Fundamento Destacado: UNDÉCIMO.- Que, si bien obra a folios ochenta y uno el documento denominado División y Partición de Bienes, por el cual, los señores Justo Ciríaco Bayona Flores y Eusebia Faustina Ampuero Martínez de Bayona, padres de Mayda Enriqueta, Flora María, Edgar y Luisa Aurelia Bayona Ampuero, dividen en una determinada proporción el bien sub litis entre sus cuatro hijos; sin embargo, esta instrumental no fue elevada a escritura pública a fin de que surta efectos jurídicos, conforme correspondía por tratarse de bienes hereditarios, pues de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 853 del Código Civil: “Cuando todos los herederos son capaces y están de acuerdo en la partición, se hará por escritura pública tratándose de bienes inscritos en Registros Públicos. En los demás casos, es suficiente el documento privado con firmas notarialmente legalizadas”-, apreciándose también, que los hermanos vendedores no participaron en la suscripción del mencionado documento. A lo que se debe agregar, que de considerarse un contrato conforme alega la recurrente, éste sólo surtiría efecto entre las partes, esto es, entre los primigenios propietarios.
Sumilla: DIVISION : PARTICION DE BIENES La División y Partición es el acto jurídico mediante cual concluye el estado de condómino, conforme lo establece el inciso 1 del artículo 992 del Código Civil y por el que cada copropietario recibe una parte material del bien, en proporción a la cuota que le corresponde.
Código Civil. Articulo 992.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN N° 3773 – 2013
CUSCO
DIVISIÓN Y PARTICIÓN
Lima, cinco de junio de dos mil catorce.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; con el expediente acompañado; vista la causa número tres mil setecientos setenta y tres – dos mil trece, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
1 .- MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por el abogado de la demandada Ana María Farfán Flores a folios ochocientos noventa y cuatro, contra la sentencia de vista del diecinueve de agosto de dos mil trece, a folios ochocientos setenta y uno, expedida por la Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Cusco, que confirma la sentencia apelada del tres de enero de dos mil trece, en cuanto declara fundada la demanda de división y partición.
2 .- ANTECEDENTES:
DEMANDA
2.1. Mediante escrito a folios nueve, Nohemí Mercedes Gutiérrez Argandoña solicita la división y partición del inmueble de trescientos sesenta y cinco metros cuadrados, signado con el número mil ochocientos veinticuatro de la avenida Huayruropata, del distrito de Wanchaq, provincia y departamento de Cusco incluidas las construcciones existentes. Sostiene que por escritura pública del veinte de agosto de dos mil cuatro, adquirió de sus anteriores propietarios Flora María Magdalena, Edgar y Luisa Aurelia Bayona Ampuero, el setenta y cinco por ciento de los derechos y acciones del bien sub litis, siendo la accionista mayoritaria, ya que a las demandadas les corresponde el veinticinco por ciento restante; sin embargo, las emplazadas en la actualidad ocupan todo el inmueble, porque Ana María Farfán Flores tiene una tienda con frente a la avenida Huyruropata y una habitación, y Mayda Enriqueta Bayona Ampuero el resto de la propiedad.
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
2.2. Por escrito del trece de octubre de dos mil seis, obrante a folios setenta y uno, Mayda Enriqueta Bayona Ampuero contesta la demanda, afirmando que la transacción efectuada por sus copropietarios carece de valor porque no se le otorgó la preferencia de venta conforme a lo normado por el artículo 989 del Código Civil, ya que conduce el bien sub litis desde hace aproximadamente treinta años, habiendo efectuado todas las construcciones existentes. Formula reconvención indicando que durante su posesión ha realizado construcciones y pagos de servicios básicos que alcanzan un monto superior a ciento dos mil nuevos soles, suma que debe ser resarcida por sus copropietarias.
2.3. Por su parte, Ana María Farfán Flores, al contestar la demanda por escrito a folios ochenta y nueve, solicita que se declare infundada. Sostiene que el bien sub litis era de propiedad de los señores Justo Ciríaco Bayona Flores y Eusebia Faustina Ampuero Martínez de Bayona, padres de la codemandada, quienes el quince de mayo de dos mil tres suscribieron un documento privado de División y Partición, repartiendo el inmueble en cuatro secciones, correspondiéndole a cada hijo el veinticinco por ciento. Es así, que por escritura pública del veintitrés de junio de dos mil tres, aclarada el dieciséis de setiembre del mismo año, la codemandada Mayra Enriqueta Bayona Ampuero le transfirió el doce punto cinco por ciento de los derechos y acciones del citado bien, y, el – nueve de octubre de dos mil seis, le enajenó el doce punto cinco por ciento restante, lo cual hace un total del veinticinco por ciento, transferencias que han sido debidamente inscritas en los Registros Públicos; por lo que, al conducir sólo el veinticinco por ciento del área total del inmueble, no causa perjuicio alguno y menos se enriquece en detrimento de la actora, quien a la fecha de la transferencia del bien tenía conocimiento de la ubicación del área de terreno correspondiente a los otros tres copropietarios.
