En clase para LP, el especialista Joao Alfredo Jiménez Salas analizó los recientes pronunciamientos de la Corte Suprema en materia de prescripción adquisitiva y explicó las principales dificultades que enfrentan los demandantes al intentar obtener la visación municipal de planos exigida por el artículo 505 del Código Procesal Civil. Durante su exposición, el abogado sostuvo que muchas municipalidades terminan convirtiéndose en un obstáculo previo para acceder a la justicia al rechazar solicitudes vinculadas con procesos de usucapión.
A lo largo de la clase, Jiménez explicó que la exigencia de presentar planos de ubicación y perimétricos «debidamente visados por la municipalidad» se ha convertido en uno de los requisitos más problemáticos dentro de los procesos de prescripción adquisitiva. Según indicó:
Si se dan cuenta ahí, la municipalidad actúa como una suerte de árbitro, de juez previo, y la municipalidad incluso tiene un rol que resulta cuestionable o resulta criticable porque es probablemente la municipalidad quien va a ser la emplazada, va a ser la demandada en el futuro proceso de prescripción adquisitiva. O sea, la municipalidad en ese punto casi actúa como juez y parte. «Yo en un futuro voy a ser demandado en un proceso en el que voy a perder mi propiedad o voy a perder ese predio, ese predio me lo van a quitar porque la persona ya prescribió, pero en mis manos también está darle los requisitos a la persona para que pueda demandar la prescripción. ¿Qué hago? No se lo doy».
Artículo 505 del Código Procesal Civil exige planos visados
Durante la exposición, el especialista recordó que el artículo 505 del Código Procesal Civil establece requisitos probatorios taxativos para las demandas de prescripción adquisitiva. Según explicó, a diferencia de otros procesos civiles donde rige el principio de libertad probatoria, en estos casos la norma exige necesariamente la presentación de determinados documentos técnicos vinculados con la identificación exacta del inmueble.
«El artículo 505 señala lo siguiente: en caso de inmueble se deben acompañar planos de ubicación y perimétricos», explicó el abogado. Asimismo, precisó que estos documentos «deben de estar suscritos por un ingeniero o arquitecto colegiado y además deben de estar visados por la autoridad municipal o administrativa correspondiente», requisito cuya omisión puede ocasionar la inadmisibilidad o improcedencia de la demanda.
Jiménez añadió que la finalidad de esta exigencia fue explicada años atrás por el Tribunal Constitucional, órgano que reconoció la facultad de las municipalidades para ordenar territorialmente sus jurisdicciones. Sin embargo, indicó que en la práctica este control administrativo «muchas veces termina convirtiéndose en un verdadero impedimento» para los demandantes que buscan acceder judicialmente a la propiedad mediante prescripción adquisitiva.
Municipalidades rechazan solicitudes por parámetros urbanísticos
Otro de los temas desarrollados durante la clase estuvo relacionado con los criterios utilizados por diversas municipalidades para rechazar solicitudes de visación de planos. Uno de esos supuestos aparece cuando los inmuebles no cumplen parámetros urbanísticos previstos en normas técnicas o reglamentos de edificaciones.
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«Actualmente la Corte Suprema ha reconocido que se puede usucapir un predio que incluso vaya en contra de los parámetros urbanísticos fijados por la municipalidad», explicó Jiménez. No obstante, precisó que en la práctica muchas entidades municipales deniegan las solicitudes de visación argumentando incumplimientos relacionados con áreas mínimas, dimensiones o características técnicas de los predios.
El abogado citó como ejemplo una resolución de la Municipalidad de La Perla emitida en noviembre de 2024, donde se rechazó una solicitud debido a que el inmueble no cumplía con el área mínima de «90 metros cuadrados con un frente de 6 metros de largo» exigida por normas urbanísticas. Según indicó, ello evidencia «una contradicción entre lo que la municipalidad resuelve y el criterio que ya ha establecido la Corte Suprema» respecto a la posibilidad de prescribir inmuebles que no necesariamente respeten parámetros urbanísticos.
Municipalidades niegan visación pese a posesiones consolidadas
Durante la clase, Jiménez también explicó los problemas que enfrentan los poseedores de bienes estatales de dominio privado cuando buscan obtener la visación municipal de planos para demandar prescripción adquisitiva. Sobre ello, recordó que antes del año 2010 estos bienes sí podían adquirirse mediante usucapión si se cumplían los requisitos legales previstos en el artículo 950 del Código Civil.
«Si es que se cumple con los requisitos, ya se puede prescribir», afirmó el especialista al referirse a posesiones iniciadas antes de la entrada en vigencia de la ley que declaró imprescriptibles los bienes de dominio privado del Estado. Sin embargo, advirtió que muchas municipalidades rechazan automáticamente las solicitudes de visación simplemente porque el predio figura registrado como bien estatal.
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Al desarrollar este punto, el abogado comentó el caso de una resolución emitida por la Municipalidad de Cátac, donde se declaró improcedente una solicitud de visación para un proceso de prescripción adquisitiva debido a que el inmueble era considerado bien público. Según sostuvo, «si corresponde o no que la persona prescriba el bien, ese es un aspecto que solamente puede resolver un juez», y no una gerencia municipal o un área administrativa.
Indecopi declaró barreras burocráticas ilegales
Otro aspecto abordado durante la exposición estuvo relacionado con las exigencias municipales que han sido declaradas barreras burocráticas ilegales por el INDECOPI. Jiménez explicó que algunas entidades llegaron incluso a exigir que el solicitante acreditara posesión o propiedad para poder acceder a la visación de planos.
«El procedimiento de visación de planos y memoria descriptiva tiene el objetivo de verificar que los planos y memoria descriptiva que presenten los administrados corresponden a la realidad física del predio», recordó el especialista al citar un pronunciamiento del Indecopi contra la Municipalidad Provincial de Barranca. Según explicó, exigir títulos de propiedad para solicitar planos resulta «completamente contradictorio» en procesos donde precisamente se busca obtener reconocimiento judicial de propiedad.
Asimismo, comentó el caso de la Municipalidad Provincial de Sullana, cuyo TUPA exigía acreditar posesión para solicitar la visación. Sobre ello, sostuvo que «la municipalidad no es competente para evaluar y menos para exigir que una persona tenga que estar en posesión para poder solicitar la visación de un plano», razón por la cual dicha exigencia fue considerada una barrera burocrática ilegal.
Corte Suprema admite demandas sin planos visados
Finalmente, Jiménez explicó que la Corte Suprema ya emitió criterios favorables para admitir demandas de prescripción adquisitiva incluso cuando el demandante no logra obtener la visación municipal de planos por causas ajenas a su voluntad. El especialista comentó la Casación 5997- Lima, donde se anuló el rechazo de una demanda presentada por el Hospital Víctor Larco Herrera contra la Municipalidad Metropolitana de Lima.
«La Corte Suprema declara nulas ambas resoluciones que denegaban el acceso a la justicia”, señaló el abogado. Según explicó, el máximo tribunal concluyó que los jueces debieron evaluar «la imposibilidad jurídica» de obtener la visación cuando la municipalidad exigía requisitos no previstos en la ley, como acreditar propiedad sobre el inmueble.
Jiménez añadió que este criterio puede utilizarse actualmente para defender demandas donde las municipalidades rechazan arbitrariamente la visación de planos. «Podemos utilizar esta sentencia de la Corte Suprema para poder acceder a la tutela jurisdiccional efectiva y que nos admitan la demanda», concluyó durante la clase.
Mira la clase completa aquí:
