¿Es la “posesión ancestral” un título suficiente para oponerse a un proceso de desalojo iniciado por un tercero con título inscrito?

Sumario: 1. Introducción; 2. El derecho a la posesión frente al derecho de propiedad; 3. La posesión ancestral: concepto y naturaleza jurídica; 4. El proceso de desalojo por ocupante precario; 5. La eficacia del título inscrito frente a la posesión de hecho; 6. Análisis de la «posesión ancestral» como título justificante; 7. La jurisprudencia vinculante y el Pleno Casatorio Civil; 8. Conclusiones.

1. Introducción

En el ámbito del Derecho Civil peruano, la protección de la propiedad y la posesión genera constantes conflictos que llegan a la sede jurisdiccional a través del proceso de desalojo. Uno de los escenarios más complejos surge cuando un tercero, premunido de un título de propiedad debidamente inscrito en los Registros Públicos, pretende la restitución de un predio ocupado por sujetos que alegan una «posesión ancestral». Esta figura, vinculada generalmente a comunidades campesinas o asentamientos de larga data, se presenta como una defensa basada en el transcurso del tiempo, la tradición y una vinculación espiritual y económica con la tierra.

La tensión aquí es evidente: por un lado, la seguridad jurídica estática que brinda el Registro y, por otro, la realidad social de quienes han consolidado su vida sobre un inmueble. El interrogante central que aborda este artículo es: ¿Es la «posesión ancestral» un título suficiente para oponerse a un proceso de desalojo iniciado por un tercero con título inscrito? Sostendremos que, si bien la posesión ancestral tiene relevancia jurídica y un anclaje constitucional, en el marco de un proceso de desalojo por ocupación precaria, esta solo puede prevalecer si se acredita una base normativa o un derecho de propiedad no formalizado que enerve la validez o la eficacia del título del demandante, evitando que el desalojo se convierta en un instrumento de despojo de derechos consolidados.

2. El derecho a la posesión frente al derecho de propiedad

La controversia entre posesión y propiedad es clásica en la dogmática jurídica y refleja la lucha entre el hecho y el derecho. Mientras la propiedad representa el derecho real por excelencia, otorgando facultades de uso, disfrute, disposición y reivindicación bajo el amparo del artículo 923 del Código Civil, la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad. En el proceso de desalojo, no se discute la propiedad con carácter de cosa juzgada definitiva, sino el derecho a poseer (ius possidendi ante el ius possessionis).

Sin embargo, el sistema legal otorga una ventaja competitiva a la propiedad inscrita. Cuando el demandante exhibe un título registrado, amparado por el principio de fe pública y la presunción de exactitud, la carga de la prueba se traslada drásticamente al poseedor. Este no solo debe probar que posee, sino que debe acreditar la existencia de un título vigente -entendido como el acto jurídico que justifica dicha posesión- que sea capaz de resistir la fuerza del derecho inscrito. La propiedad, en este contexto, actúa como un imán que atrae hacia sí la posesión, a menos que se demuestre una fractura legal en dicha relación.

3. La posesión ancestral: concepto y naturaleza jurídica

La posesión ancestral se refiere a la ocupación de tierras ejercida por comunidades o grupos familiares de manera inmemorial, transmitida de generación en generación como un legado de identidad. Esta figura trasciende la simple tenencia temporal; es una institución jurídica que encuentra protección especial en la Constitución Política (artículo 89) y en instrumentos internacionales como el Convenio 169 de la OIT. Para los pueblos indígenas o comunidades campesinas, la posesión ancestral es equivalente al título de propiedad, pues su derecho preexiste a la formación del Estado moderno y a la creación de los Registros Públicos.

No obstante, la complejidad aumenta en el ámbito civil ordinario. En predios urbanos o rurales de propiedad privada individual, la «ancestralidad» suele invocarse como un sinónimo de posesión prolongada que, a criterio del poseedor, le otorga un derecho consuetudinario superior al papel registral. Jurídicamente, esta posesión debe ser analizada no solo como un hecho cronológico, sino como una potencial fuente de derechos reales que desafía la exclusividad del registro mediante la noción de la propiedad social o comunal.

4. El proceso de desalojo por ocupante precario

Conforme al artículo 911 del Código Civil, la posesión precaria es aquella que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha fenecido. El proceso de desalojo, por su naturaleza sumarísima, busca una tutela rápida y efectiva para evitar el ejercicio de la fuerza privada. No obstante, esta celeridad no debe ser óbice para un análisis de fondo sobre la legitimidad de la ocupación.

La Corte Suprema, a través del Cuarto Pleno Casatorio Civil (Casación 2195-2011, Ucayali), ha ensanchado el concepto de precariedad y, a su vez, las defensas del demandado. El juez debe evaluar si el poseedor tiene algún «título» que justifique su permanencia. Es vital comprender que, bajo este estándar, el título no se restringe al documento público inscrito; puede ser cualquier circunstancia o acto que otorgue una apariencia de derecho, como un contrato de compraventa no inscrito o incluso una situación de hecho que genere una duda razonable sobre la propiedad del demandante. En el caso de la posesión ancestral, el reto es dotarla de esta «apariencia de derecho» para frenar la restitución automática.

