Fundamentos destacados: QUINTO: En el caso de autos, se advierte que es materia de cuestionamiento por parte del recurrente, el extremo de la sentencia de vista que declaró fundada la pretensión subordinada de obligación de los demandados a pagar el valor comercial actualizado a la fecha de pago del terreno sub materia, concluyéndose lo siguiente: i) El derecho de propiedad de los demandantes ha quedado claramente establecido y no ha sido desvirtuado por el demandado quien no ha probado haber sido declarado propietario por prescripción; asimismo, los documentos que ha presentado, no son suficientes para demostrar el derecho que alega y que genere siquiera duda sobre la realidad registral del predio, máxime, si también sirvieron para el trámite administrativo que le fue adverso. ii) Sobre la mala fe que aducen los demandantes y que pesaría en las acciones del demandado, hay que señalar en principio que de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 906 y 907 del Código Civil, el demandado creyó acceder legítimamente a la posesión del inmueble sub litis en virtud del documento denominado pre-contrato de promoción de venta de fojas 52, y los demandantes no han probado lo contrario; es más, el sentido del fallo en este extremo no ha sido impugnado por los demandantes; y iii) En consecuencia, al no haberse desvirtuado que el demandado haya actuado con buena fe, es válido el amparo de la pretensión subordinada, por la que opta el demandante en virtud de lo dispuesto por el artículo 941 del Código Civil, que consiste en obligar al demandado a pagar el valor comercial actualizado a la fecha de pago, ha sido correctamente discernida por la jueza de la causa.
NOVENO: En tal sentido, conforme lo expuesto, está acreditado el derecho de propiedad del demandante sobre el predio sub litis, el cual se consolida con la documentación presentada en autos, debidamente inscrito en la partida registral N° 70343653, el mismo que proviene del predio original inscrito en la Ficha N° 2379. De tal manera que, como también ha concluido la Sala Superior, si está acreditada la propiedad del demandante y la posesión del demandado ha sido de buena de fe, creyendo en su propiedad en mérito del pre contrato de promoción de compraventa, obrante a fojas 52, procede la aplicación de lo establecido en el artículo 941 del Código Civil, que establece: “Cuando se edifique de buena fe en terreno ajeno, el dueño del suelo puede optar entre hacer suyo lo edificado u obligar al invasor a que le pague el terreno. En el primer caso, el dueño del suelo debe pagar el valor de la edificación, cuyo monto será el promedio entre el costo y el valor actual de la obra. En el segundo caso, el invasor debe pagar el valor comercial actual del terreno”
Sumilla: Edificación de Buena Fe en Terreno Ajeno.- El derecho de propiedad de los demandantes ha quedado claramente establecido y no ha sido desvirtuado por el demandado quien no ha probado haber sido declarado propietario por prescripción; asimismo, los documentos que ha presentado este, no son suficientes para demostrar el derecho que alega y que genere duda sobre la realidad registral del predio, máxime, si también sirvieron para el trámite administrativo que le fue adverso. Artículo 941 del Código Civil.
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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
Casación N° 1452-2016, Callao
Accesión
Lima, diecinueve de octubre de dos mil diecisiete.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número mil cuatrocientos cincuenta y dos del año dos mil dieciséis, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:
I. MATERIA:
Viene a conocimiento de esta Suprema Sala, el recurso de casación interpuesto por el demandado Jesús Antonio Rojas Carrasco de fecha 21 de enero de 2016, obrante a fojas 396, contra la sentencia de vista de fecha 16 de julio de 2015 de folios 379, que confirmó la sentencia apelada del 15 de abril de 2014 de folios 344, que declaró infundada la pretensión principal de accesión de propiedad por edificación de mala fe en terreno ajeno; infundada la pretensión accesoria de desalojo; y fundada la pretensión subordinada de obligación del demandado de pagar el valor comercial del terreno a favor del demandante, el cual está ubicado en el lote 5, manzana H de la denominada Asociación de Propietarios La Quilla, distrito y provincia del Callao, el cual tiene un área de ciento cuarenta metros cuadrados.
II. ANTECEDENTES:
2.1. DEMANDA
Mediante escrito de fecha 22 de agosto de 2003, obrante a fojas 23 a 37, don Carlos Sánchez Manrique interpone demanda de accesión, teniendo como pretensiones:
• Pretensión principal: Demanda accesión de propiedad por edificación de mala fe en terreno ajeno, a fin de que se le declare propietario sin obligación de que pague su valor de la edificación existente sobre el terreno de su propiedad de 140m², conocido como lote N° 05, Mz. H, Urbanización La Quilla, distrito y provincia del Callao, inscrito en la Ficha N. 2379, del Registro de la Propiedad Inmueble del Callao.
• Pretensión accesoria: Como consecuencia de la pretensión principal el desalojo del bien materia de litis.
