Fundamento destacado: DÉCIMO.- Que, asimismo, el Cuarto Pleno Casatorio recaído en la sentencia de Casación 2195-2011-Ucayali[5], ha señalado que uno de los supuestos contenidos en el artículo 911 del Código Civil, para que se dé la posesión precaria es la posesión sin título, esto es, “sin la presencia y acreditación de ningún acto o hecho que justifique el derecho al disfrute del derecho a poseer, es decir, no necesariamente se requiere de la presencia de un acto jurídico que legitime la posesión del demandado, lo que no excluye también el caso aquel en que el uso del bien haya sido cedido a título gratuito, sin existir de por medio el pago de una renta”. Al respecto, si bien la parte demandada sustenta su supuesto derecho en el documento privado de Promesa de Venta de fecha veintinueve de noviembre de dos mil doce, este documento no puede constituir justo título que justifique su derecho a poseer puesto que éste no tiene la calidad de definitivo, sino que se trata de un acto preparatorio, en el que incluso se pacta la obligación de indemnizar en caso de desistimiento de la obligación prometida, de modo tal que, si la promesa se hace efectiva, recién el contrato de compraventa tendrá existencia. Aunado a ello, se advierte que del mismo defecto adolece el documento privado de Promesa de Venta otorgado a favor de Encarnación López Contreras de fecha doce de julio de mil novecientos ochenta y nueve, del cual tampoco de advierte que haya adquirido calidad de definitivo.
DÉCIMO PRIMERO.- Que, en lo que respecta a las construcciones realizadas en el inmueble materia de litis, corresponde recordar el precedente vinculante 5.5 del Cuarto Pleno Casatorio que señala: “Cuando el demandado afirme haber realizado edificaciones o modificaciones sobre el predio materia de desalojo –sea de buena o mala fe-, no justifica que se declare la improcedencia de la demanda, bajo sustento de que previamente deben ser discutidos dichos derechos en otro proceso. Por el contrario, lo único que debe verificarse es si el demandante tiene derecho o no a disfrutar de la posesión que invoca, dejándose a salvo el derecho del demandado a reclamar en otro proceso lo que considere pertinente”. Es así pues que, como se ha expuesto en las consideraciones precedentes, la demandada Ingrid Díaz Gil, no ha demostrado debidamente poseer título que justifique su posesión, motivo por el cual, las infracciones denunciadas merecen ser desestimadas.
Sumilla. DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA. No constituye título que justifique la posesión, el documento privado de Promesa de Venta, puesto que éste no tiene la calidad de definitivo, sino que debe probarse que la promesa se haya hecho efectiva.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
Casación N° 5238-2017, Lima
Lima, siete de marzo de dos mil diecinueve.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número 5238-2017, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha; y producida la votación correspondiente con arreglo a Ley Orgánica del Poder Judicial, emite la siguiente sentencia:
I. MATERIA DEL RECURSO:
Se trata del recurso de casación interpuesto por la demandada Ingrid Díaz Gil, mediante escrito obrante a fojas trescientos cuarenta y siete, contra la sentencia de vista de fecha veinte de octubre de dos mil dieciséis, obrante a fojas doscientos treinta y tres, que confirma la sentencia apelada de fojas ciento noventa y ocho de fecha ocho de abril de dos mil dieciséis, que declara fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria, en consecuencia, ordena que la demandada desocupe y restituya a favor del demandante el bien inmueble materia de litis, en un plazo de seis días.
