Yuri Vega Mere
Socio Senior de Muñiz, Olaya, Meléndez, Castro, Ono & Herrera Abogados
Debido al boom de la construcción que se vivió hace algunos años, vimos aparecer no pocos edificios de casas, de oficinas, condominios, centros comerciales y también casas de playa en diferentes zonas; baste mencionar los ejemplos de Asia y Sarapampa.
Un rasgo común en edificios y condominios, de la ciudad o de la playa, es la mayor importancia que hoy se da a la participación de los propietarios en estos conglomerados con el fin de lograr una buena convivencia. Existe, quiérase o no, un protagonismo inédito que se traduce en poner en vigor normas de convivencia que definen los derechos y deberes de los propietarios e inquilinos.
Todo ello tiene un trasfondo fundamental: se busca tener reglas claras de juego precisamente donde uno vive y encuentra descanso, o donde ansía encontrarlo.
Para ambos casos, ciudad y playa, existe el mismo marco legal: la Ley Nº 27157, modificatorias, reglamentarias y demás, que en conjunto permiten a los interesados elaborar el llamado reglamento interno. Este contiene, en términos generales, normas de convivencia oficialmente aprobadas de acuerdo a los mecanismos legales. Pero también hay notables diferencias.
Los reglamentos de las viviendas de la ciudad son, curiosamente, muy conservadores y, en cierta medida, timoratos, tímidos o temerosos. Cuando alguien deja de cumplir con pagar las cuotas de mantenimiento (y no son pocos los casos) las sanciones brillan por su ausencia. Y muchos propietarios o inquilinos se burlan. Ni qué decir de los vecinos que hacen bulla sin importar las horas o de los morosos que usan las áreas comunes. Todo intento de privarlos de acceso a servicios y áreas comunes se detiene con la amenaza de un proceso penal por daños o usurpación, o bien con amenazas de interdictos o acciones de amparo. Y si se quiere cobrar la deuda la ley obliga al inicio de un proceso judicial.
Nada de ello ocurre en los condominios de playa. La falta de pago impide, en algunos casos, el acceso y ello obliga a cancelar las deudas; la bulla tiene horas ya sea en las noches para fiestas y juergas, ya sea en la mañana para paseos y otras actividades. El descanso se respeta. La indisciplina o el incumplimiento se sancionan no solo con multas o la suspensión; también con el no uso de áreas comunes con directa incidencia en el uso de la propia vivienda; en el extremo se expulsa al propietario si es parte de una asociación o simplemente el aislamiento y las restricciones lo convierten en un paria que lo obliga a marcharse. Puede discutirse si las medidas son capaces de sobrevivir a un test de constitucionalidad, pero el sistema funciona.
¿Qué se logra? Orden, respeto, sana convivencia, horas de descanso sin perder los espacios de esparcimiento.
El ejemplo de las playas debe imitarse en la ciudad si queremos vivir en un apropiado balance de libertad y responsabilidad. Queda mucho por aprender.
