Fundamento destacado: 4. Sobre el segundo extremo en controversia esta Sala ha señalado en anterior pronunciamiento (Resolución N° 125-2006-SUNARP-TR-T del 11.08.2006) que resulta innecesario en una edificación sujeta al régimen de propiedad horizontal,a constitución de una servidumbre convencional de paso para el supuesto de un estacionamiento sin comunicación directa a las zonas comunes o a la vía pública, porque la naturaleza de dicho régimen impone a los titulares de los estacionamientos contiguos la obligación de prestar las facilidades para el ingreso, salida y parqueo de los demás vehículos.
El régimen de propiedad horizontal está diseñado para que los titulares de las secciones de propiedad exclusiva puedan usarlas y disfrutarlas en armonía con el conjunto de la edificación, sin obstáculos ni limitaciones, salvo aquellas impuestas por la Ley 27157, su reglamento, el reglamento interno o las que surjan de la natural convivencia. En el caso de autos, el Reglamento Interno ha establecido que las tres cocheras sean de propiedad exclusiva, lo cual supone que la titularidade las mismas pueda recaer en diferentes personas. De esta manera, quien adquiera los garajes 2 ó 3 tendrá necesariamente que circular su vehículo a través del garaje 1 dado que no tienen directa salida a la calle. Este deber para el titular del estacionamiento 1, y en su caso del 2, viene impuesto por el tipo de ropiedad especial, según la cual los propietarios de los estacionamientos están obligados a prestarse recíprocamente las facilidades para su utilización. En tal sentido, a criterio de la Sala, el sólo hecho de pertenecer al régimen de propiedad horizontal otorga a los titulares de los estacionamientos 2 y 3 el derecho a emplear el estacionamiento 1 , y, en su caso, el estacionamiento 2, como vía de acceso para estacionar sus vehículos y al propietario de estos estacionamientos laobligación de cooperar con ese fin. De ahí que se haya establecido en el Reglamento de la Ley, como un efecto consustancial al régimen de propiedad horizontal, el derecho de los poseedores de secciones exclusivas a ejercer su dominio exclusivo sobre su unidad inmobiliaria (inciso a) del artículo 140″) y, como su correlato, la obligación de no afectar la seguridad ni perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los otros propietarios y/o vecinos del edificio (inciso d) del artículo 141[2]
Dejar el asunto al exclusivo convenio de las partes podría significar que el propietario de un estacionamiento quede sin posibilidad alguna de ejercer su derecho de usar y disfrutar del bien si el propietario del estacionamiento sirviente se negara por cualquier motivo a celebrar el contrato de servidumbre, lo cual resulta inadmisible dentro de la lógica de colaboración que debe reinar dentro de un régimen de propiedad horizontal.
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 172-2OO6-SUNARP-TR-T
Trujillo, diecinueve de octubre de dos mil seis
APELANTE : EDGAR MARCIAL PAREDES VILCAYAURI.
TÍTULO : 238660-2006
RECURSO : 141-2006
REGISTRO : DE PREDIOS DE LIMA
ACTO : REGULARIZACION DE FABRICA, AMPLIACION,
MODIFICACION E INDEPENDIZACION
SUMILLA: tnexigibitidad de constitución de servidumbre de paso en estacionamientos dentro det régimen de propiedad horizontal:
Resulta innecesario en una edificación sujeta al régimen de propiedad horizontal, la constitución de una se¡vidumbre convencional de paso para el supuesfo de un estacionamiento srn comunicación directa a las zonas comunes o a la vía púbtica, porque la naturaleza de dicho régimen impone a los titulares de los estacionamientos contiguos la obligación de prestar las facilidades para el ingreso, salida y parqueo de los demás vehículos.
I. ACTO CUYA lNSCRlPClÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
El señor Félix Alfredo de la Cruz Quispe, en representación del propietario señor Edgar Marcial Paredes Vilcayauri, solicitó en fecha 12.05.2006 la inscripción de la regularización, ampliación y modificación de la fábrica levantada sobre el inmueble ubicado en el lote 38 de la manzana 33 de la tercera zona de la urbanización Balconcillo del distrito de La Victoria, inscrito en la partida 49061860 del Registro de Predios de Lima, así como la inscripción del reglamento interno e independización de las unidades de propiedad exclusiva. Con tal motivo adjuntó los siguientes documentos:
– Formulario Registral N° 2 de la Ley 27157, autorizado por el verificador responsable, lngeniero Civil José lsmael Ruiz Chumpitaz, con certificación de firmas del notario Juan Landi Grillo el 10.05.2006.
– Informe Técnico de Verificación emitido por el Ingeniero Ruiz el 20.03.2006.
– Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios emitido por la Dirección de Desarrollo Urbano de la Municipalidad Distrital de la Victoria.
– Certificado de alineamiento expedido por la Municipalidad Distrital de La Victoria.
– Memoria descriptiva de la fábrica.
– Certificado de numeración.
– Reglamento interno.
– Planos de localización, ubicación y distribución del inmueble.
Luego de la primera observación del título fueron reingresados, en vía de subsanación. otros documentos.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La apelación se formula contra el pronunciamiento final del Registrador Público Dr. Jackson Alarcón Llange que contiene la esquela del 03.08.2006, cuyos términos se reproducen a continuación » Avocándose a la calificación del presente título el Registrador Público que suscribe la presente esquela y en relación con dicho título manifiesto que el mismo continúa adoleciendo de defecto subsanable, siendo objeto de la siguiente obseruación, acorde con las normas gue se citan:
4. SOBRE LA INDEPENDIZACION
4.1.- Unidad Mobiliaria N° 301: por el fondo el segundo tramo con 2.35ml; lo que discrepa con lo graficado en el plano de independización l-02 que señala que tiene 250ml. Sírvase aclarar.
Se presenta documento aclaratorio -nueva memoria de Independizaciónpero no se hace la conección del tramo observado
4.2.- Los estacionamientos N° 2 y N° 3 no tienen acceso directo a la vía pública, condición necesaria para proceder a su independización Sírvase aclarar y de ser el caso constituir las seruidumbres necesarias para que las unidades de propiedad exclusiva referidas obtengan acceso directo a la vía pública. Toda vez que no se subsane válidamente, debiendo constituir las seruidumbres de paso del estacionamiento No 3 sobre el estacionamiento N° 2 y et estacionamiento N° 7, para to cual deberá obseruarse la modatidad de presentar Escritura Pública.
[Continúa…]
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