Fundamento destacado: DÉCIMO.- Del precedente vinculante puede inferirse, como requisitos para establecer la condición de precario en caso de enajenación del bien, los siguientes: a) enajenación, lo que implica la transferencia de un derecho real de un patrimonio a otro, que en el caso de autos se dio en mérito a la sucesión a favor del demandante, b) bien arrendado, conforme se advierte del contrato de arrendamiento, se ha establecido que el demandado tiene condición de arrendatario; c) la no inscripción en registros públicos del arrendamiento, lo que se cumple, pues no obra en autos medio probatorio que demuestre lo contrario: d) que el adquiriente no se hubiere comprometido a respetar el contrato de arrendamiento, en el caso de autos no se ha demostrado con medio probatorio que el nuevo adquiriente (el actor) haya suscrito o manifestado voluntad de que continúe contrato de arrendamiento alguno; y e) requerimiento previo a la demanda.
DECIMO PRIMERO.- No se ha cuestionado ninguno de los requisitos señalados en el considerando anterior, salvo el último, esto es, se señala que hay inexistencia de requerimiento previo a la demanda. Ese es el punto en debate. Estando a ello debe señalarse que, del acta de conciliación anexa a la demanda, conforme al artículo 6° de la Ley N° 26872 , la conciliación extrajudicial constituye un requisito de procedibilidad anterior a la demanda, y ella, tal como lo prescribe el Reglamento de la Ley (artículo 12°), se inicia con una solicitud que contiene los hechos que dieron lugar al conflicto y la pretensión indicada con orden y claridad.
Siendo ello así, se aprecia a fojas siete de autos que el actor invitó a conciliar, antes de la presentación de la demanda, al demandado a fin de que este le restituya la posesión del inmueble materia de litigio, bien que fue descrito a cabalidad, habiéndose levantado el acta de fojas cinco, por inasistencia de aquél.
Por consiguiente, a criterio de este Tribunal Supremo, con el documento señalado, el demandante acredita su voluntad de terminar con el arrendamiento y haber hecho el requerimiento previo a la demanda, por lo que se cumple con el requisito de procedibilidad exigido en el Cuarto Pleno Casatorio Civil.
De lo antes expuesto, se advierte que la decisión a la que arribó la Sala Superior, se contrapone al criterio establecido en el IV Pleno Casatorio Civil de la Corte Suprema Casación N° 2195 – 2011 – UCAYALI y a las disposiciones del artículo 911° del Código Civil; por lo que, la denuncia por vicio in iudicando debe ser amparada deviniendo en fundada.
Sumilla. El recurso deviene en fundado por la causal in iudicando al advertirse que la decisión a la que arribó la Sala Superior, se contrapone al criterio establecido en el IV Pleno Casatorio Civil de la Corte Suprema Casación N° 2195 – 2011 – UCAYALI y a las disposiciones del artículo 911° del Código Civil, ya que a criterio de este Tribunal Supremo, con la invitación a conciliar y el acta anexa al acto postulatorio, el demandante acredita su voluntad de terminar con el arrendamiento y haber hecho el requerimiento previo a la demanda, por lo que, se cumple con el requisito de procedibilidad exigido en el Cuarto Pleno Casatorio Civil.
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE
Casación N° 5019-2018, Lima
DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA
Lima, once de octubre de dos mil veintidós.-
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: vista la causa número cinco mil diecinueve – dos mil dieciocho, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO
Viene a conocimiento de esta Sala Suprema, el recurso de casación interpuesto por la parte demandante Oswaldo Ordóñez Quirós, a fojas trescientos seis, contra la sentencia de vista de fecha veintisiete de abril de dos mil dieciocho, de fojas doscientos sesenta y seis, que revocó la sentencia apelada de fecha treinta de mayo de dos mil dieciséis, de fojas ciento setenta y nueve, que declaraba fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria interpuesta por el recurrente; y, reformándola, declaró infundada la demanda.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Mediante escrito de fecha veinte de diciembre de dos mil trece[1], el citado demandante, interpuso demanda sobre desalojo por ocupación precaria, dirigiéndola contra Edgardo Lorenzo Paypay Yataco, solicitando que le restituya la posesión del inmueble de propiedad del actor ubicado en Jirón Manuel Irribarren N° 1053, Departamento N° 01, Surquillo.
Señaló que, es propietario del inmueble materia de litis al haber sido declarado heredero de su madre, Irene Quirós Alvarado, como se advierte de la partida registral de fojas tres y cuatro.
Refirió que, desde su adquisición, no pudo ocupar el bien materia de litis, porque el demandado se niega a desocuparlo pese a los constantes requerimientos, precisando que no tiene celebrado ningún contrato de arrendamiento con aquél; por lo que, respecto al recurrente tiene la condición de precario.
Alegó que, invitó a conciliar al emplazado sin resultado favorable (fojas cinco a siete).
Invocó como fundamentos de derecho los artículos 911°, 923º del Código Civil; 546° inciso 4, 585° y del Código Procesal Civil.
2. Contestación
Mediante escrito presentado con fecha seis de febrero de dos mil catorce[2], el demandado Edgardo Lorenzo Paypay Yataco, contestó la demanda negándola y contradiciéndola en todos sus extremos.
