No procede inscribir resolución de compraventa de inmueble si cláusula resolutoria no consta en contrato inscrito, sino en documento privado [Resolución 004-2021-Sunarp-TR-T]

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Fundamento destacado: 4. En el presente caso, la partida 11047645 del Registro de Predios de Chiclayo publica la titularidad del bien a nombre de la señora Lidia Salazar Grados [asiento C00002 – anotación preventiva: «el inmueble cuenta con la aprobación de la habilitación en su primera etapa y con autorización de venta (garantizada) de lotes»], pero no obra inscrita ninguna cláusula resolutoria a favor de la vendedora Vidalia Juárez Falla viuda de Nicola, es decir, para efectos registrales, la compradora no podría ve r amenazado su derecho adquirido bajo la ejecución de una cláusula resolutoria que no aparece inscrita en la partida vinculada. En ese sentido, desde la perspectiva del principio  de legitimación, no habría cláusula alguna por ejecutar. En otras palabras, reiterando lo antes señalado, mientras no se inscriba la mutación jurídica o sustitución producida en el derecho, la información que proporciona el Registro prevalecerá respecto de aquella no inscrita. A mayor abundamiento, ejemplos sobre lo manifestado los encontramos en los artículos 2034 y 2038 del Código Civil que contemplan el principio de inoponibilidad de lo no inscrito. En suma, la Sala considera que no procede inscribir la resolución de un contrato de compraventa en mérito de una cláusula que no consta en el título inscrito sino en un documento ajeno al Registro.


Sumilla: Inoponibilidad de lo no inscrito Mientras no se inscriba la mutación jurídica o sustitución producida en el derecho, la información que proporciona el Registro prevalecerá respecto de aquella no inscrita.


T R I B U N A L R E G I S T R A L
RESOLUCIÓN N.° 004-2021-SUNARP-TR-T

Trujillo, 08 de enero de dos mil veintiuno.

APELANTE : FELIPE NICOLA JUÁREZ
TÍTULO : 1128015-2020 del 13.8.2020
RECURSO : 249-2020
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° II – SEDE CHICLAYO
REGISTRO : DE PREDIOS DE CHICLAYO
ACTO : RESOLUCIÓN DE CONTRATO

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:

Se solicita inscribir la resolución del contrato de compraventa que fuera anotado preventivamente a favor de la señora Lidia Salazar Grados en la partida 11047645 del Registro de Predios de Chiclayo.
Para este efecto se adjuntó la reproducción certificada notarialmente del cargo de recepción de la carta notarial remitida a la señora Lidia Salazar Grados por el señor Felipe Nicola Juárez [apoderado de «los herederos de la que en vida fue Vidalia Juárez Falla»], la copia literal del título archivado correspondiente al formulario registral de compraventa
otorgado por Vidalia Juárez Falla viuda de Nicola a favor de Lidia Salazar Grados, y la fotocopia simple a colores del contrato ratificatorio de compraventa con las firmas certificadas de las partes.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título fue tachado sustantivamente por el registrador público Manuel Alejandro Mallqui Luzquiños mediante la esquela de fecha 29.9.2020, siendo esta la decisión que promueve la presente apelación. Los fundamentos de dicho pronunciamiento se reproducen cabalmente a continuación:

III. IDENTIFICACIÓN DE DEFECTOS:

De la revisión de la documentación adjuntada, se advierte que se ha presentado copia legalizada de la Carta Notarial remitida por el Juez de Paz de Única Nominación de Motupe, en el cual Felipe Nicola Juárez en representación de los herederos de Vidalia Juárez Falla con facultades inscritas en las P.E. 11325984 y 11324582, comunica a Lidia Salazar Grados que se vale de la cláusula resolutoria establecida en la cuarta cláusula del contrato representado por la minuta de ratificación de compraventa de fecha 3/11/2007 con firmas certificadas en la misma fecha por Fabio Peña Rodriguez Juez de Paz respecto del predio Lote 29 Manzana B de la Habilitación Urbana Villa Rica inscrito en favor de Lidia Salazar Grados por compraventa contenida en el Formulario Registral de fecha 2/11/2007, recuperándose en favor de los herederos los 300 m2 equivalente al 77.42%, predio registrado en la P.E. 11047645. Adjunta, asimismo, copia a colores de la minuta de ratificación de compraventa de fecha 3/11/2007, en la cual consta la cláusula cuarta, la cual contiene la resolución expresa antes mencionada, al respecto es preciso indicar lo siguiente:
A.- RESPECTO DE LA CLÁUSULA RESOLUTORIA EXPRESA DEL ART. 1430 CÓDIGO CIVIL.
El artículo 1430 del Código Civil ha recogido la posibilidad de que las partes de un contrato autorregulen sus intereses privados y sometan el cumplimiento de sus prestaciones, sea de una o de ambas partes a una cláusula resolutoria expresa, también denominada pacto comisorio. El artículo 1430 a tenor indica que «puede convenirse expresamente que el contrato se resuelva cuando una de las partes no cumple determinada prestación a su cargo, establecida con toda precisión. La resolución se produce de pleno derecho cuando la parte interesada comunica a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria».
Conforme a ello, los elementos que debe contener un pacto comisorio
son:
-La precisión de la o las prestaciones cuyo incumplimiento da lugar a la aplicación del pacto comisorio.
-La indicación de cuál de las partes es la beneficiada con el derecho de resolver el contrato, pudiendo estipularse a favor de ambas partes.
Se trata de un mecanismo de resolución del contrato sin necesidad de intervención del Poder Judicial, en razón que para su ocurrencia basta que se haya incumplido con la prestación contemplada en la cláusula expresa pactada por los contratantes. Sin embargo, para que surta sus efectos es necesario que el interesado haga uso de la misma comunicándolo a la otra parte.
El artículo 102 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios contempla que la transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecución de la cláusula resolutoria expresa a que se refiere el artículo 1430 del Código Civil, se inscribirá en mérito a escritura pública o formulario registral legalizado por notario, otorgado unilateralmente por la parte que goza del derecho a resolver el contrato en la que se indique la prestación incumplida, debiendo adjuntar la carta notarial u otra comunicación indubitable cursada al deudor en el sentido que quiere valerse de la cláusula resolutoria, salvo que se encuentre inserta en la escritura pública.

[Continúa…]

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