIA ALICIA.
Por tanto, existe inadecuación del título con los antecedentes regístrales y no puede inscribirse al ser incompatible con el derecho ya inscrito, debiendo adjuntar escritura pública de ratificación de los actuales propietarios del predio sirviente (es decir del predio inscrito en la partida 11036732).
**Cabe indicar que la escritura pública de ratificación de fecha 05/06/2018 realizada por los propietarios de los predios dominantes, no resulta suficiente.
CITA LEGAL:
Art. 133 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Art. 32, Art. 40 del Reglamento General de los Registros Públicos, Art. 1035, 1051, 1053, 2010 y 2011 del Código Civil.
Los Derechos Pendientes de Pago serán determinados en su oportunidad».
[Continúa…]
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