Fundamento destacado: 3. En esa perspectiva, ¿puede sostenerse que el Contrato de Arrendamiento del Local Comercial de fecha treinta y uno de diciembre de dos mil catorce es un acto jurídico manifiestamente nulo? A criterio de este Tribunal Supremo la respuesta es negativa, dado que:
a. El contrato suscrito entre B&N Sociedad Comercial de Responsabilidad Limitada con José Arnaldo Rodríguez Valdivia se declara resuelto el ocho de febrero de mil novecientos noventa y seis, siendo que antes de esa fecha (exactamente el veinticinco de mayo de mil novecientos noventa y cuatro) el comprador había vendido el bien a Juan Antonio Torres
Antecabana.
b. A su vez, la copia certificada del Acta de Conciliación número 0370-2014 de fecha doce de noviembre de dos mil catorce da cuenta otra vez de la existencia del contrato antes señalado, de forma tal que se acredita que no se trata de meras copias, sino de documentos que tienen fecha cierta.-
c. A su vez, el señor Juan Antonio Torres Antecabana suscribió un contrato de arrendamiento con el ahora demandado. Este contrato ha sido presentado con firmas autenticadas, por lo que también tiene fecha cierta (cinco de enero de dos mil quince), resultando anterior a la presente demanda de desalojo (doce de marzo de dos mil quince).
d. Así las cosas, existen documentos sustentatorios del título de posesión que tienen los demandados, no evidenciándose nulidad manifiesta, pues la resolución a la que se hace referencia en el ítem a) del presente punto, no la genera por sí misma, en tanto cabe discutir las siguientes operaciones contractuales surgidas, conforme a lo prescrito en el artículo 2014 del Código Civil, lo que no hace patente el vicio denunciado.
SUMILLA. No se evidencia la nulidad manifiesta del título para poseer cuando se presentan documentos sustentatorios del contrato de arrendamiento. Los vicios que puedan existir en las transferencias deben ser debatidos en otra vía.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL TRANSITORIA
Casación N° 3219-2017, Tacna
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
Lima, diecisiete de mayo de dos mil diecinueve.-
LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número tres mil doscientos diecinueve – dos mil diecisiete, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a Ley; emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO
En el presente proceso sobre desalojo por ocupación precaria, la demandante Asociación de Comerciantes Tacna Centro mediante escrito obrante en la página quinientos ochenta y cuatro, interpone recurso de casación contra la sentencia de vista de fecha diecinueve de mayo de dos mil diecisiete (página quinientos sesenta y seis), que revocó la sentencia de primera instancia de fecha diecisiete de marzo de dos mil diecisiete (página cuatrocientos ochenta y tres), que declaró infundada la demanda, y reformándola la declaró improcedente; asimismo, confirmó el extremo que deja a salvo el derecho del las partes para que lo hagan valer de acuerdo a ley respecto del derecho de propiedad que irrogan e improcedente la demanda en cuanto al pago de penalidad en la cláusula novena del contrato de arrendamiento.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
El doce de marzo de dos mil quince, mediante escrito obrante en la página veintisiete, la Asociación de Comerciantes Tacna Centro interpuso demanda de desalojo por ocupación precaria contra Benjamín Vargas Mamani a efectos que desocupe y le restituya la posesión del bien inmueble ubicado en el centro comercial Tacna Centro, local comercial Z-05, avenida Augusto B. Leguía números 918-926 con avenida Dos de Mayo número 834, distrito, provincia y departamento de Tacna; y en forma accesoria solicitó el pago por penalidad de veinte dólares americanos (US$ 20.00) diarios; bajo los siguientes
fundamentos:
– Señala que es propietaria del inmueble materia del proceso, toda vez que es posesionaria del bien en forma pública, pacífica y continua por más de quince años aproximadamente, a raíz de ello está siguiendo un proceso de prescripción adquisitiva ante el Primer Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Tacna (expediente número 2411-2013).
– Celebró con el demandado un contrato de arrendamiento respecto del bien materia de lanzamiento, pactando una merced conductiva de ochocientos soles (S/ 800.00), por un plazo de un año, contado a partir del uno de enero de dos mil catorce hasta el treinta y uno de diciembre del mismo año.
– Viene celebrando con el demandado similares contratos de arrendamiento desde el año dos mil seis, comunicando al demandado en forma verbal y escrita que no habría nueva renovación, por ello se le cursó la carta de fecha dos de diciembre de dos mil catorce y la de fecha ocho de enero de dos mil quince en respuesta a su carta de fecha veintinueve de diciembre de dos mil catorce; agrega que, pese al requerimiento reiterado para que entregue el local alquilado ha hecho caso omiso al mismo, por lo que interpone la
presente demanda.
2. Contestación de la demanda
El demandado Benjamín Vargas Mamani se apersona al proceso, deduce excepciones y contesta la demanda (página ciento treinta y cinco), solicitando que la misma sea declarada infundada, señalando lo siguiente:
– Que es falso que la demandante sea la propietaria del bien inmueble materia de litigio, toda vez que el recurrente con fecha treinta y uno de diciembre del dos mil catorce ha celebrado contrato de arrendamiento con el señor Juan Antonio Torres Antecabana, el cual tiene vigencia hasta el treinta y uno de diciembre de dos mil veinte, quien cuenta con documentación que lo acredita como propietario de la tienda Z-05, según acta de conciliación protocolizada del documento denominado compraventa ante el centro de conciliación Luque; que es falso que la demandante se encuentre en posesión del inmueble por más de quince años ya que es el recurrente quien viene ejerciendo la posesión a favor de su propietario Juan Antonio Torres Antecabana; y respecto del proceso de prescripción adquisitiva interpuesto por la demandante, el propietario ha presentado oposición a dicho pedido; que es verdad que ha firmado los contratos de arrendamiento que refiere la
demandante, pero pese a que lo solicitó nunca le han mostrado el título de propiedad del bien.
– No paga renta alguna a la parte demandante porque no acredita ser propietaria del inmueble.
– Viene ejerciendo derecho real de posesión a favor del propietario Juan Antonio Torres Antecabana, quien debería ser demandado en el presente proceso.
Intervención litisconsorcial necesaria de Juan Antonio Torres Antecabana, quien se apersona en la página doscientos cuarenta y ocho, señalando que es el propietario del bien materia de litigio, en mérito al denominado Contrato Privado de Traspaso de Compraventa celebrado con fecha veinticinco de mayo de mil novecientos noventa y cuatro con su anterior propietario José Arnaldo Rodríguez Valdivia.
Se expidió sentencia la cual fue declarada nula por la de vista de página cuatrocientos sesenta y ocho, por lo que se procede a expedir nueva sentencia.
3. Puntos controvertidos
En la audiencia única de la página ciento sesenta y tres se fijaron como puntos controvertidos los siguientes:
– Identificar el bien materia de desalojo.
– Determinar si la parte demandante tiene derecho para solicitar la restitución del bien materia de controversia.
– Determinar si el demandado tiene algún título que le permita estar en posesión del bien materia de litigio.
– Conforme a ello, determinar si corresponde disponer que el demandado restituya la posesión del bien inmueble a la parte demandante.
[Continúa…]
