Fundamento destacado: NOVENO.- En ese orden de ideas, se puede también apreciar que:
EL ANTICIPANTE se reserva el derecho de continuar en el uso y
disfrute de la parte respectiva de la primera planta, donde tiene un
negocio dedicado a venta de comidas y bebidas. El uso será
indefinido y a título gratuito. (La negrita es nuestra).
Lo que nos remite a una norma prohibitiva contenida en el artículo 882 del Código Civil que señala que no se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita. Como se puede apreciar EL ANTICIPANTE al incorporar una cláusula de uso indefinido y a título gratuito respecto del inmueble sub litis, podría parecer que estaría intrínsecamente restringiendo la facultad de enajenar el inmueble sub litis por parte de sus hijos Alec Aurelio y Jordana Juliana Fhon Solari cuando hayan transcurrido cinco años de haber alcanzado la mayoría de edad según lo pactado; lo que no es así, por cuanto en la referida cláusula se está incorporando un cargo o modo (modalidad del acto jurídico), esto es, que se estaría transfiriendo a título gratuito el inmueble sub litis, con cargo a que el ANTICIPANTE (Hoy demandado) use el inmueble en forma indefinida y a título gratuito, por tanto, la cláusula es válida, pues según Gonzáles Barrón se estaría incluyendo una prohibición de disponer. Recuérdese que el cargo es una modalidad de los negocios jurídicos gratuitos en los que se impone un deber al beneficiario de la liberalidad, sea a favor del transmitente o de terceros; por tanto, puede aparecer en el legado (artículo 768 Código Civil), la herencia voluntaria (artículo 689 Código Civil) o la donación (artículo 187 Código Civil). La obligación puede consistir en cualquier prestación, para cuyo aseguramiento es perfectamente posible añadir la prohibición de enajenación, con lo que se conformaría un conjunto de deberes coligados.
Por ejemplo: te dono un bien inmueble siempre que lo destines a la finalidad de centro educativo por los primeros veinte años, y para asegurar el cumplimento, el donatario queda prohibido de enajenarlo y gravarlo durante ese lapso de tiempo.
DÉCIMO PRIMERO.- En ese orden de ideas, se constata que el referido demandado Raúl Gabriel Fhon Robles no ha fallecido y aun así sus hijos Alec Aurelio y Jordana Juliana Fhon Solari después de cinco años de haber cumplido la mayoría de edad vendieron todo el inmueble materia de litis a la demandante Jenny Pilar Alcalde Marcelo quien conocía de estas restricciones posesorias y aun así pretende el desalojo de la totalidad del inmueble, sin considerar la reserva de uso que pacto el citado demandado respecto de la primera planta del inmueble sub litis hasta su fallecimiento según los fundamentos precedentes; consecuentemente no se estaría reconociendo que el demandado cuenta con un título vigente que justifique su posesión en el primer piso del referido inmueble; siendo de aplicación los numerales 1 y 2 de la doctrina jurisprudencial vinculante del Cuarto Pleno Casatorio Civil de la Corte Suprema de Justicia de la República que señalan:
1. Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo.
2. Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer.
(…)
Como ha quedado establecido el título que justifica la posesión del demandado en la primera planta del inmueble sub litis es el testimonio de escritura pública de compraventa de inmueble, su fecha dieciséis de noviembre de dos mil, mediante el cual don Raúl Gabriel Fhon Robles interviene por derecho propio y en representación de Vilma Gloria Carrasco Tineo como vendedores del inmueble materia de litis y a su vez el mismo Raúl Gabriel Fhon Robles actúa como comprador del referido inmueble (acto jurídico consigo mismo), en el mismo acto el aludido don Raúl Gabriel Fhon Robles otorga en vía de anticipo de legítima en favor de sus menores hijos Alec Aurelio y Jordana Juliana Fhon Solari, el mismo que es inscrito en el asiento 28 del Tomo 252, fojas cuatrocientos veintiuno, estableciéndose que el referido demandado se reserva el derecho de continuar en el uso y disfrute de la parte respectiva de la primera planta, donde tiene un negocio dedicado a venta de comidas y bebidas. El uso será indefinido y a título gratuito, esto es hasta su fallecimiento, según lo expuesto, máxime cuando en el presente proceso que nos atañe se discute el derecho de posesión de las partes y no el derecho de propiedad que tiene un cauce procesal distinto.
SUMILLA: De conformidad con los numerales 1 y 2 de la doctrina jurisprudencial vinculante del Cuarto Pleno Casatorio Civil de la Corte Suprema de Justicia de la República:
1. Una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título no genere ningún efecto de protección para quien lo ostente, frente al reclamante, por haberse extinguido el mismo.
2. Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se
está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
Casación N° 785-2016, La Libertad
Desalojo por Ocupación Precaria
Lima, dieciséis de julio de dos mil dieciocho.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número setecientos ochenta y cinco del dos mil dieciséis; en audiencia pública de la fecha; y producida la votación de acuerdo a ley, emite la siguiente sentencia.
I. ASUNTO:
Se trata del recurso de casación, interpuesto por el demandado Raúl Gabriel Fhon Robles contra la sentencia de vista contenida en la resolución número diez obrante a fojas doscientos a doscientos once de fecha ocho de junio del dos mil quince, corregida a fojas doscientos catorce, emitida por la Tercera Sala Especializada en lo Civil de la Corte Superior de Justicia de La Libertad que confirma la resolución apelada número seis, de fecha veintiocho de noviembre de dos mil catorce de fojas ciento cincuenta y nueve que declara fundada la demanda de desalojo por ocupante precario.
