Jurisprudencia del artículo 2014 del Código Civil.- Principio de buena fe pública registral

Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

Concordancias

CC: arts. 168, 194, 197, 1135, 2038; LGS: arts. 12, 37, 139, 149; LGSC: art. 19; Ley 26366: art. 3.c.

Jurisprudencia del artículo 2014 del Código Civil

• Corte Suprema

1. Comprador actuó con buena fe registral si compró a quien aparecía en registros como titular sin advertir hechos controvertidos [Casación 21507-2021, La Libertad]. Link: lpd.pe/8nMLp  
2. Compraventa es válida aunque la haya celebrado un solo cónyuge, pues inmueble tenía calidad de bien propio y derecho del cónyuge vendedor estaba inscrito en registros públicos [Casación 5875-2019, Pasco]. Link: lpd.pe/G8jKm
3. Buena fe registral no ampara al acreedor hipotecario que afectó un bien no perteneciente en su totalidad a demandados, pues debió verificar no solo el asiento registral, sino también la publicidad posesoria [Casación 2436-2021, Junín]. Link: lpd.pe/kyEAK
4. Nulidad: Acreedor hipotecario no tiene buena fe si no verificó los títulos archivados que demostraban existencia de demandas de otorgamiento de escritura pública [Casación 3492-2018, Lambayeque]. Link: lpd.pe/Lx1fe
5. NUEVO: Es válida la hipoteca sobre bien social celebrada entre banco y uno de los cónyuges, pues era el único que aparecía como titular registral [Casación 1242-2020, Puno, f. j. 13]. Link: lpd.pe/2VBGJ  
6. NUEVO: Hipoteca es nula, aunque se haya celebrado con el propietario registral, si de los antecedentes de gravámenes se advierte que este es un bien social [Casación 1272-2018, Huánuco, f. j. 12]. Link: lpd.pe/2MgjR
7. NUEVO: Codemandados adquieren de buena fe predio social, aunque vendedor haya estado casado, pues en registros públicos tenía la condición de soltero [Casación 1300-2018, Tumbes, f. j. 6.2]. Link: lpd.pe/Bu3nF
8. [NUEVO] Se comprueba buena fe del tercero adquirente si en registros públicos aparece uno de los cónyuges como único titular del bien social [Casación 2140-2020, Lambayeque, f. j. 17]. Link: lpd.pe/Dhbzjg
9. NUEVO: Sociedad conyugal adquirió inmueble de mala fe, pues tenía posibilidad de conocer vicios que invalidan título de transferente condenado por falsificación de documentos y homicidio de la primigenia propietaria [Casación 1583-2018, Cusco, f. j. 17]. Link: lpd.pe/Pkr7A 
10. NUEVO: Buena fe de tercero adquirente queda desvirtuada, pues comprador no actuó diligentemente al no verificar que inmueble se encontraba en posesión [Casación 3505-2018, Puno, f. j. 4.5]. Link: lpd.pe/C8myP 
11. NUEVO: Procede ejecución de hipoteca otorgada por tercero adquirente, a pesar de que anterior cadena de transferencia fue declarada nula [Casación 4541-2018, Cusco, f. j. 27]. Link: lpd.pe/eJ3C9
12. NUEVO: Tercero adquirente tiene mejor derecho de propiedad que propietario originario inscrito en registro de contribuyentes, pues esto resulta insuficiente para desvirtuar su buena fe [Casación 2188-2018, Lambayeque, f. j. 5]. Link: lpd.pe/Adq4R

• Corte Superior (NUEVO)

