Fundamentos destacados: 6. Ahora bien, respecto a la necesidad de independizar previamente la Tienda 11-A, es pertinente mencionar que esta instancia en el CCXIV Pleno, realizado los días 19 y 20.08.2019 aprobó el siguiente acuerdo: Infracción del principio de especialidad […]
Este criterio tiene como presupuesto la coexistencia de predios individualizados que coexisten en una misma partida matriz que, por diversas causas, aún no han sido independizados. En estos casos, en virtud al principio de legitimación, procede la inscripción de los actos de transferencia, gravamen y demás actos registrales referidos a cada uno de los predios coexistentes sin que sea un requisito para ello la previa independización de cada una de las unidades.
7. […] Así pues inequívocamente podemos advertir que en la partida registral vinculada se presenta un ejemplo de la infracción al principio de especialidad por lo que en virtud del acuerdo plenario adoptado en el CCXIV Pleno no es necesario la inscripción previa de la independización de aquellos espacios delimitados sobre los cuales se pretende inscribir, por ejemplo, transferencias. En tal sentido, este colegiado decide por dejar sin efecto el numeral 1 de la observación puesto que el inmueble objeto de transferencia descrito en el instrumento público presentado coincide con aquel que obra delimitado en la partida registral vinculada.
Sumilla: Infracción del principio de especialidad.
Cuando en una partida registral coexisten dos o más predios físicamente individualizados a favor de distintos titulares, constituye una vulneración al principio de especialidad, sin embargo en virtud de ello no puede desconocerse que el derecho registrado se encuentra legitimado y como tal produce todos sus efectos, correspondiendo —mientras no se independice cada uno de dichos predios, para lo cual deberá cumplirse con los requisitos correspondientes— extender en la misma partida los actos de transferencia, gravamen y demás actos registrables de cada uno de los predios coexistentes.
T R I B U N A L R E G I S T R A L
RESOLUCIÓN N.° 2863-2023-SUNARP-TR
Trujillo, 7 de julio de 2023
APELANTE : ADOLFO RUA ESTRADA
TÍTULO : 645987-2023 del 03.03.2023
RECURSO : 385-2023 H.T.D. N.o 43530 del 03.05.2023
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.o IX – SEDE LIMA
REGISTRO : PREDIOS DE LIMA
ACTO : COMPRAVENTA
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Mediante el presente título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa de la tienda 11-A que forma parte del lote 1-D de la manzana R-1 ubicado en el Centro Comercial Monterrico, Urb. Monterrico, distrito de Santiago de Surco, departamento de Lima, lote inscrito en la partida 49067253 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto se ha presentado la siguiente documentación:
- Testimonio de la escritura pública de compraventa del 02.12.1983 otorgada por el Dr. Arnaldo Rivera Quispe, Juez del Cuarto Juzgado Civil de Lima en rebeldía de Gustavo Bauer Cotrina a favor de Víctor Herminio Rua Montero y su esposa Yolanda Espinoza Montes de Rua extendida ante el ex notario de Lima, Virgilio Alzamora Valdez, expedido por el Director de la Dirección de Archivo Notarial del Archivo General de la Nación, Sergio Ángel Córdova Cena del 28.02.2023.
- Copia certificada de la minuta de compraventa del 02.11.1983
otorgada por el Dr. Arnaldo Rivera Quispe, Juez del Cuarto Juzgado Civil de Lima en rebeldía de Gustavo Bauer Cotrina a favor de Víctor Herminio Rua Montero y su esposa Yolanda Espinoza Montes de Rua ingresada en el Tomo Minutario N.o 398, Minuta N.o 5326 del ex notario de Lima, Virgilio Alzamora Valdez, expedido por el Director de la Dirección de Archivo Notarial del Archivo General de la Nación, Sergio Ángel Córdova Cena del 28.02.2023.
