Compraventa realizada incumpliendo cláusula voluntaria de derecho de preferencia a favor de arrendatario no es nula por fin ilícito [Casación 4404-2015, Del Santa]

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Fundamento destacado: OCTAVO.- Que, siendo ello así, del tenor de la cláusula que contiene el derecho de preferencia a favor del demandante es de advertirse que esta no cuenta con sanción de nulidad, sin embargo el incumplimiento de los demandados no contraviene ninguna norma de orden público sino una norma de carácter privado de naturaleza contractual y de cumplimiento de las obligaciones, por lo que no amerita declarar la Nulidad del Acto Jurídico, por la causal de fin ilícito frente al incumplimiento de lo estipulado en una cláusula voluntaria. 


SUMILLA: Del tenor de la cláusula que contiene el derecho de preferencia a favor del demandante es de advertirse que esta no cuenta con sanción de nulidad; sin embargo, el incumplimiento de los demandados no contraviene ninguna norma de orden público sino una norma de carácter privado y de naturaleza contractual y de cumplimiento de las obligaciones, por lo que no amerita declarar la nulidad del acto jurídico por la causal de fin ilícito frente al incumplimiento de lo estipulado en una cláusula voluntaria


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA CIVIL TRANSITORIA

CASACIÓN 4404-2015
DEL SANTA
NULIDAD DE ACTO JURÍDICO

Lima, veintiocho de agosto de dos mil diecisiete.

LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: Vista la causa número cuatro mil cuatrocientos cuatro – dos mil quince; en Audiencia Pública llevada a cabo en la fecha; luego de verificada la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia.

MATERIA DEL RECURSO DE CASACIÓN:

Que, el demandante Junhua Chen interpone recurso de casación a fojas seiscientos veinte, contra la resolución de vista de fojas quinientos setenta, de fecha dos de junio de dos mil quince, expedida por la Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia Del Santa, que confirma la sentencia apelada de fojas trescientos veintiocho, de fecha veinte de enero de dos mil trece, que declara improcedente la demanda sobre Nulidad de Acto Jurídico.

FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN:

Que, el recurso de casación fue declarado procedente por resolución de fecha cuatro de noviembre de dos mil dieciséis, de fojas noventa y uno del cuadernillo formado en este Supremo Tribunal, por la causal de: 1) Infracción normativa de carácter procesal del artículo 139 incisos 3 y 5 de la Constitución Política del Perú; y, 2) Infracción normativa de carácter material del artículo 219 inciso 4 del Código Civil.

ANTECEDENTES:

Que, Junhua Chen interpone demanda sobre Nulidad de Acto Jurídico vía Proceso de Conocimiento, contra Paulina Coveñas Valverde de Roldán, Julio Coveñas Valverde, Cancio Emiliano Roldán Robles y Ahide Viera Albarrán; el demandante solicita que a través de esta Judicatura se declare la nulidad del contrato de compraventa del inmueble ubicado en Jirón Manuel Ruiz número 362 Casco Urbano, distrito de Chimbote, otorgada por Cancio Emiliano Roldán Robles y Paulina Coveñas Valverde de Roldán a favor de Julio Coveñas Valverde, contenido en la Escritura Pública de fecha seis de abril de dos mil diez, por la causal prevista en el artículo 219 inciso 4 del Código Civil. Y accesoriamente, solicita que se ordene a los mismos codemandados procedan a otorgarle la Escritura Pública de Compraventa del inmueble mencionado.

