Desalojo: no tiene efecto la resolución del contrato realizado únicamente por uno de los dos vendedores [Casación 4922-2019, Lima Norte]

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Fundamento destacado: 14.Así las cosas se tiene que:

a. El contrato de compraventa fue celebrado, el 30 de octubre de 1995, entre la Constructora Inmobiliaria Mejía Sociedad de Responsabilidad Limitada y el señor Esteban Conto Bellido como vendedores y como comprador intervino Cancio Celedonio Simeón Canchan (página 12).

b. Posteriormente se resolvió este contrato (15 de febrero de 2005), pero solo lo hizo Constructora Inmobiliaria Mejía Sociedad de Responsabilidad Limitada, no interviniendo en dicho acto el señor Esteban Conto Bellido (página 14).

c. Por el principio de vinculatoriedad de los contratos: i) las partes ejecutan el contrato en sus propios términos; ii) los términos contractuales no pueden ser modificados por leyes; y iii) no pueden ser modificados por alguna de las partes, salvo acuerdo de ellos18. Este último punto es el relevante para decidir este caso, pues si la parte vendedora estaba constituida por una persona natural y una persona jurídica, la resolución del contrato tiene que ser de consuno o, en todo caso, obrar una en representación de la otra, lo que no ha acontecido aquí.

d. De otro lado, el inmueble fue transferido a Servicios Inmobiliarios Sociedad de Responsabilidad Limitada, el 6 de octubre de 1998 (página 9); por consiguiente, con mayor razón la resolución del contrato realizada por Constructora Inmobiliaria Mejía Sociedad de Responsabilidad Limitada, en el año 2005 no puede surtir efectos, tanto porque lo hacía sin su covendedor como porque al momento en que resolvía el contrato ya no era titular del bien (información que surge de los datos registrales y de las propias expresiones de la accionante – página 15, numeral 5).

e.Cabe señalar que la recurrente sostiene en su recurso de casación que “efectivamente Constructora Inmobiliaria Mejía S.R.Ltda. no podía resolver el contrato antes señalado, tampoco puede suscribir un contrato de compra venta (sic) o un contrato de cesión de derechos y acciones, por la sencilla razón que nunca fue la real propietaria” (página 282); no obstante, no fue eso lo que afirmó en la demanda, pues allí lo que sostuvo fue que la indicada empresa había intervenido “con la finalidad de que efectúe la promoción y venta de diferentes lotes de nuestra propiedad” (página 27) y que “el corredor cursó con fecha 12 de agosto del 2005, una Carta Notarial al demandado, en donde le comunicamos que DABA POR RESUELTO EL PRE CONTRATO DE SEPARACIÓN DE UN LOTE DE TERRENO” (sic., página 28), de modo que estamos ante expresiones contradictorias, siendo que debe tenerse en cuenta lo expresado en la demanda, pues ella fija los hechos de la controversia, por lo que no habiéndose establecido quién era el propietario del bien, quién transfirió el mismo y quién debía resolver el contrato aludido no es posible amparar la demanda.

f. Si bien es cierto, en las demandas de desalojo por precario debe examinarse la calidad de poseedor del demandado, no es menos verdad que cuando se afirma que se ha resuelto un contrato también debe examinarse este supuesto porque es ello lo que va a fundamentar la calidad de precario que se sostiene.

En tal sentido, no se advierte error alguno en la sentencia impugnada, pues ha desarrollado su examen desde los supuestos contenidos en el artículo 911 del Código Civil, el Cuarto Pleno Casatorio Civil y los hechos propios de la demanda.


Sumilla: Por el principio de vinculatoriedad de los contratos:

i) las partes ejecutan el contrato en sus propios términos;

ii) los términos contractuales no pueden ser modificados por leyes; y

iii) no pueden ser modificados por alguna de las partes, salvo acuerdo de ellos. Si la parte vendedora está constituida por una persona natural y una persona jurídica, la resolución del contrato tiene que ser de consuno o, en todo caso, obrar una en representación de la otra.