Con el recurso de apelación se ha presentado copia simple de los documentos antes indicados.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El registrador público del Registro de Predios de Lima Ricardo Luna Vallejos denegó la inscripción del título formulando la observación en los términos que se reproducen a continuación:
“(…)
Mediante el presente título se solicita la inscripción de la compraventa de la TIENDA 11-A que forma parte del Lote 1-D de la Manzana R-1 de la Urbanización Comercial Monterrico (inscrito en la Partida 49067253). Al respecto se cumple con señalar lo siguiente:
1. Revisada la Partida 49067253 se advierte que la tienda materia de transferencia no se encuentra independizada. Por lo tanto, a efectos de proceder con la calificación integral del presente título, previamente deberá independizar dicha unidad inmobiliaria.
2. Revisada la mencionada partida registral se aprecia que se encuentra sujeta a un régimen de copropiedad. Por lo tanto, no siendo el vendedor GUSTAVO BAUER COTRINA el único propietario del inmueble, deberán intervenir los demás copropietarios ratificando la presente transferencia.
3. La minuta inserta en la escritura pública no se encuentra autorizada por abogado. Por lo tanto, sírvase subsanar conforme a ley.
4. Se deja constancia que la copia certificada por el Archivo General de la Nación de la minuta de fecha 02/11/1983, no da mérito a calificación alguna; ello conforme a la Quinta Disposición Transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
5. Dentro de los alcances de la calificación del registrador está la de verificar la autenticidad de documentos, debiendo entenderse por esta la verificación de sellos y firmas de notarios, jueces y funcionarios administrativos en los registros disponibles, la competencia del funcionario y que el documento autentico no haya sido adulterado con posterioridad a la expedición del traslado (Resolución del Tribunal Registral N° 551-2008-SUNARP-TR-L).
En tal sentido, en aplicación de la obligación antes citada se procede a remitir OFICIO al ARCHIVO GENERAL DE LA NACIÓN, a fin que se pronuncie sobre la autenticidad del instrumento público presentado, así como la autorización de su presentación por Adolfo Rúa Estrada con DNI N° 08577712.
En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el literal a) del artículo 29-A del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, se SUSPENDE el plazo de vigencia del presente asiento de presentación; dejándose constancia que dicha suspensión concluirá con la recepción de la respuesta a la consulta efectuada y, en su defecto, transcurrido el plazo de veinte (20) días contados desde la remisión del oficio correspondiente (literal f.2 del artículo 29 del TUO del RGRP).
(…)”.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:
Se interpone el recurso de apelación contra la citada observación, cuyos argumentos se resumen a continuación:
- De la esquela se perciben tres causales por las cuales se efectúa la observación: (i) independización, (ii) intervención de terceros, (iii) firma de abogado en minuta. Todo ello queda zanjado cuando percibimos que la inscripción ha sido motivada por un mandato judicial, el que el registrador se estaría negando a acatar.
- Que, la inscripción del asiento sobre el título proviene de una sentencia judicial, la que reconoce la compraventa de una parte del inmueble que se encuentra dentro de la partida N.o 49067253. Al respecto, dicho mandato ha sido contenido tanto en la minuta como en la escritura correspondiente.
- Mi derecho a que se me reconozca un asiento registral proviene de una sentencia judicial plasmada en la minuta como la escritura pública. Dicha sentencia la obtuvieron mis padres, siendo que mi persona la adquiere con posterioridad debido a la sucesión testada que se encuentra inscrita en registros públicos.
- En efecto, lo que se trata mediante la esquela de observación es impedir que se materialice o ejecute un mandato judicial en donde se reconoce como propietarios a mis padres (a quienes yo les he sucedido mediante testamento inscrito en registros públicos); es más, se pone en condiciones tan desproporcionadas como solicitar independización o que terceros tengan que pronunciarse sobre algo que no tienen ni tenían injerencia en la fecha en que se efectuó la compraventa.
[Continúa…]
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