5. La eficacia del título inscrito frente a la posesión de hecho

El sistema registral peruano es el baluarte de la seguridad jurídica para el tráfico comercial. El artículo 2014 del Código Civil consagra el principio de fe pública registral, protegiendo al tercero que adquiere de quien aparece con facultades en el registro e inscribe su derecho. Cuando un tercero adquiere un inmueble e inicia un desalojo, su título goza de una presunción de integridad y exactitud que es difícil de romper en un proceso sumarísimo.

La «posesión ancestral», al ser una situación de hecho usualmente no publicitada en el registro, choca frontalmente con esta seguridad jurídica. La jurisprudencia nacional ha sido cautelosa: la mera antigüedad de la ocupación no puede, por sí sola, anular los efectos de la titularidad registral. Si el registro fuera vulnerable a cualquier alegación de posesión antigua sin sustento probatorio, se desestabilizaría el mercado inmobiliario. Por ello, se requiere que la posesión de hecho se traduzca en una categoría jurídica reconocida (como la usucapión) para que pueda oponerse con éxito al tercero registral.

6. Análisis de la «posesión ancestral» como título justificante

Para que la posesión ancestral sea considerada un «título» suficiente en un desalojo, no basta con la narrativa del paso del tiempo. El demandado tiene la carga de demostrar que esa posesión ha mutado en un derecho real de propiedad o que goza de una inmunidad específica. Un ejemplo claro ocurre cuando se acredita que la posesión ha cumplido los requisitos para la prescripción adquisitiva de dominio, incluso si no existe sentencia declarativa previa, siempre que las pruebas sean contundentes en el proceso de desalojo.

Asimismo, si la posesión emana de un derecho comunal reconocido, el estándar cambia. La jurisprudencia ha señalado que el desalojo no es la vía para declarar propietarios, pero sí es el escenario para detectar si el demandante ha adquirido un bien que, por su naturaleza (ej. tierras comunales), es inalienable o imprescriptible. Si el poseedor ancestral no logra elevar su situación de hecho a una de estas categorías, su posición frente al titular registral es de extrema vulnerabilidad, pues la ley civil prioriza la certidumbre del documento sobre la memoria de la ocupación.

7. La jurisprudencia vinculante y el Pleno Casatorio Civil

El Cuarto Pleno Casatorio Civil es la brújula en este conflicto. Este precedente vinculante determina que, para evitar el desalojo, el demandado debe acreditar una «causa justa» para poseer. Esto implica que, si la «posesión ancestral» se sustenta en documentos que generen una duda razonable sobre la validez del título del demandante – tales como títulos coloniales, resoluciones administrativas de reconocimiento de comunidades o certificados de posesión de larga data que sugieran una propiedad preexistente-, el juez debe declarar la improcedencia de la demanda.

Esta decisión no otorga la propiedad al poseedor, sino que reconoce que la controversia es demasiado compleja para un proceso sumarísimo y debe derivarse a un proceso de conocimiento (como una reivindicación o mejor derecho de propiedad). Sin embargo, si la defensa es una alegación verbal carente de sustento probatorio de un derecho real preexistente, el título inscrito del tercero prevalecerá, protegiendo así la expectativa del adquirente de buena fe.

8. Conclusiones

La «posesión ancestral» no constituye, por sí misma y de manera automática, un título suficiente para oponerse a un desalojo iniciado por un titular registral, salvo en los siguientes supuestos:

Primero, cuando dicha posesión se ejerce en el marco de territorios de comunidades campesinas o nativas protegidas por el régimen constitucional de tierras, donde la propiedad es imprescriptible y el título estatal podría ser nulo.

Segundo, cuando el poseedor logre acreditar, de manera palmaria, que ha operado la prescripción adquisitiva a su favor, generando un título que, aunque no esté inscrito, enerva la precariedad.

En conclusión, el juez en este tipo de desalojo debe ponderar la seguridad jurídica del registro frente a la realidad social de la posesión, pero sin desnaturalizar el proceso sumarísimo. La posesión de larga data es un indicio de derecho, pero frente a un tercero de buena fe con título inscrito, requiere de un sustento jurídico sólido (legal o constitucional) para ser considerada un título que justifique la permanencia en el predio.

Referencias

• Avendaño Valdez, J., y Avendaño López, F. (2017). Derechos Reales. Fondo Editorial de la Pontificia Universidad Católica del Perú.
• Corte Suprema de Justicia de la República. (2013, 14 de agosto). Sentencia del Pleno Casatorio Civil. Casación 2195-2011-Ucayali.
• Cuadros Villena, C. F. (1995). Derechos Reales (Tomo I). Editorial San Marcos.
• Gonzales Barrón, G. (2013). Tratado de Derechos Reales (4.ª ed.). Jurista Editores.
• Organización Internacional del Trabajo. (1989). Convenio 169 sobre pueblos indígenas y tribales en países independientes. Disponible aquí.