Jurisprudencia del artículo 2014 del Código Civil.- Principio de buena fe pública registral

Artículo 2014.- Principio de buena fe pública registral
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo sustentan.

La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.

Concordancias

CC: arts. 168, 194, 197, 1135, 2038; LGS: arts. 12, 37, 139, 149; LGSC: art. 19; Ley 26366: art. 3.c.

Jurisprudencia del artículo 2014 del Código Civil

• Corte Suprema

1. Comprador actuó con buena fe registral si compró a quien aparecía en registros como titular sin advertir hechos controvertidos [Casación 21507-2021, La Libertad]. Link: lpd.pe/8nMLp  
2. Compraventa es válida aunque la haya celebrado un solo cónyuge, pues inmueble tenía calidad de bien propio y derecho del cónyuge vendedor estaba inscrito en registros públicos [Casación 5875-2019, Pasco]. Link: lpd.pe/G8jKm
3. Buena fe registral no ampara al acreedor hipotecario que afectó un bien no perteneciente en su totalidad a demandados, pues debió verificar no solo el asiento registral, sino también la publicidad posesoria [Casación 2436-2021, Junín]. Link: lpd.pe/kyEAK
4. Nulidad: Acreedor hipotecario no tiene buena fe si no verificó los títulos archivados que demostraban existencia de demandas de otorgamiento de escritura pública [Casación 3492-2018, Lambayeque]. Link: lpd.pe/Lx1fe
5. NUEVO: Es válida la hipoteca sobre bien social celebrada entre banco y uno de los cónyuges, pues era el único que aparecía como titular registral [Casación 1242-2020, Puno, f. j. 13]. Link: lpd.pe/2VBGJ  
6. NUEVO: Hipoteca es nula, aunque se haya celebrado con el propietario registral, si de los antecedentes de gravámenes se advierte que este es un bien social [Casación 1272-2018, Huánuco, f. j. 12]. Link: lpd.pe/2MgjR
7. NUEVO: Codemandados adquieren de buena fe predio social, aunque vendedor haya estado casado, pues en registros públicos tenía la condición de soltero [Casación 1300-2018, Tumbes, f. j. 6.2]. Link: lpd.pe/Bu3nF
8. [NUEVO] Se comprueba buena fe del tercero adquirente si en registros públicos aparece uno de los cónyuges como único titular del bien social [Casación 2140-2020, Lambayeque, f. j. 17]. Link: lpd.pe/Dhbzjg
9. NUEVO: Sociedad conyugal adquirió inmueble de mala fe, pues tenía posibilidad de conocer vicios que invalidan título de transferente condenado por falsificación de documentos y homicidio de la primigenia propietaria [Casación 1583-2018, Cusco, f. j. 17]. Link: lpd.pe/Pkr7A 
10. NUEVO: Buena fe de tercero adquirente queda desvirtuada, pues comprador no actuó diligentemente al no verificar que inmueble se encontraba en posesión [Casación 3505-2018, Puno, f. j. 4.5]. Link: lpd.pe/C8myP 
11. NUEVO: Procede ejecución de hipoteca otorgada por tercero adquirente, a pesar de que anterior cadena de transferencia fue declarada nula [Casación 4541-2018, Cusco, f. j. 27]. Link: lpd.pe/eJ3C9
12. NUEVO: Tercero adquirente tiene mejor derecho de propiedad que propietario originario inscrito en registro de contribuyentes, pues esto resulta insuficiente para desvirtuar su buena fe [Casación 2188-2018, Lambayeque, f. j. 5]. Link: lpd.pe/Adq4R

• Corte Superior (NUEVO)