• Pretensión subordinada: En el caso de no ser amparada la pretensión principal, solicita que se obligue al demandado a pagar el valor comercial actualizado a la fecha de pago del bien materia de litis, de un área de 140m², debiendo fijarse el valor del terreno en ejecución de sentencia previa pericia judicial.
Fundamentos de Hecho:
• alega que, conjuntamente con su cónyuge es propietario del predio denominado sub lote “B”, de un área de 150,770.01m², debidamente inscrito en la Ficha N° 2379 del Registro de la Propiedad In mueble del Callao.
Asimismo, precisa que el dominio sobre el bien inscrito en la partida antes aludida, fue adquirido en el año de 1975, en mérito a la escritura pública de compraventa de fecha 09 de abril del referido año, otorgada a su favor por su anterior propietaria Compañía Inmobiliaria “La Taboada” S.A., y su Aclaratoria de fecha 08 de setiembre de 1975 por ante la Notaría Daniel Céspedes Marín.
• Agrega que, dentro del área señalada, existe una extensión de 140.00m², que está siendo ocupada por el demandado, en forma indebida, pues la detenta sin ser propietario, de manera ilegítima, con mala fe, sin título válido y en general sin mediar relación contractual alguna con su persona en calidad de legítimo propietario.
• Finalmente, alega que en el supuesto de que su pretensión principal no prospere, sea atendible su pretensión subordinada conforme a los términos de su petitorio, pues es evidente que tiene la condición de propietario, por lo que, a fin de determinar cuál es el valor comercial del terreno y su extensión exacta, deberá nombrarse un perito judicial a fin de que en ejecución de sentencia se determine dicho valor.
2.2. CONTESTACIÓN DE DEMANDA:
Mediante escrito de fecha 22 de octubre de 2003 (fojas 55), Jesús Antonio Rojas Carrasco contesta la demanda, bajo los siguientes fundamentos:
• No le consta que el accionante sea propietario del predio sub lote B, de un área de 150,770.01m², inscrito en la Ficha N° 2379 del Registro de la Propiedad Inmueble del Callao. Agrega que, ha buscado en todos los extremos de la referida Ficha, y no aparece registrado el inmueble sub litis, lote 05, Mz. H, de la Asociación de Vivienda La Quilla, distrito y provincia del Callao.
• Precisa que en la escritura pública de compra venta de fecha 09 de abril de 1975, que alude el demandante para acreditar su propiedad, aparece como comprador la persona de Carlos Sánchez Manrique Vizcarra y no el accionante, por lo que de ser la misma persona previamente debe rectificar dicha escritura pública y acto jurídico que lo contiene, caso contrario la titularidad que se irroga el demandante resulta dudosa.
• Indica que no es cierto que el área de terreno que ocupa, en una extensión de 150.00m², sea indebida, de mala fe y sin título; por el contrario, ocupa tal terreno a título de propietario por haberlo adquirido de la Empresa Construcción de Viviendas y Promoción de Urbanizaciones S.R.L. COVIPRU, mediante pre contrato de promoción de venta, de fecha 15 de agosto 1989, por el cual abonó el precio de S/3’000,000.00 (tres millones de intis), quienes a su vez lo adquirieron del beneficiario de Reforma Agraria, don Juan Takaesu Takaesu, titular de la U.C. 10142 y 10156 del Ex Fundo La Taboada, por contrato de compra venta de fecha 11 de enero de 1989, en la suma de S/152’400,000.00, por lo que su poderdante tiene título de propiedad y existe buena fe de su parte en la ocupación del terreno y la construcción de su morada con material noble, por lo que rechaza la calificación de mala fe, irrogada a su parte y prueba de ello es que su poderdante ocupa y ha construido su morada en forma pacífica.
[Continúa…]
 El derecho de propiedad de los demandantes ha quedado claramente establecido y no ha sido desvirtuado por el demandado quien no ha probado haber sido declarado propietario por prescripción; asimismo, los documentos que ha presentado, no son suficientes para demostrar el derecho que alega y que genere siquiera duda sobre la realidad registral del predio, máxime, si también sirvieron para el trámite administrativo que le fue adverso. ii) Sobre la mala fe que aducen los demandantes y que pesaría en las acciones del demandado, hay que señalar en principio que de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 906 y 907 del Código Civil, el demandado creyó acceder legítimamente a la posesión del inmueble sub litis en virtud del documento denominado pre-contrato de promoción de venta de fojas 52, y los demandantes no han probado lo contrario; es más, el sentido del fallo en este extremo no ha sido impugnado por los demandantes; y iii) En consecuencia, al no haberse desvirtuado que el demandado haya actuado con buena fe, es válido el amparo de la pretensión subordinada, por la que opta el demandante en virtud de lo dispuesto por el artículo 941 del Código Civil, que consiste en obligar al demandado a pagar el valor comercial actualizado a la fecha de pago, ha sido correctamente discernida por la jueza de la causa.){kind=link}