FIJACIÓN DE PUNTOS CONTROVERTIDOS
2.4. Que, en el Acta de Audiencia de Saneamiento y Conciliación de fecha veintiocho de mayo de dos mil nueve, que obra a folios trescientos ” setenta y cuatro, se declaró saneado el proceso y se fijó los siguientes puntos controvertidos:
Pretensión principal:
1.- Determinar si procede la partición del inmueble número mil ochocientos veinticuatro de la avenida Huayruropata del distrito de Wanchaq, provincia y departamento de Cusco, cuya área es de trescientos sesenta metros cuadrados, en la proporción del setenta y cinco por ciento para la demandante y el veinticinco por ciento para la demandada.
2. – Determinar si la compra venta efectuada de derechos y acciones por la demandada Ana María Farfán Flores, incluye toda la fachada del inmueble con excepción del pasadizo.
Para la pretensión reconvención:
1.- Establecer si le corresponde a Mayda Enriqueta Bayona Ampuero el pago de mejoras necesarias y útiles, así como el pago de los gastos por conservación del bien común.
SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA
2.5. Culminado el trámite correspondiente, el Juez del Segundo Juzgado Mixto de Wanchaq de la Corte Superior de Justicia de Cusco, por sentencia del tres de enero de dos mil trece, obrante a folios setecientos noventa y cinco, declara fundada la demanda, consistente en la división y partición del inmueble número mil ochocientos veinticuatro, ubicado en la avenida Huayruropata del distrito de Wanchaq, provincia y departamento de Cusco; en consecuencia, aprueba el plano de subdivisión a folios seiscientos cincuenta y nueve, y la propuesta de subdivisión contenida en el informe pericial de folios seiscientos once a seiscientos dieciocho, aclarado mediante informe de folios seiscientos sesenta y uno a seiscientos sesenta y seis; procediéndose a la división y partición del lote en dos fracciones, afectando a la sección “A” el setenta y cinco por ciento de los derechos y acciones del bien, que corresponde a doscientos setenta punto cero quinientos veinticinco metros cuadrados a favor de la demandante Nohemí Mercedes Gutiérrez Argandoña; y, la sección “B” el x veinticinco por ciento de los derechos y acciones, equivalente a noventa punto cero ciento setenta y cinco metros cuadrados a favor de la demandada Ana María Farfán Flores; tomándose en cuenta para los efectos materiales de la división y partición, los datos contenidos en el plano de subdivisión de folios seiscientos once a seiscientos dieciocho y seiscientos sesenta y uno a seiscientos sesenta y seis. Considera que del testimonio de escritura pública del veinte de agosto de dos mil cuatro, inscrito en el asiento ocho de la partida número 11004748 de los Registros Públicos, se advierte que la actora adquirió la titularidad del setenta y cinco por ciento de los derechos y acciones del predio ubicado en la Avenida Huyruropata número mil ochocientos veinticuatro, del distrito de Wanchaq, provincia y departamento de Cusco; y, la demandada Ana Mana Farfán Flores, asume el veinticinco por ciento restante de los derechos y acciones del citado bien, conforme al testimonio de fecha veintitrés de junio de dos mil tres aclarado el dieciséis de setiembre del mismo año, y la escritura pública del nueve de octubre de dos mil seis. Siendo así, resulta viable la partición del inmueble en fracciones respetando entradas y salidas en forma proporcional, al no especificarse que la venta sea en proporciones físicas individuales; por lo cual, carece de consistencia lo manifestado por la emplazada, respecto a que el veinticinco por ciento de sus acciones y derechos comprenden la fachada del inmueble materia de subdivisión; que, al tratarse de derechos reales inscritos, tampoco puede oponerse el documento privado denominado División y Partición efectuado por sus primigenios propietarios a favor de sus hijos. Precisa que de acuerdo al Informe número 079-2007-DU- MDW/C del veinticuatro de setiembre de dos mil siete, que especifica, si bien la imposibilidad de una sub división municipal, por representar el veinticinco por ciento de una extensión de noventa metros cuadrados, inferior al área del lote mínimo establecido en el Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad de Cusco, y su Reglamento aprobado por la Ordenanza Municipal número 152-CM; en aplicación del artículo 4 de la Ley número 27333, es posible la subdivisión sin necesidad de ningún trámite municipal, por tanto, es viable la subdivisión propuesta. Respecto a la reconvención, el artículo 971 del Código Civil señala que para establecer mejoras se requiere unanimidad, por tanto, se tuvo que contar con la autorización de los copropietarios anteriores y de los actuales; sin embargo, dicha libertad no fue otorgada; además, en la inspección judicial no se observó la existencia de mejoras necesarias ni útiles, por el contrario, se dejó constancia de construcciones provisionales usadas por la demandada Ana María Farfán Flores; tanto más, si la documentación presentada corresponde a fechas anteriores, en que la demandante no era propietaria de alguna acción o derecho sobre el bien.
[Continúa…]
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