El equipo de Legis.pe tuvo el gusto de conversar con el profesor de la Universidad de San Martín de Porres y socio del estudio RBG Avocats, Rubén Guevara Bringas, quien brindó unos breves pero sustanciosos comentarios sobre el registro como mecanismo de protección de los derechos.
A continuación registramos su interesante exposición. Al final del post podrán ver el vídeo completo de su aleccionadora intervención.
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Uno de los mecanismos más sofisticados que existe actualmente, para dar seguridad y protección a estos propietarios, es el registro. El registro, a través de un proceso de inscripción, logra poner a salvo en gran medida el derecho de estos propietarios. Sin embargo, el registro no es un mecanismo infalible, siempre hay algunas deficiencias que se presentan y que deberán ser mejoradas por un tema de seguridad jurídica.
Básicamente el registro ofrece dos mecanismos de protección; el primero de ellos es la llamada «oponibilidad». Este mecanismo opera automáticamente, con la inscripción del título en el registro. Yo inscribo mi título a través de un procedimiento registral, y a partir de ese momento, el título es oponible contra todos; de eso trata el artículo 2022º del Código Civil, en donde señala, que cuando hay un enfrentamiento entre dos derechos reales –dos derechos de propiedad–, se va preferir al que primeramente se ha inscrito.
Adicionalmente, tenemos el caso de la prioridad, el cual se refiere básicamente a la prioridad de rango, teniendo como finalidad proteger a los acreedores. Un inmueble, puede soportar por ejemplo, varias cargas o gravámenes; tenemos el caso que un inmueble puede ser hipotecado una, dos o tres veces, o también puede ser afectado por un embargo. Todos estos títulos que mencionamos son inscribibles en el registro de la propiedad, lo que hace el registro –teniendo en cuenta el tiempo de la presentación del título en el registro–, es jerarquizar estos gravámenes, darle una prelación.
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