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA

SALA CIVIL PERMANENTE

CASACIÓN N° 4922-2019, LIMA NORTE

Desalojo por ocupación precaria

Lima, veintiuno de abril de dos mil veintidós

La SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA:

vista la causa número cuatro mil novecientos veintidós de dos mil diecinueve, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha, producida la votación con arreglo a Ley; emite la siguiente sentencia:

I. ASUNTO

En el presente proceso sobre desalojo por ocupación precaria, la empresa demandante, Servicios Inmobiliarios Conto Sociedad de Responsabilidad Limitada[1] interpuso recurso de casación, contra la sentencia de vista, de fecha 9 de enero de 2019[2] , que confirmó la sentencia apelada, de fecha 3 de setiembre de 2018[3] , que declaró infundada la demanda de desalojo por ocupación precaria; en los seguidos con Alberto Teodoro Menacho Dextre.

II. ANTECEDENTES

1. Demanda

Mediante escrito de fecha 16 de setiembre de 2016[4] , Servicios Inmobiliarios Conto Sociedad de Responsabilidad Limitada interpone demanda de desalojo por ocupación precaria, contra Alberto Teodoro Menacho Dextre, a fin que se disponga la desocupación y restitución de la posesión del inmueble de su propiedad, ubicado en la manzana G, lote N.° 13, del Programa de Vivienda “S anta María de Naranjal”, distrito de San Martin de Porres, de un área de 120 m2 , por venir ocupándolo de manera precaria sin título alguno, indicando los siguientes argumentos:

– Suscribió un contrato con Cancio Celedonio Simeón Canchan, documento denominado “pre contrato de separación de un lote de terreno”, con fecha 30 de octubre de 1995, habiéndose solicitado los servicios de la Constructora e Inmobiliaria Mejía Sociedad de Responsabilidad Limitada, con la finalidad que efectúe la promoción y venta de los lotes de su propiedad. En la actualidad Constructora e Inmobiliaria Mejía Sociedad de Responsabilidad Limitada no está encargada de efectuar la promoción y venta de lotes de la parcela N.º 39 del ex fundo Naranjal, por haberse prescindido de sus servicios de corretaje.

– Es de conocimiento del demandado que la parcela N.º 39 UC 10648, inscrita en la ficha N.º 307228 del Registro de Propiedad de Inmueble (hoy partida N.º 43980475 del Registro de Propiedad de Inmuebles de Lima), es de propiedad de la empresa Servicios Inmobiliarios Conto Sociedad de Responsabilidad Limitada.

– La empresa corredora suscribió con el demandado un “pre contrato de separación de un lote de terreno”, con fecha 30 de octubre de 1995, mediante el cual otorgaron en venta la manzana G, lote N.° 13, del Programa de Vivienda “Santa María de Naranjal”, distrito de San Martin de Porres, de un área de 120 m2 , pactándose una inicial de USD 300 y 30 cuotas mensuales de USD 120, representadas en letras de cambio respectivamente.

– Al cursarles cartas y haberse requerido al demandado a través de sus familiares para que se honre la deuda, nunca han encontrado respuesta seria y responsable, a pesar que a la fecha les adeuda más de tres cuotas consecutivas.

– En cumplimiento de la cláusula quinta del contrato antes acotado, le cursó una carta notarial, el 12 de agosto del 2005, donde comunicó que daba por resuelto el “precontrato de separación de un lote terreno”; asimismo, el demandado fue invitado a conciliar, pese a ello no acudió a las dos invitaciones. Siendo ello así, la actual situación del demandado es de ocupante precario, por lo que le requieren la restitución del bien inmueble.

2.Rebeldía

Mediante resolución N.° 3, de fecha 20 de febrero d e 20175 , se declaró rebelde al demandado, Alberto Teodoro Menacho Dextre al no haber contestado la demanda.

3. Sentencia de primera instancia

Mediante sentencia de primera instancia, de fecha 3 de setiembre de 2018, el Cuarto Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima Norte, declaró infundada la demanda de desalojo por ocupación precaria, bajo los siguientes fundamentos:

– El documento denominado “pre contrato de separación de un lote de terreno”, fue celebrado el 30 de octubre de 1995, siendo las personas que intervinieron en el acto jurídico: Constructora Inmobiliaria Mejía Sociedad de Responsabilidad Limitada y Esteban Conto Bellido en calidad de vendedores y como comprador la persona de Cancio C. Simeón Canchan, mediante el cual otorgaron en venta el lote N.° 13, de la manzana G, del Programa de Vivienda “Santa María de Naranjal”, distrito de San Martin de Porres, de un área de 120 m2 , pactándose una inicial de USD 300 y 30 cuotas mensuales de USD 120, representadas en letras de cambio respectivamente.

[Continúa…]

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