Sumario: 1. Introducción, 2. Cláusula de allanamiento a futuro, 3. A la luz del cuarto pleno casatorio civil ¿El arrendatario se convierte en precario?, 4. Conclusión.
1. Introducción
La travesía para desalojar al arrendatario moroso o a quien se rehúsa a dejar el inmueble, ante el vencimiento del contrato, a veces se convierte en una tarea ardua e imperecedera, ello pese a la creación de leyes que nacen de buenas intenciones legislativas buscando siempre blindar al propietario; sin embargo, al estar sujetas a la interpretación de los operadores jurídicos, muchas veces no alcanzan el fin deseado.
Así pues, dentro de los mecanismos legales de los que dispone el propietario para recuperar su inmueble, tenemos el desalojo tradicional regulado en el artículo 585 del Código Procesal Civil, así como también el llamado “desalojo express” que surgió el 28 de mayo del año 2014 con la Ley 30201 – Ley que crea el registro de deudores judiciales morosos, que modificando el artículo 594 del Código Procesal Civil, permite insertar en los contratos de arrendamiento una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, con la finalidad de lograr la restitución del inmueble, frente a dos supuestos: conclusión del contrato o resolución del mismo por falta de pago.
2. Cláusula de allanamiento a futuro
Respecto a la cláusula de allanamiento a futuro, Martin Mejorada, indica lo siguiente:
Mediando esta cláusula el arrendador puede iniciar el desalojo ante el Poder Judicial invocando el vencimiento o la falta de pago, y el demandado ya no podrá defenderse con cualquier argumento, sino solo demostrando que el contrato sigue vigente o que había abonado la renta antes de la resolución. No habrá audiencias ni se admitirán pruebas ajenas a los hechos antes mencionados. Si el poseedor no demuestra que el contrato subsiste o que estaba al día en los abonos, se ordenará el lanzamiento en 15 días. No habrá impugnaciones ni articulaciones que eviten la desocupación. Lo que era un trámite de años podría terminar reducido a pocos meses.
Es así que uno de los supuestos que da pie al desalojo con cláusula de allanamiento a futuro, es la resolución del contrato por falta de pago, conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, que regula el impago de la renta como una causal de resolución del contrato. Sin embargo, el artículo 594 del Código Procesal Civil no se pronuncia sobre la formalidad de dicha resolución y en qué momento debe realizarse, como si sucede, por ejemplo, con el desalojo con intervención notarial, regulado en la Ley 30933, que establece como requisito de la solicitud notarial, la presentación de la carta notarial cursada al arrendatario, mediante la cual se requiera la restitución del inmueble por vencimiento del plazo o por resolución del contrato por falta de pago, según corresponda.
Ante esta incertidumbre legal, tampoco puede pensarse en demandar sin resolución previa del contrato; por cuanto, el artículo 594 del Código Procesal Civil hace mención expresa a la “restitución del bien por resolución del contrato por falta de pago”, de lo contrario, el legislador hubiera regulado únicamente la restitución del bien por falta de pago, sin mencionar la resolución del contrato; máxime, cuando de acuerdo al artículo 591 del Código Procesal Civil es totalmente posible demandar desalojo por falta de pago.
Siendo así, el propietario puede efectuar la resolución del contrato, mediante carta notarial que resuelva el mismo, es decir, hacer valer la resolución extrajudicial, más aun, en aquellos contratos que además de la cláusula de allanamiento a futuro, se ha insertado cláusulas de resolución de contrato conforme a los artículos 1429 y 1430 del Código Civil.
3. A la luz del cuarto pleno casatorio civil ¿El arrendatario se convierte en precario?
El cuarto pleno casatorio civil (Casación 2195-2011, Ucayali) en referencia a los supuestos de posesión precaria, señala lo siguiente:
Los casos de resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto por los artículos 1429° y 1430° del Código Civil. En estos casos se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Para ello, bastará que el Juez, que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución (…)
Entonces, si tenemos en cuenta el criterio jurisprudencial del cuarto pleno casatorio civil, toda resolución extrajudicial del contrato convierte al arrendatario en precario, lo cual significa que la demanda debe presentarse ante el juzgado especializado, con la posibilidad que el proceso pueda llegar hasta la Corte Suprema.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que el cuarto pleno casatorio civil, fue publicado el 14 de agosto del año 2013, esto es, antes de la implementación del desalojo con cláusula de allanamiento a futuro; ello significa que este criterio jurisprudencial no se ha desarrollado considerando las resoluciones extrajudiciales del desalojo express, sino, más bien pensando en la resolución extrajudicial precedente al desalojo tradicional regulado en el artículo 585 del Código Procesal Civil.