II. ANTECEDENTES:
Para analizar esta causa civil y verificar si se ha incurrido o no, en la infracción normativa denunciada, es necesario realizar las siguientes precisiones:
1. DEMANDA
Con fecha diecinueve de febrero de dos mil catorce, mediante escrito obrante a fojas dieciocho, José Marcial Rodas Tejada interpone demanda de desalojo por ocupación precaria contra la demandada a fin de requerirle que desocupe el inmueble signado como Manzana “W”, Sub Lote 3-B, con frente a la Calle Antigua Panamericana Sur, Urbanización Los Huertos de Villa, Distrito de Chorrillos, argumentando lo siguiente:
– Mediante Escritura Pública de compraventa de fecha trece de noviembre de dos mil doce, el demandante con su cónyuge adquieren la totalidad de acciones y derechos que les correspondían a Carmen Rosario Vega Useda, Luis Antonio Vega Ruelas, y Teodosio Raúl Vega Ruelas, las que equivalen al área de 200 m2 de un área total de 2,548.75 m2, inscrito en la Partida Registral N° 12589232 del Registro de Predi os de LimaSUNARP, siendo que la parte demandada de manera arbitraria y sin ningún título que lo justifique, viene ocupando de manera preciaría el inmueble, habiéndosele requerido a fin que desocupe el predio, sin embargo, no ha podido ingresar a su propiedad por cuanto la demandada ha cambiado la cerradura de la entrada.
2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Mediante escrito de fecha uno de julio de dos mil catorce, obrante a fojas cincuenta y dos la demandada Ingrid Díaz Gil, contesta la demanda argumentando lo siguiente:
– Los herederos de Víctor Raúl Vega Hernández (quien era copropietario primigenio del bien materia de autos) pretenden desconocer los derechos de Encarnación López Contreras, a quien su padre había otorgado el bien en mérito del documento privado de promesa de venta de fecha doce de julio de mil novecientos ochenta y nueve, siendo ésta última quien mediante documento de promesa de venta de fecha veintinueve de noviembre de dos mil doce, le transfiere el bien inmueble; simulando además, un contrato de compraventa de derechos y acciones de fecha trece de noviembre de dos mil doce.
3. PUNTOS CONTROVERTIDOS
Mediante resolución número siete de fecha trece de enero de dos mil quince, obrante a fojas noventa y tres se fijaron los siguientes puntos controvertidos:
a) Determinar si el demandante es copropietario del inmueble sub litis.
b) Establecer si la parte demandada ocupa el inmueble de manera precaria o si tiene título que justifique su posesión.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA
Culminando el trámite correspondiente, el Juez mediante sentencia contenida en la resolución número diecisiete de fecha ocho de abril de dos mil dieciséis, obrante a fojas ciento noventa y ocho declara fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria; en consecuencia, ordena que la demandada desocupe y restituya el bien a favor del demandante, en el plazo de seis días; señalando lo siguiente:
− Que, tal como aparece de la copia literal del Asiento C00003 del Rubro: Títulos de Dominio de la Partida N° 12589232, el de mandante, José Marcial Rodas Tejada, conjuntamente con su cónyuge Lesli Jenny Aquice Alí, adquirieron la totalidad de acciones que sobre dicho inmueble correspondían a sus vendedores, teniendo por tanto la calidad de copropietario conjuntamente con doña Carmen Florencia Carbajal Loaiza.
− Que, en cuanto a la posesión de la demandada, ésta adquirió el inmueble materia de litis, mediante contrato de promesa de compraventa de fecha veintinueve de noviembre de dos mil doce, de Honorato Yucra Ancco y Encarnación López Contreras, y que ésta última adquirió dicho inmueble de don Víctor Raúl Vega Hernández, siendo con posterioridad que los herederos transfieren sus derechos y acciones a doña Carmen Florencia Carbajal Loaiza, pretendiendo de esta manera desconocer los derechos de doña Encarnación López Contreras, lo cual se viene discutiendo judicialmente, mediante proceso de nulidad de acto jurídico.
