Debe preferirse a quien compró primero y tiene la posesión, aunque solo el segundo comprador haya inscrito la transferencia [Pleno Jurisdiccional Nacional Civil, 2022]

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ACUERDO PLENARIO:

El Pleno adoptó por MAYORÍA la primera ponencia que enuncia lo siguiente: “Debe preferirse al que compró primero [preferentemente con documento de fecha cierta] y, tiene la posesión, aún cuando no haya inscrito su derecho en los RR.PP., pues, en nuestro País, los Registros Públicos, tienen carácter declarativo.”

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ACUERDOS PLENARIOS DEL PLENO JURISDICCIONAL
NACIONAL CIVIL Y PROCESAL CIVIL

La Comisión de Actos Preparatorios del Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil, conformada por los señores Jueces Superiores: César Augusto Solís Macedo, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de Lima y Presidente de la Comisión de Actos Preparatorios; René Santos Cervantes López, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de Arequipa; César Orlando González Aguirre, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de Huánuco; Carlos Alfonso Silva Muñoz, Juez Superior de la Corte Superior de
Justicia de Lambayeque y Juan Diego Montenegro Muguerza, Juez Superior de la Corte Superior de Justicia de San Martín, dejan constancia que luego de llevado a cabo el debate de cada uno de los temas sometidos al Pleno, los señores jueces participantes, han arribado a los Acuerdos Plenarios que se exponen a continuación:

TEMA N° 1

PROCESO DE MEJOR DERECHO DE PROPIEDAD

Uno de los casos más recurrentes en sede judicial, son los casos de doble venta, en virtud del cual, una misma persona. A vende un mismo inmueble a dos (02) personas distintas, B y C. El primer comprador B, generalmente, tiene documento privado con fecha cierta y, además, tiene la posesión, pero no inscribe su derecho; mientras el segundo comprador C, no toma posesión, pero tiene documento público (escritura pública) y, además, inscribe su derecho en los Registros Públicos.

Este hecho, origina una serie de procesos judiciales (otorgamiento de escritura pública, nulidad de acto jurídico, reivindicación, entre otros). Pero el que nos interesa, en el presente caso, es el proceso de mejor derecho de propiedad iniciado por C contra B, en el cual B, generalmente, reconviene también el mejor derecho de propiedad.

¿Quién tiene el mejor derecho de propiedad, quién inscribió su derecho en los registros públicos y no posee el inmueble o el que posee el inmueble y no inscribió su derecho en los registros públicos?

Primera ponencia
Debe preferirse al que compró primero [preferentemente con documento de fecha cierta] y, tiene la posesión, aún cuando no haya inscrito su derecho en los RR.PP., pues en nuestro País tiene carácter declarativa (art. 949 del CC).

Segunda ponencia
Debe preferirse al que compró segundo, no tiene la posesión, pero inscribió su derecho en RR.PP, pues no hay norma jurídica alguna que exija que para comprar un inmueble debo verificar la situación del mismo, toda vez que es suficiente comprar con la información que me ha proporcionado los RR.PP.: buena fe subjetiva (buena fe creencia). Arts. 1135, 2014 y, 2022 del CC.

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Fundamentos
Primera ponencia

El mejor derecho de propiedad
El mejor derecho de propiedad, llamada también acción declarativa de dominio, es “un remedio de tutela de la propiedad que se actúa mediante una sentencia de mero reconocimiento, sin condena, que comprueba el dominio del actor (…)”, que se puede originar porque en vía de acción, el segundo comprador postula dicha pretensión contra el primer comprador y, éste, en vía de reconvención postula la misma pretensión; y/o porque el segundo comprador, en vía de acción, postula la pretensión de reivindicación contra el primer comprador y, éste, al contestar la demanda exhibe un título (entiéndase acto jurídico, que generalmente es un contrato de compraventa, en documento privado de fecha cierta), que acredita su derecho de propiedad respecto al mismo bien que se pretende reivindicar; y/o cuando se demanda la declaración judicial de verdadero propietario y la demandada alega, discute, prueba y reclama, expresa y/o tácitamente, a lo largo del proceso, que es ella, la verdadera propietaria.

Concurrencia de acreedores
Es un supuesto regulado en el artículo 1135 del Código Civil, esto es, un sujeto que transfiere el mismo bien dos (02) veces, convirtiéndose en deudor de ambos acreedores.

La buena fe en el artículo 1135 del Código Civil
“El requisito de buena fe que señala el artículo 1135 del Código Civil significa que el acreedor desconoce que el deudor se ha obligado a entregar, previamente, el mismo bien a otro sujeto”

Orden de prelación en el artículo 1135 del Código Civil
– Se prefiere al que de buena fe inscribió.
– En defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior.
– Se prefiere en este último caso, el título que conste de documento de
fecha cierta más antigua.

Orden de prelación en el artículo 1135 [Anteproyecto de Reforma del Código
Civil; Res. Min. N° 0300-2016-JUS], referido a los titulares de un derecho de
goce
Se prefiere a quien de buena fe [buena fe transversal]:

– Primeramente haya inscrito su derecho.
– En defecto de inscripción, a quien haya empezado a poseer.
– Sin ninguno ha empezado a poseerlo, se preferirá a aquél cuyo título sea
de fecha anterior.
– Se prefiere en este último caso, el título que conste de documento de
fecha cierta más antigua.

[Continua…]

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