Además, conforme bien lo ha resaltado el pleno nacional civil y procesal civil realizado en Chiclayo en el año 2017, el desalojo con cláusula de allanamiento a futuro tiene una regulación especial, donde incluso no se requiere conciliación extrajudicial ni procede formular excepciones y defensas previas; contando actualmente con su propio protocolo denominado: “Gestión del proceso especial de desalojo de la Ley N° 30201”.
Por ello, la resolución de un contrato que contiene cláusula de allanamiento a futuro, no convierte en precario al arrendatario, pues admitirlo, implicaría acudir previamente a la vía conciliatoria y demandar ante un juzgado especializado, donde el proceso admite más actuaciones procesales, que a veces lo dilatan y entorpecen; desnaturalizando la finalidad del desalojo express, que busca que el propietario recupere su inmueble en el menor tiempo posible.
Sin embargo, como bien lo señala Edmundo Trujillo Blas, haciendo referencia a la Ley 30201:
(…) existen jueces que, si por falta de pago, el arrendador ha enviado carta de resolución del contrato con allanamiento futuro o carta de requerimiento de devolución, decretan que el arrendador debe acudir a la vía del desalojo por precario. Existen jueces con criterios reduccionistas (lastimosamente son la mayoría) quienes utilizan en contra del arrendante los actos jurídicos de tutela extrajudicial (…)
En efecto, los operadores jurídicos se sustentan en interpretaciones literales o criterios mecánicos que solo generan daño al desarrollo jurisprudencial y atentan contra la predictibilidad y seguridad jurídica, cuando lo que hace falta es un criterio teleológico que responda a la finalidad de las normas.
Finalmente, volviendo a mencionar el desalojo con intervención notarial, que también fue publicado con fecha posterior a la emisión del cuarto pleno casatorio civil, recordemos que en este tipo de desalojo se requiere cursar carta de restitución de inmueble por resolución del contrato, lo que a la luz del pleno en referencia representaría un supuesto de precariedad; sin embargo, esta situación no entorpece su tramitación conforme a los alcances de su propia Ley 30933, con ello queda ratificado que los supuestos de precariedad del citado pleno, no aplican para el caso de desalojos especiales, como lo es el desalojo express.
4. Conclusión
La resolución de un contrato que contiene cláusula de allanamiento a futuro, no convierte en precario al arrendatario, por cuanto, precede a un desalojo que tiene una regulación especial orientada a que el propietario recupere su inmueble en el menor tiempo posible, lo cual no sería posible si se aplica el criterio jurisprudencial del cuarto pleno casatorio civil, sobre supuesto de precario por resolución extrajudicial del contrato, criterio que debe aplicar únicamente para el desalojo tradicional regulado en el artículo 585 del Código Procesal Civil, existente a la emisión del citado pleno.
Bibliografía
- Corte Suprema de Justicia de la Republica. (2013). Casacion N° 2195-2011 Ucayali. Lima: Diario Oficial el Peruano.
- Mejorada, C. M. (2014). «El allanamiento del arrendatario». Diario Gestion. Obtenido de https://gestion.pe/blog/prediolegal/2014/06/el-allanamiento-del-arrendatario.html/?ref=gesr [consultado el 27 de diciembre del 2023]
- Presidencia de la Republica del Perú. (1984). Decreto legislativo 295 Codigo Civil. Lima: Diario Oficial el Peruano.
- Presidencia de la Republica del Perú. (2019). Ley N° 30933 – Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervencion notarial. Lima: Diario Oficial el Peruano.
- Trujillo Blas, E. (2019). «La quimera de un desalojo ultrasumarisimo. Analisis critico a la Ley N° 30933». Lima: Gaceta Civil & Procesal Civil, pp. 149-173. Obtenido de file:///C:/Users/user/Downloads/La_Quimera_de_un_desalojo_ultrasumarisim.pdf