Propuso excepciones de oscuridad o ambigüedad en el modo de proponer la demanda y falta de legitimidad para obrar del demandante, alegando en cuanto a la primera que, como puede advertirse del acta de conciliación anexa a la demanda, en ella no se describe que la controversia estuviera referida a desalojo por ocupación precaria, lo que determina que el petitorio no guarde relación con la materia conciliable; y, respecto a la segunda, indica que el actor, primero modificó el apellido paterno de su madre de “Quiroz” a “Quirós” para luego modificar el de él de la misma manera, con la única intención de apropiarse de una propiedad que no le pertenece.
Por ese motivo, señaló que el actor fue denunciado penalmente (fojas treinta y tres a cuarenta y ocho), por familiares y verdaderos herederos, por los delitos de usurpación agravada; falsedad ideológica, fraude procesal, falsa declaración en procedimiento administrativo, omisión de consignar declaraciones en documentos.
Además, manifestó que, los mismos familiares interpusieron demanda de nulidad de cosa juzgada fraudulenta contra el proceso de sucesión intestada seguido por el actor (fojas cincuenta y uno a sesenta y cuatro), proceso que se encuentra en trámite.
Sobre la contestación precisó que la madre del actor, otorgó poder – inscrito en los Registros Públicos – a su familiar, María Yrene Quiroz Landa, para que administrará sus bienes.
Sostuvo que, con dicha persona, el recurrente celebró contrato de arrendamiento indefinido, habiendo pagado los tributos correspondientes al bien subjudice; por lo que, su condición es la de inquilino con contrato vigente, por lo que, no es ocupante precario, a lo que agrega que la calidad de heredero del accionante está siendo cuestionada en las citadas acciones.
3. Sentencia de Primera Instancia
Por resolución de fecha treinta de mayo de dos mil dieciséis, el juez a cargo del Primer Juzgado Civil de la Corte Superior de Lima, declaró fundada la demanda, ordenando que el demandado restituya el inmueble materia de litis al demandante.
El demandante acredita su propiedad sobre el bien materia de litigio por haberlo adquirido vía transmisión hereditaria de su causante, Irene Estaurofila Quirós Alvarado, como se desprende del acta notarial de fecha siete de agosto de dos mil trece inscrita en la Partida Registral N° 42108642 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima correspondiente a dicho bien.
De otro lado, del contenido del contrato de arrendamiento de fojas veinticuatro, se advierte el supuesto acuerdo contractual suscrito con María Yrene Quirós Landa, respecto del bien sublitis; sin embargo, es de considerar que el accionante ha adquirido el dominio de éste en mérito a la citada calidad de heredero de la nombrada causante quien figura como la titular registral del citado inmueble conforme se desprende de la nombrada Partida N° 42108642, siendo que la transmisión efectuada a favor del actor, se encuentra registrada desde el veintidós de agosto de dos mil trece.
Por tanto, el demandado no podía desconocer que el accionante era el propietario del inmueble que estaba ocupando, conforme al principio de publicidad contenido en el artículo 2012° del Código Civil.
Respecto al otro extremo del contradictorio, referido a que el accionante viene siendo cuestionado bajo la comisión de ilícitos penales que son materia de investigación por la Fiscalía Penal, así como la demanda de nulidad de cosa juzgada fraudulenta interpuesta y destinada a nulificar los efectos de la calidad de heredero a favor del actor, éstos solo constituyen denuncia y demanda que no ha sido materia de pronunciamiento judicial firme que los ampare; por tanto, no producen efecto alguno en la presente causa.
Dentro de este contexto, es de considerar que si bien el demandado ha estado ocupando el inmueble materia de litigio sin contrato o el que tenía al haber fenecido se convirtió en indeterminado, resulta de aplicación la disposición contenida en el artículo 1703° del Código Civil que establece que se pone fin a un contrato de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.
El caso de autos, se encuentra dentro del segundo supuesto, al haber dado inicio al procedimiento de conciliación extrajudicial, en el que se señala expresamente que el objeto de éste, es la desocupación y restitución del inmueble sub litis, como se infiere del acta de conciliación del diecinueve de enero de dos mil trece.
Por tanto, desde la notificación del acta de la citada audiencia, el demandado se convirtió en precario a través del indicado aviso extrajudicial, no habiendo acreditado el emplazado de modo alguno la legitimidad que le asiste para seguir ocupando el inmueble materia de litigio.
4. Apelación[3]
Por escrito presentado con fecha quince de junio de dos mil dieciséis, el demandado Edgardo Lorenzo Paypay Yactayo, interpuso apelación contra la sentencia de primera instancia, denunciando como agravios principales, los siguientes:
Mantiene la calidad de inquilino, en razón que tiene un contrato vigente de arrendamiento celebrado con la apoderada (con poder inscrito en los Registros Públicos) de la propietaria – causante, el doce de diciembre de dos mil tres, precisando que dicho acuerdo fue celebrado a plazo indefinido, cumpliendo con los pagos de merced conductiva estipulados en éste, por lo que, viene ocupando el inmueble con justo título, el que está constituido por el referido acuerdo contractual.
Se trató de convalidar la pretensión postulada con los hechos descritos en el acta de conciliación anexa a la demanda, pues, no hay relación entre lo solicitado en dicho documento y el petitorio de la demanda.
[Continúa…]
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[1] Ver fojas 11.
[2] Ver fojas 69
[3] Ver fojas 187.