1. NUEVO: Buena fe registral no puede prevalecer sobre derecho de propiedad contenido en la Constitución, pues hacer primar un acto nulo iría contra el ordenamiento [Exp. 00005-2019-0, f. j. 5.2]. Link: lpd.pe/p3JWB 
2. NUEVO: No debe confundirse la concurrencia de acreedores con la buena fe registral, pues la primera busca al preferido en la entrega mientras que la segunda busca proteger las sucesivas transferencias [Exp. 00093-2021-0, ff. jj. 3.6-3.7]. Link: lpd.pe/kjMPv
3. NUEVO: Buena fe de compradores es enervada, pues pudieron conocer que inmueble pertenecía a sociedad conyugal de vendedor debido a la inexactitud del estado civil en escritura pública [Exp. 01057-2018-0, f. j. 3.15]. Link: lpd.pe/k8DdR
4. NUEVO: Codemandado actuó de mala fe al adquirir inmueble de representante que no tenía facultades para transferir bienes de la persona jurídica propietaria [Exp. 00500-2017-0, ff. jj. 31-32]. Link: lpd.pe/2Py5L
5. NUEVO: Demandado adquirió inmueble de buena fe, aunque posteriormente se anuló compraventa de su transferente, si no tuvo manera de conocer sobre falsificación o suplantación de identidad [Exp. 00565-2017-0, f. j. 13]. Link: lpd.pe/pxYEz
6. NUEVO: Demandado adquirió predio de mala fe, pues conocía que dicho bien era objeto de bloqueo y desbloqueo registral que le permitía verificar que se vendió a otra persona [Exp. 00891-2014-0, f. j. 9.9]. Link: lpd.pe/ML93R 
7. NUEVO: Adquirente de buena fe no puede acogerse a la protección registral si no inscribió compraventa [Exp. 00947-2018-0, f. j. 3]. Link: lpd.pe/pe8ME
8. NUEVO: Adquirentes no son terceros de buena fe, pues en registro público se publicitaba proceso de nulidad de sucesión intestada en contra de vendedora [Exp. 01023-2012-0, f. j. 11]. Link: lpd.pe/2GD1m 
9. NUEVO: Compraventa de inmueble es nula, pues demandada actuó de mala fe al adquirir bien que tenía anotación de demanda con anterioridad a la transferencia [Exp. 00196-2015-0, ff. jj. 28-30]. Link: lpd.pe/1Nm6B
10. NUEVO: Buena fe del comprador se desvirtúa, pues no constató que un segundo propietario aparecía como contribuyente y además tenía posesión del inmueble [Exp. 02241-2021-0, ff. jj. 28-30]. Link: lpd.pe/2Py5w 
11. NUEVO: Demandante de desalojo que no verificó ocupación de terceros en inmueble antes de adquirirlo del propietario registral carece de buena fe registral [Exp. 17336-2018-0, f. j. 13.4]. Link: lpd.pe/Pk7x1 

• Tribunal Constitucional 

1. Propietarios tienen un deber de diligencia con relación al registro, debiendo usar los mecanismos que Sunarp pone a su disposición para resguardar su derecho [Exp. 00018-2015-PI/TC]. Link: lpd.pe/k8RKb
2. Para que tercero tenga buena fe debe ser diligente desde la celebración del acto hasta su inscripción, habiendo revisado los asientos registrales y títulos archivados [Exp. 00018-2015-PI/TC]. Link: lpd.pe/2yX1R  
3. Salvo motivación en contrario, debe preferirse a propietario víctima de actos delictivos y no al tercero cuando situaciones de vulnerabilidad del titular dificultaron una actuación diligente [Exp. 00018-2015-PI/TC]. Link: lpd.pe/Ax5Rv
4. Aclaración: Juez tiene el deber de desarrollar una motivación cualificada cuando favorezca el derecho del tercero de buena fe y no del propietario original en situación de especial vulnerabilidad [Exp. 00018-2015-PI/TC]. Link: lpd.pe/pqQwO 
5. NUEVO: Tribunal Constitucional estableció cinco requisitos para que buena fe registral despliegue sus efectos [Exp. 673-2003-AA/TC, ff. jj. 4-5]. Link: lpd.pe/kDqqy

• Plenos jurisdiccionales

1. Prevalece derecho de quien posee inmueble con vocación para usucapir sobre el derecho del tercero registral [Pleno Jurisdiccional Distrital de La Libertad, 2011]. Link: lpd.pe/0Wqry
2. Buena fe registral protege a terceros cuando el acto previo es nulo o falso, pues resulta irrelevante la magnitud del vicio si su título se encuentra inscrito [Pleno Jurisdiccional Distrital Civil y de Familia de Arequipa, 2012]. Link: lpd.pe/pmZ6q   
   
3. Fe pública registral no protege a terceros de buena fe ante vicios radicales de nulidad, como el caso de falsificación de títulos, pues la propiedad es inviolable [Pleno Jurisdiccional Nacional Civil de Lima, 2012]. Link: lpd.pe/kMNmz
4. Prevalece el derecho inscrito del tercero de buena fe que adquirió mediante título oneroso del propietario registral frente al derecho de usucapiente [Pleno Jurisdiccional Distrital Civil de Lima, 2012]. Link: lpd.pe/2DjbB
5. La buena fe del adquirente comprende su actuar diligente en averiguar en registros la situación jurídica y acudir al predio objeto de compraventa [Pleno Jurisdiccional Nacional Civil, 2022]. Link: lpd.pe/MaC15
6. Debe preferirse a quien compró primero y tiene la posesión, aunque solo el segundo comprador haya inscrito la transferencia [Pleno Jurisdiccional Nacional Civil, 2022]. Link: lpd.pe/26eL4

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