− Si bien es cierto, tal como aparece de la copia del contrato de promesa de venta de fechal doce de julio de mil novecientos ochenta y nueve, certificada notarialmente con fecha ocho de enero de dos mil catorce, donde aparece que Víctor Raúl Vega Hernández, transfiere a doña Encarnación López Contreras un área de 130 m2, del terreno y posteriormente es transferido, mediante contrato privado de promesa de compra venta del inmueble, a favor de la demandada, documento de fecha veintinueve de noviembre de dos mil doce, lo cual también ha sido aseverado por los testigos Honorato Yucra Ancco y Encarnación López Contreras; sin embargo, de la revisión de ambos documentos, no aparece que hayan sido formalizados, ni que hayan sido inscritos o anotados preventivamente, no advirtiéndose manifiestamente, por lo expuesto, que el acto jurídico por el cual el actor adquirió el inmueble objeto de litigio, esté afectado de nulidad. De manera que, habiendo adquirido el demandante de quien aparecía con derecho para hacerlo, es decir bajo la fe registral, se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez, debiendo además hacer presente que en este proceso sólo se resuelve lo relativo a la posesión del inmueble, más no sobre su propiedad.
− Que, en cuanto a lo relacionado a la construcción efectuada por la demandada en el terreno materia de litigio, habiéndose determinado que el actor tiene la calidad de copropietario del inmueble materia de litis, le corresponde solicitar la posesión del mismo, resultando que el hecho que la demandada haya realizado construcciones sobre el mismo no le otorga título para poseer el mismo.
5. RECURSO DE APELACION
Mediante escrito de fecha diecinueve de abril de dos mil dieciséis, obrante a fojas doscientos diecisiete, la demandada Ingrid Díaz Gil, interpone recurso de apelación, expresando los siguientes agravios:
– En la partida no se encuentra inscrita ninguna edificación.
– No se ha valorado los medios probatorios que concluyen que se trata de un terreno sin construir.
– En los contratos de promesa de venta de fecha doce de julio de mil novecientos ochenta y nueve y veintinueve de noviembre de dos mil doce se acredita la transferencia a Ingrid Díaz Gil.
– El Juez se encontraba en facultad de solicitar copia de lo actuado en el proceso de nulidad de acto jurídico.
– No se ha valorado la Declaración Jurada que presentó el demandante en el que se señala que es un terreno sin construir.
6. SENTENCIA DE SEGUNDA INSTANCIA
Con fecha veinte de octubre de dos mil dieciséis, la Segunda Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima emite la sentencia de vista de fecha veinte de octubre de dos mil dieciséis, obrante de fojas doscientos treinta y tres que confirma la resolución apelada que declara fundada la demanda, bajo los siguientes argumentos:
Que, es en virtud del documento de promesa de venta de fecha doce de julio de mil novecientos ochenta y nueve, que Encarnación López conjuntamente con Honorato Yucra suscribieron el contrato preparatorio de Promesa de Venta de fecha veintinueve de noviembre de dos mil doce a favor de Ingrid Díaz, declarando haber adquirido el terreno de sus anteriores propietarios, lo cual no se ajusta a la verdad, pues quien aparece firmando es solo un copropietario, Víctor Raúl Vega Hernández, sin que exista independización del predio matriz a dicha fecha, pues ésta se produjo recién el trece de diciembre de dos mil diez. Así pues, no se trata de un contrato definitivo sino de una promesa de venta, y siendo que en autos no se acredita la existencia del contrato definitivo entre Víctor Raúl Vega Hernández y Encarnación López Contreras, por tanto, no se puede establecer la condición de propietaria del bien, ni que se haya encontrado facultada para venderlo a la demandada.
La demandada tenía conocimiento que los promitentes vendedores no tenían la condición de propietarios, pues aun cuando la inscripción registral no es constitutiva de derechos, lo cierto es que el contrato definitivo no se suscribió, por tanto, al no tener la condición de propietarios, no estarían en facultades de vender la propiedad que no les pertenece, de modo que su título para justificar la posesión es inválido.
Respecto a la construcción, el hecho que la demandada haya realizado construcciones no le otorga título para poseer, debiendo hacerse valer en otra vía.
[Continúa…]
