Fundamento destacado: 8. Respecto a lo argumentado por el apelante, cabe mencionar que los articulos citados en su recurso no hacen si no apoyar lo resuelto por esta instancia. Asi, el artículo 13612 del Código Civil establece que los contratos son obligatorios en cuanto se hay expresado en ellos, presumiéndose que su contenido es la voluntad de las partes. En el presente caso, se ha establecido que las partes declararon que la transferencia de alícuotas es respecto de la totalidad del inmueble lo que incluye el suelo y el sobresuelo hasta donde sea útil para el propietario, tal como lo establece el articulo 954 del Código Civil.
Reiteramos que para que los aires tengan la condición de unidad inmobiliaria independiente del área techada, debe preexistir un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común asi como la estipulación expresa de considerarlo una unidad independiente. En otras palabras: La existencia de «aires» no se presume como parece entender equivocadamente el apelante, sino que debe estipularse su existencia conforme a las reglas del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común como ya se ha explicado en el presente análisis.
Del mismo modo, los articulos 13623 y 13634 del citado Código, regulan la buena fe presente en el proceso de formación y celebración del contrato y los efectos del mismo, respectivamente, significando entonces que todo lo que se ha estipulado responde a la voluntad de las partes. En el presente caso, habiéndose estipulado la venta de la totalidad del inmueble se presume que hubo buena fe al transferir todo el predio.
SUMILLA: IMPROCEDENCIA DE RESERVA DE AIRES
«No procede la rectificación de un asiento de compraventa para incluir una reserva de aires cuando no consta inscrito un régimen de propiedad exclusiva y propiedad común en donde se determina como unidad de dominio exclusivo a los aires».
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. 1718-2013-SUNARP-TR-L
Lima, 22 de octubre de 2023
APELANTE: MANUEL ENRIQUE AVILDO CANO
TÍTULO: N° 768333 del 115/8/2013.
RECURSO: H.T.D. N° 20629 del 13/9/2013
REGISTRO: Predios de Lima.
ACTO (s): Rectificación.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la rectificación del asiento C 00002 de la partida W 43988816 del Registro de Predios de Lima, en el sentido de señalar que la transferencia de acciones y derechos realizada por Maria Zoraida Asturrizaga Lazarte a favor de Bertha Mariela Alvildo Cano, inscrita en él, no comprende los aires del predio.
A tal efecto se presenta la solicitud y escrito de rectificación de inscripción del 12/8/2013, suscrita por Manuel Enrique Alvildo Cano.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
El Registrador Público del Registro de Predios de Lima Juan Ramón Rodríguez Panta formuló tacha sustantiva en base a los siguientes fundamentos:
«Señor(es):
Se tacha el presente titulo por cuanto revisado el titulo archivado que dio mérito a la inscripción del asiento C00002 no consta ninguna reserva de aIres. (…)»
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente fundamenta el recurso de apelación en los términos siguientes:
– Si bien es cierto que en el titulo archivado que dio mérito a la inscripción del asiento C 00002 no consta ninguna reserva de aires, pues no es necesaria tal reserva según el artículo 1360 del Código Civil, ni es obligatoria; no es menos cierto que en la cláusula segunda de la escritura pública del 29/2/2009, no están especificados los aires como el bien materia de venta, artículo 1532 del citado Código.
– Por otra parte, el contrato es obligatorio conforme lo establece el articulo 1361 del Código Civil, siendo así, el Registro debió haber calificado el contrato aludido con arreglo a los literales c) y d) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos.
– La venta de los aires no es la razón de ser de la voluntad de las partes.
– Corroboran sobre el bien matería de la venta y la voluntad expresada los artículos 1362, 1363 Y 1529 del Código Civil donde no figuran los aires como la operación de compraventa.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
El inmueble denominado lote 22 de la manzana «E» de la urbanización El Trébol, en el distrito de Los Olivos, provincia y departamento de Lima, se encontraba inscrito originariamente a fojas 465 del tomo 2294 del Registro de Predios de Lima, posteriormente, la información contenida en el citado antecedente se traslado a la ficha N° 444409 que continúa en la partida W 43988816 del mismo Registro, siendo su titular registral Bertha Mariela Alvildo Cano, según se desprende de los asientos C 00001 y C 00002.
