Fundamento destacado: 6. Revisada la escritura publica del 25/4/2016 se advierte que, entre otros, señala:
“(…)
Cuarto. – Plazo del Contrato
El plazo de arrendamiento forzoso por ambas partes, queda fijado en seis (06) años, teniendo como fecha de inicio el 01 de marzo de 2016 venciendose el 28 de febrero del 2022. Las partes contratantes podran convenir en mutuo acuerdo en la renovacion del contrato de arrendamiento, debiendo la arrendataria solicitarlo notarialmente a la arrendataria dentro del plazo de 60 días anteriores al vencimiento del plazo, bajo nuevas condiciones contractuales.
(…)»
Asimismo, se advierte que se ha autorizado expresamente el subarrendamiento de los stands que se construyeran en el local comercial arrendado.
En ese sentido, se puede advertir que los representantes de la universidad han celebrado un contrato de arrendamiento excediendo las facultades otorgadas en el reglamento citado en el punto anterior, pues se ha autorizado el subarrendamiento del predio y se ha pactado un plazo maximo distinto al previsto.
En consecuencia, corresponde confirmar la observacion formulada, por los distintos fundamentos expresados en el presente análisis.
Cabe mencionar que, a diferencia de lo manifestado por el recurrente, esta instancia considera que la denegatoria no contraviene el principio de libre determinacion de las partes, sino que se funda en las limitaciones a la representacion expresamente sehaladas en el documento en el que se otorga las facultades, no pudiendo los representantes de la universidad exceder los poderes otorgados.
SUMILLA: CALIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN
Cuando al acto que se solicita inscribir comparecen los intervinientes representados por apoderados, la calificacion registral comprendera la verificacion de la suficiencia de los poderes para la realizacion del acto de que se trate. En el caso de las personas juridicas creadas por Ley, como es el caso de las Universidades, dado que no resulta exigible la inscripcion de las facultades de los representantes de dicho ente para celebrar determinado contrato, la calificacion registral debe realizarse respecto de los documentos que se presenten adjuntados en el titulo para acreditar tales facultades.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCION No. 2544-2019-SUNARP-TR-L
Lima, 03 de octubre de 2019
APELANTE(S) : WENCESLAO MORENO CUENCA
TITULO : N° 1143574 del 16/5/2019.
RECURSO : H.T.D. N° 2352 del 31/7/2019.
REGISTRO : Predios de Lima
ACTO : Arrendamiento.
I. ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA
Mediante el titulo venido en grado de apelacion se solicita la inscripcion del arrendamiento otorgado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos a favor de Flamel S.A.C. respecto de parte del predio inscrito en la partida electronica N° 07016298 del Registro de Predios de Lima.
Para dicho efecto se adjuntan los siguientes documentos:
-
- Parte notarial de la escritura publica del 25/4/2016 expedido por el notario de Lima Carlos Antonio Herrera Carrera.
- Copia certificada de la Resolucion Rectoral N° 03164-R-07 del 15/6/2007 expedida por la Secretaria General de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Martha Carolina Linares Barrantes el 28/1/2019.
- Escrito del 30/5/2019 suscrito por Wenceslao Moreno Cuenca. -Copia certificada de la Resolucion Rectoral N° 01710-CR-97 del 3/4/1997 expedida por la Secretaria General de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, Martha Carolina Linares Barrantes el 28/1/2019.
- Escrito del 16/6/2019 suscrito por Wenceslao Moreno Cuenca.
II. DECISION IMPUGNADA
La registradora publica del Registro de Predios de Lima Carla Fabiola Cano Freitas formulo observacion al titulo en los siguientes terminos:
Señor(es):
En relacion con dicho Titulo, manifiesto que en el mismo adolece de defecto subsanable, siendo objeto de la(s) siguiente(s) observaci6n(es), acorde con la(s) norma(s) que se cita(n):
Revisado el escrito presentado via reingreso, se concluye que este no subsana la observacion formulada; por lo que, la misma se reitera:
Visto el reingreso, de acuerdo al Reglamento de Arrendamiento o Concesion de Locales para servicios Comerciales de la UNMSM aprobado por Resolucion Rectoral N° 01710-CR-97 del 03/04/1997, la duracion del contrato en ningun caso y debera exceder de un ano calendario, bajo pena de nulidad cualquier otra y duracion pactada. (Art. 18 literal h). En el presente caso el arrendamiento ha sido pactado por seis (06) años, sirvase aclarar la contradiccion con el Reglamento adjuntado.
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El recurrente sustenta su recurso de apelacion sobre la base de los siguientes fundamentos:
- Si bien el plazo pactado en la clausula cuarta del contrato de arrendamiento materia de rogatoria “contradice” lo dispuesto por el literal h) del articulo 18° del Reglamento de Arrendamiento o Concesion de Locales para Servicios Comerciales de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, aprobado por Resolucion Rectoral N° 01710-CR-97 del 3/4/1997, ello no invalida este contrato, y, por tanto, no impide su inscripcion registral, ya que su duracion fue convenido libremente por las partes en ejercicio de su libertad contractual, sin contrariar lo normado imperativamente por el primer parrafo del articulo 1688° del Codigo Civil.
- Si el mencionado articulo 1688°, en su primer parrafo establece que no puede ser mayor de seis años el plazo del contrato de arrendamiento cuando el bien arrendado pertenece a entidades publicas, el tan mencionado Reglamento aprobado por Resolucion Rectoral, no puede limitar y/o reducir su duracion a un plazo menor.
- Se debe recordar que, de acuerdo al articulo 1355° del Codigo Civil, solo la ley, por consideraciones de interes social publico o etico puede imponer reglas o establecer limitaciones al contenido de los contratos por lo que una norma privada como es el Reglamento de Arrendamiento o Concesion de Locales para Servicios Comerciales de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos, que ni siquiera ha sido publicada, puede prevalecer sobre la voluntad de las partes.
[Continúa…]
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