II. ANTECEDENTES:
1. DEMANDA
Se aprecia que a fojas veintiocho de los autos, Jenny del Pilar Alcalde Marcelo interpone demanda de desalojo por ocupante precario en contra de Raúl Gabriel Fhon Robles, a fin de que se le restituya la posesión del predio ubicado en la Avenida España N° 2741 y N° 27 43 del Distrito y Provincia de Trujillo, inscrito en la Partida N° 03 068939.
La demandante sostiene como soporte de su pretensión que:
1.1. Por escritura pública de fecha veinticinco de febrero de dos mil catorce, otorgada ante Notario Público, adquirió de parte de los vendedores Alec Aurelio Fhon Solari y Jordana Juliana Fhon Solari el inmueble sub Litis.
1.2. Que con el demandado no le une ningún vínculo contractual que lo faculte a ocupar el inmueble de su propiedad, por ello es que por carta notarial de fecha veintinueve de abril de dos mil catorce le puso en conocimiento que había adquirido el inmueble solicitando la inmediata desocupación y entrega del mismo, lo cual no ha cumplido.
2. CONTESTACION DE LA DEMANDA
El demandado Raúl Gabriel Fhon Robles contesta la demanda a fojas ciento veinticinco, señalando que:
2.1. El acto jurídico de compraventa es un acto simulado, celebrado por sus hijos Alec Aurelio y Jordana Julia Fhon Solari, para evitar ser pasible de la revocatoria del anticipo de legítima, que se constituyó de buena fe y con la finalidad mantener la armonía familiar.
2.2. Indica que existe un proceso de nulidad de acto jurídico por simulación y otras pretensiones acumuladas, el mismo que a la fecha se encuentra en trámite.
2.3. Señala que por escritura pública de compraventa de fecha dieciséis de noviembre de dos mil, adquiere el mismo bien inmueble de su anterior propietaria Vilma Carrasco Tineo, como consta en el asiento 28 del Registro de Propiedad Inmueble de Trujillo, donde se consigna que dicho inmueble es otorgado vía anticipo de legítima a favor de sus menores hijos Alec Aurelio y Jordana Julia Fhon Solari.
2.4. Refiere que ha sido el titular del inmueble materia de controversia, respecto del cual asume deudas y cumple con ellas.
2.5. Precisa que ha construido un edificio en el inmueble materia de litis y utiliza el primer piso para desarrollar una actividad económica y reside en el segundo piso. Añade que mantiene la posesión inmediata a título de propietario en dicho inmueble, aun cuando ha otorgado anticipo de legítima.
2.6. Concluye que existen indicios de simulación el hecho que sus hijos nunca han pagado el gravamen que afectaba el aludido inmueble.
3. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA
Culminado el trámite correspondiente, el Juez mediante sentencia de fecha veintiocho de noviembre de dos mil catorce de fojas ciento cincuenta y nueve, declara fundada la demanda de desalojo por ocupante precario, ordenando que el demandado haga entrega del inmueble materia de desalojo, bajo apercibimiento de lanzamiento, sustentando que:
3.1. Esta acreditado que efectivamente la demandante es propietaria del inmueble sub litis antes descrito, conforme se verifica de la copia certificada del asiento C00001 de la Partida Nº 03068939 de los Registros Públicos de La Libertad, obrante en la página diecisiete en virtud de la escritura pública de compraventa que hicieren don Alec Aurelio Fhon Solari y Jordana Juliana Fhon Solari a favor de la demandante.
3.2. Con fecha diecisiete de noviembre de dos mil, se eleva la escritura pública de compraventa del inmueble materia de litis, que otorga doña Vilma Gloria Carrasco Tineo en calidad de vendedora a don Raúl Gabriel Fhon Robles en calidad de comprador, quien a su vez compra en vía anticipo de legítima a favor de sus menores hijos don Alec Aurelio y Jordana Juliana Fhon Solari, quienes se encontraban representados por su madre doña Karla Juliana Solari Dávila, quedando transferido el bien en favor de sus hijos, según lo establecido en la cláusula décima: “el anticipante se reserva el derecho de continuar en el uso y disfrute de la parte respectiva de la primera planta, donde tiene instalado un negocio dedicado a la venta de comidas y bebidas. El uso será indefinido y a título gratuito.- para el caso que alcanzaran la mayoría de edad los anticipados quisieran transferir el inmueble, esta transferencia se efectuará a título oneroso y solo después que hayan transcurrido como mínimo cinco años de haber alcanzado la mayoría de edad”.
3.3. El veinticinco de febrero de dos mil catorce se eleva a escritura pública la compraventa otorgada por los hijos del demandado Alec Aurelio y Jordana Juliana Fhon Solari en favor de la demandante Jenny del Pilar Alcalde Marcelo.
3.4. El veintiuno de febrero de dos mil catorce, se presenta el título de bloqueo registral en la partida del bien sub litis de la compraventa a favor de la demandante.
3.5. Con fecha veintiocho de febrero de dos mil catorce, se presenta el título de compraventa en favor de la actora del bien sub Litis inscrito en su partida electrónica.
3.6. Con fecha dieciocho de marzo de dos mil catorce, el demandado interpone medida cautelar genérica para demandar nulidad de acto jurídico, la cual ha sido presentada el catorce de mayo de dos mil catorce.
3.7. El veintinueve de abril de dos mil catorce, se cursa carta notarial al demandado con la finalidad que desocupe el inmueble materia de Litis.
3.8. Con fecha dos de junio de dos mil catorce, el demandado interpone demanda de nulidad de acto jurídico por simulación absoluta contra sus hijos y la hoy demandante Jenny del Pilar Alcalde Marcelo.
[Continúa…]