Fundamento de la Pretensión: Que los codemandados otorgaron a su favor un Contrato de Arrendamiento del inmueble ubicado en Jirón Manuel Ruiz número 362 Casco Urbano de Chimbote, contrato que se encuentra inscrito en la Partida Electrónica número 11001362 del Registro de Predios de Chimbote, otorgándole además en la cláusula octava un derecho de preferencia a su favor para la adquisición del inmueble, alega sin embargo, que los codemandados le pusieron de conocimiento a mediados del año dos mil nueve, la oferta de un tercero por doscientos noventa mil dólares americanos (US$290,000.00) como precio de venta del inmueble, faltando los principios de buena fe por ser falsa y transgresora del orden jurídico debido a que los codemandados otorgaron en compraventa el inmueble por la suma de veinticinco mil dólares americanos (US$25,000.00) a favor del actual propietario Julio Coveñas Valverde, en ese sentido solicita sea declarada nula por haber burlado las cláusulas contractuales al no existir congruencia entre la carta remitida por los codemandados informando sobre un precio de venta de doscientos noventa mil dólares americanos (US$290,000.00) y el precio real de la compraventa fue por veinticinco mil dólares americanos (US$25,000.00), resultando incongruente y de mala fe a efectos de burlar su derecho de preferencia registrado por haberse coludido ilícitamente e ilegalmente tanto el vendedor como el comprador del inmueble con la finalidad de perjudicar su derecho preferente.

Mediante sentencia de primera instancia se declaró improcedente la demanda bajo los siguientes argumentos: Es pertinente precisar hasta qué punto el incumplimiento de esta cláusula por parte de los propietarios del predio determina la nulidad del negocio jurídico antes anotado, pues del texto de la cláusula de derecho preferente no fluye ninguna sanción de nulidad y si la hubiera tampoco sería válida por el Principio de Legalidad que inspiran las causales de nulidad estipuladas en el artículo 219 del Código Civil o las nulidades virtuales consagradas en el artículo V del Título Preliminar del Código Civil, que el demandante sustenta su pretensión de nulidad en la causal de fin ilícito. La ilicitud está relacionada con aquello que es ilegal, significando que el motivo determinante de la celebración del acto jurídico, aunque subjetivo, no sea contrario a las normas del orden público ni a las buenas costumbres a fin de que exteriorizado con la manifestación de la voluntad, los efectos queridos y producidos puedan tener el amparo del ordenamiento jurídico. Sin embargo, el incumplimiento de los demandados, en principio, no contraviene ninguna norma de orden público sino una norma de carácter privado y de naturaleza contractual, por lo que no cabe aplicar los efectos de la causal de fin ilícito al incumplimiento de lo estipulado en una cláusula voluntaria, supuesto de hecho que por el contrario calza perfectamente en la causal de resolución de contrato o en su defecto, en un supuesto de cláusula penal o de indemnización, que no es el caso de autos.

Mediante Sentencia de Vista se confirmó la apelada, señalando que ahora teniendo en cuenta que del contenido de la Partida Registral número 11001362, se advierte que los cónyuges demandados eran los titulares legítimos del inmueble, en mérito a la compraventa celebrada el quince de noviembre de dos mil, con sus anteriores propietarios [ver fojas treinta y tres], en ese sentido la compraventa realizada por sus titulares corresponde el ejercicio legítimo de un derecho de propiedad, y quien ejerce un derecho no puede actuar con fin ilícito. Aunado a ello, la no comunicación de la oferta de un tercero con el objeto de no respetar el derecho de preferencia pactado, no puede ser calificado como un supuesto de nulidad por fin ilícito, sino de resolución por incumplimiento, evidentemente, de acuerdo a lo pactado previamente, dado que el incumplimiento contractual en el que habrían incurrido los codemandados, no constituye causal de nulidad del contrato de compraventa cuestionado, sino que evidentemente se trata de una hipótesis que debe remediarse mediante los instrumentos de cumplimiento de las obligaciones, lo que incluye la ejecución forzada, la ejecución por tercero o la resolución con indemnización, entre otros medios, pero no la nulidad, por tanto, el derecho del recurrente queda expedito para hacerlo valer bajo las reglas del incumplimiento de contratos de naturaleza civil y así alcanzar sus efectos resarcitorios; en consecuencia, la demanda de Nulidad de Acto Jurídico por fin ilícito debe ser declarada improcedente.

[Continúa…]

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