LP conversó con el profesor Julio Pozo Sánchez para recoger su opinión respecto de si el Estado debe intervenir para regular el pago de la renta en los contratos de arrendamiento.
A diferencia de lo que opinan destacados civilistas, para el profesor Pozo, la eventual intervención del Estado en este tema debería tener por objeto proteger al arrendador, quien podría —en este momento— no tener certeza de recibir el pago de la renta que le corresponde, sobre todo en los casos de alquiler para vivienda.
1. Con ocasión del estado de emergencia, advertimos que existen dudas sobre cómo proceder respecto al pago de la renta en los contratos de arrendamiento. ¿Cuál es su opinión?
Como consecuencia del estado de emergencia y de la pandemia que nos aqueja, es normal que se generen situaciones de incertidumbre y conflicto, pero precisamente el derecho está para aclarar estas dudas. Ahora bien, nos encontramos frente a un conflicto jurídico cuando surge la siguiente interrogante: ¿el arrendatario debe seguir pagando, o no, el alquiler del inmueble?
Para ello, desde mi punto de vista, es preciso distinguir entre los contratos de arrendamiento de locales comerciales y los contratos de arrendamientos para uso-habitación (léase, vivienda). En los primeros, se entiende que la problemática surge porque el arrendatario no puede hacer uso y usufructo del local que alquiló, mientras que, en los contratos de arrendamiento para vivienda, es altamente probable que el inquilino carezca, repentina y abruptamente, de los recursos suficientes para pagar la renta.
2. Entonces, frente a esta problemática, ¿qué se podría hacer en el caso de arrendamiento de locales comerciales? ¿El arrendatario puede dejar de pagar la renta?
En este contexto, la primera vía a la que debemos de acudir siempre debe ser el consenso entre el arrendador y el arrendatario. Creo que es el mecanismo más útil para dar fin a esta controversia. Las partes deben ser plenamente conscientes que, sin acuerdo, les espera un juicio o arbitraje de resultados imprevisibles y costosos. Así viene ocurriendo, por ejemplo y según ha dado cuenta el diario Gestión: “Plaza San Miguel y otros malls no cobrarán el 50% de alquiler”.
De no existir acuerdo, el arrendatario no tiene motivo fáctico para dejar de pagar la renta. Aun con el estado de emergencia, no es imposible que pueda pagar. Claro que puede hacerlo. Los Bancos siguen abiertos y su cuenta corriente está allí.
No obstante, siempre que pueda acreditar que le resultará muy costoso pagar la renta mensual del local que arrendó, para realizar determinada actividad, dado que ha sido cerrado temporalmente por disposición normativa, el inquilino podría solicitar que se reduzca el monto del alquiler invocando excesiva onerosidad de la prestación. Así, es innegable que nos encontramos en el contexto de un evento extraordinario e imprevisible que bien podría justificarlo.
3. ¿Y en el caso de los contratos de arrendamientos para uso-habitación?
En este caso, como mencioné antes, el conflicto surgiría porque es altamente probable que el inquilino carezca, repentinamente, de los recursos suficientes para pagar la renta, lo cual dificultaría el cumplimiento de su obligación de pago.
Frente a ello, a diferencia de la opinión de algunos colegas, siempre que se presente una situación de manifiesto conflicto social transitorio, considero que la regulación por parte del Estado es viable. A través de una ley se podría determinar el aplazamiento del pago de la renta por un tiempo prudencial en el caso de que los inquilinos se encuentren en grave situación de vulnerabilidad económica. Por supuesto, el legislador deberá realizar una evaluación técnica rigurosa para establecer los alcances y criterios de los “beneficiados”.
En España, por ejemplo, vía RDL 11/2020, se ha dispuesto como medidas de ayuda para los inquilinos en repentina situación de vulnerabilidad económica, la suspensión de desahucios o la prórroga extraordinaria de los contratos.
Siendo así ¿es posible que a través de una ley se pueda modificar el contenido del contrato de arrendamiento?
Si bien se podría invocar el artículo 62 de la Constitución Política del Perú y alegar que sería inconstitucional alterar las condiciones pactadas en el contrato, no podemos olvidar que estamos frente a una situación excepcional causada por el covid 19. Por ello, las soluciones deben ser igual de extraordinarias y excepcionales, más aún si se tiene en cuenta que es de manifiesto interés social la protección de quienes se encuentren en estado de vulnerabilidad económica, pero también —y en mi opinión, sobre todo— de los arrendadores.
En ese sentido, sería totalmente entendible que se adopten medidas en el ámbito social y económico para hacer frente al covid-19, incluso en un ámbito que involucra a privados, sobre todo por la gran incidencia social que el alquiler tiene.
Hay que considerar que —en los hechos— lo que sucederá es que simplemente los inquilinos dejarán de pagar la renta y deberán ser desalojados. En consecuencia, tendremos una gran concentración de familias sin hogar en la vía pública, y en tal extremo, deja de ser un problema particular para convertirse en un problema nacional.
Es preciso recalcar que con ello no pretendo incentivar el no pago de la obligación de los arrendatarios. En nuestro país, lamentablemente, cuando se genera un mínimo espacio para no cumplir, se hace uso y abuso del mismo. Por el contrario, la intervención del Estado debe ser con el objeto de dar certeza al arrendador.
4. En esta última situación, arrendamiento para habitación, ¿qué sucede con el arrendador?
Actualmente el arrendador se encuentra en una situación complicada, pues ve incierto el pago de la renta. Y si lamentablemente no llega a un entendimiento con su inquilino, lo que se podría lograr a través de una ley —que repito, solo debe ser viable en caso de un manifiesto conflicto social— es, precisamente, aclarar esta duda, pues el arrendador sí recibirá la contraprestación monetaria, solo que lo hará con posterioridad.
Finalmente, acaso no es este el mejor momento para que de una buena vez se legisle para dar tranquilidad al arrendador. Más allá de la terrible coyuntura, siempre he tenido claro que es el arrendador el más débil en este binomio. Toca ahora darle certeza. El Estado puede asumir, por fin ese rol: si no te pagan, inmediatamente te restituyen el bien; si el inquilino hoy pretende no pagarte por supuesta vulnerabilidad económica, cuando no la hay, inmediatamente te restituyen el bien. El mensaje debe ser claro y directo.