En el asiento 2-b) de la referida ficha, consta inscrito el traslado de inscripción de la fábrica del predio, describiéndose ésta de la siguiente manera: Casa tipo 8-F consta de sala de estar, comedor, pasadizo de distribución, 3 dormitorios con espacio para closet, baño, cocina, patio interior, pa’sadizo de entrada, espacio para futura construcción de dormitorio y baño de servicio, car-port y jardines exterior e interior.
En el asiento C 00001 y C 00002 constan inscritas las compraventas de acciones y derechos realizadas por José Eladio Alvildo Cano y Maria Zoraida Asturrizaga Lazarte a favor de Bertha Mariela Alvilda Cano, por el precio de US$ 10,000.00 y US$ 9,000.00, respectivamente.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente la Vocal Rosario del Carmen Guerra Macedo. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
– ¿En qué casos procede la reserva de aires?
VI. ANÁLISIS
1. Mediante el título venido en grado se solicita la rectificación del asiento C 00002 de la partida N° 43988816 del Registro de Predios de Lima, en el sentido que la transferencia de acciones y derechos allí inscrita no comprenden los aires del predio.
El Registrador formuló tacha sustantiva señalando que del título archivado que dio mérito a la extensión del mencionado asiento C 00002, no se aprecia que se haya efectuado reserva alguna respecto de los aires del predio.
Por tanto, corresponde determinar si procede la rectificación solicitada.
2. El articulo 3 de la Ley N° 26366 establece que, «Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: (…) b) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo titulo modificatorio posterior o sentencia judicial firme; (…)». Conforme a lo previsto por el artículo 2013 del Código Civil y Numeral VII del Titulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (en adelante RGRP), normas que consagran el principio de legitimación, los asientos registrales se presumen exactos y válidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en el Reglamento referido o se declare judicialmente su invalidez.
3. El articulo 75 del referido reglamento define la inexactitud registral como todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral, estableciendo que dichas inexactitudes se rectificarán en la forma establecida en el Titulo VI del Reglamento General cuando sean consecuencia de un e»rror u omisión cometido en algún asiento o partida registral; en caso contrario, la rectificación deberá efectuarse en mérito a titulo modificatorio posterior que permita concordar lo registrado con la realidad.
En el artículo 76 se establece que el Registrador es el encargado de rectificar los errores materiales, de oficio o a petición de parte, en mérito al respectivo titulo archivado que sustentó la extensión del asiento inexacto. Por su parte, los errores de concepto se rectifican siempre a petición de parte, salvo que con ocasión de la calificación de un titulo el Registrador determine que la inscripción no podrá efectuarse si previamente no se rectifica el error de concepto.
4. Por otro lado, el término «aires» como tal no se encuentra definido en el Código Civil; sin embargo, de la interpretación de los artículos 954 y 955, referidos el primero de ellos a que la propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perimetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho, y, el segundo a que el subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueño del suelo, se hace posible extraer su significado.
Sobre la base de dichas normas es posible afirmar que los «aires» no son sino el derecho o facultad que se reconoce a una persona a fin de sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes, sobre el suelo de un terreno sin construir, sea que el dueño del terreno sea la misma persona u otra diferente. De manera ordinaria y para ejemplificar, seria el derecho que tiene el propietario de un lote de terreno sin construir para edificar, si lo quiere, dentro de los límites del perimetro superficial de su predio, o el derecho del propietario de una casa de un piso para seguir edificando, si lo desea, un segundo o tercer piso y así de modo indefinido respetando claro está, los parámetros urbanisticos y edificatorios respectivos.
Con esa misma orientación se promulgó la Ley N° 27157 Ley de Regularización de Edificaciones del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común publicada el 20/7/1999 en el Diario Oficial «El Peruano», al establecer que son bienes de propiedad común, los sótanos y azoteas, salvo que en los titulas de propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario (articulo 40, inciso h).
[Continúa…]
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