1. NUEVO: Corresponde extinguir el dominio sobre lotes adquiridos, pues los compradores no pueden ampararse en la fe pública registral cuando existe un contexto de notoriedad pública sobre la ilicitud de los fondos del vendedor, relacionado con actos de corrupción durante el régimen fujimorista [Exp. 00056-2019-0]. Link: lpd.pe/zrvWQ
2. NUEVO: Buena fe registral no puede prevalecer sobre derecho de propiedad contenido en la Constitución, pues hacer primar un acto nulo iría contra el ordenamiento [Exp. 00005-2019-0, f. j. 5.2]. Link: lpd.pe/p3JWB 
3. NUEVO: No es legítima la suspensión de ejecución de garantía hipotecaria por la sola existencia de una medida de incautación sobre el mismo inmueble
   [Exp. 01256-2012-0]. Link: lpd.pe/z41GZ
4. NUEVO: No debe confundirse la concurrencia de acreedores con la buena fe registral, pues la primera busca al preferido en la entrega mientras que la segunda busca proteger las sucesivas transferencias [Exp. 00093-2021-0, ff. jj. 3.6-3.7]. Link: lpd.pe/kjMPv
5. NUEVO: Buena fe de compradores es enervada, pues pudieron conocer que inmueble pertenecía a sociedad conyugal de vendedor debido a la inexactitud del estado civil en escritura pública [Exp. 01057-2018-0, f. j. 3.15]. Link: lpd.pe/k8DdR
6. NUEVO: Codemandado actuó de mala fe al adquirir inmueble de representante que no tenía facultades para transferir bienes de la persona jurídica propietaria [Exp. 00500-2017-0, ff. jj. 31-32]. Link: lpd.pe/2Py5L
7. NUEVO: Demandado adquirió inmueble de buena fe, aunque posteriormente se anuló compraventa de su transferente, si no tuvo manera de conocer sobre falsificación o suplantación de identidad [Exp. 00565-2017-0, f. j. 13]. Link: lpd.pe/pxYEz
8. NUEVO: Demandado adquirió predio de mala fe, pues conocía que dicho bien era objeto de bloqueo y desbloqueo registral que le permitía verificar que se vendió a otra persona [Exp. 00891-2014-0, f. j. 9.9]. Link: lpd.pe/ML93R 
9. NUEVO: Adquirente de buena fe no puede acogerse a la protección registral si no inscribió compraventa [Exp. 00947-2018-0, f. j. 3]. Link: lpd.pe/pe8ME
10. NUEVO: Adquirentes no son terceros de buena fe, pues en registro público se publicitaba proceso de nulidad de sucesión intestada en contra de vendedora [Exp. 01023-2012-0, f. j. 11]. Link: lpd.pe/2GD1m 
11. NUEVO: Compraventa de inmueble es nula, pues demandada actuó de mala fe al adquirir bien que tenía anotación de demanda con anterioridad a la transferencia [Exp. 00196-2015-0, ff. jj. 28-30]. Link: lpd.pe/1Nm6B
12. NUEVO: Buena fe del comprador se desvirtúa, pues no constató que un segundo propietario aparecía como contribuyente y además tenía posesión del inmueble [Exp. 02241-2021-0, ff. jj. 28-30]. Link: lpd.pe/2Py5w 
13. NUEVO: Demandante de desalojo que no verificó ocupación de terceros en inmueble antes de adquirirlo del propietario registral carece de buena fe registral [Exp. 17336-2018-0, f. j. 13.4]. Link: lpd.pe/Pk7x1 

• Tribunal Constitucional 

1. Propietarios tienen un deber de diligencia con relación al registro, debiendo usar los mecanismos que Sunarp pone a su disposición para resguardar su derecho [Exp. 00018-2015-PI/TC]. Link: lpd.pe/k8RKb
2. Para que tercero tenga buena fe debe ser diligente desde la celebración del acto hasta su inscripción, habiendo revisado los asientos registrales y títulos archivados [Exp. 00018-2015-PI/TC]. Link: lpd.pe/2yX1R  
3. Salvo motivación en contrario, debe preferirse a propietario víctima de actos delictivos y no al tercero cuando situaciones de vulnerabilidad del titular dificultaron una actuación diligente [Exp. 00018-2015-PI/TC]. Link: lpd.pe/Ax5Rv
4. Aclaración: Juez tiene el deber de desarrollar una motivación cualificada cuando favorezca el derecho del tercero de buena fe y no del propietario original en situación de especial vulnerabilidad [Exp. 00018-2015-PI/TC]. Link: lpd.pe/pqQwO 
5. NUEVO: Tribunal Constitucional estableció cinco requisitos para que buena fe registral despliegue sus efectos [Exp. 673-2003-AA/TC, ff. jj. 4-5]. Link: lpd.pe/kDqqy

• Plenos jurisdiccionales

1. Prevalece derecho de quien posee inmueble con vocación para usucapir sobre el derecho del tercero registral [Pleno Jurisdiccional Distrital de La Libertad, 2011]. Link: lpd.pe/0Wqry
2. Buena fe registral protege a terceros cuando el acto previo es nulo o falso, pues resulta irrelevante la magnitud del vicio si su título se encuentra inscrito [Pleno Jurisdiccional Distrital Civil y de Familia de Arequipa, 2012]. Link: lpd.pe/pmZ6q   
   
3. Fe pública registral no protege a terceros de buena fe ante vicios radicales de nulidad, como el caso de falsificación de títulos, pues la propiedad es inviolable [Pleno Jurisdiccional Nacional Civil de Lima, 2012]. Link: lpd.pe/kMNmz
4. Prevalece el derecho inscrito del tercero de buena fe que adquirió mediante título oneroso del propietario registral frente al derecho de usucapiente [Pleno Jurisdiccional Distrital Civil de Lima, 2012]. Link: lpd.pe/2DjbB
5. La buena fe del adquirente comprende su actuar diligente en averiguar en registros la situación jurídica y acudir al predio objeto de compraventa [Pleno Jurisdiccional Nacional Civil, 2022]. Link: lpd.pe/MaC15
6. Debe preferirse a quien compró primero y tiene la posesión, aunque solo el segundo comprador haya inscrito la transferencia [Pleno Jurisdiccional Nacional Civil, 2022]. Link: lpd.pe/26eL4

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