Reivindicación contra comprador de inmueble es desestimada, pues resolución de compraventa no procede si pagó más de la mitad del precio [Casación 196-2018, Lima]

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Fundamento destacado: DÉCIMO TERCERO.- En esa línea argumentativa, el Colegiado Superior ha determinado acertadamente que, la parte demandada canceló más del cincuenta por ciento del precio pactado en el contrato de compraventa de fecha tres de diciembre de mil novecientos noventa y dos. En efecto, si bien -como afirman ambas partes- existen veinticinco letras de cambio impagas, la parte emplazada cumplió con pagar noventa y cinco letras de cambio y, al haberse establecido mediante las pericias antes referidas que la parte emplazada debió pagar en total US$ 83,364.56, del que canceló la suma de US$ 81,195.82; por tanto, al veificarse que dicha parte pagó más del cincuenta por ciento del precio total, no puede operar la resolución automática del contrato precitado por falta de pago de tres letras consecutivas y por consiguiente, tampoco resulta amparable la reivindicación de los bienes a favor de la parte demandante, tal y como los sustentaron las instancias de mérito en sus respectivas decisiones. Por tanto, lo resuelto en el extremo analizado se encuentra de acuerdo a derecho y, las alegaciones del casacionista respecto a la vulneración del vigente artículo 1562º del Código Civil, deben ser rechazadas.


Sumilla: Las partes pueden pactar libremente el contenido de los contratos, siempre que no contravengan normas de carácter imperativo, conforme lo señala el artículo 1354º del Código Civil. En tal contexto, se advierte que, en el contrato de compraventa materia de autos, las partes fijaron determinados intereses compensatorios y moratorios que, de acuerdo a las pericias practicadas, excedieron la tasa máxima de interés fijada por el Banco Central de Reserva del Perú, contraviniendo lo previsto en el artículo 1243º del precitado Código. De manera que, el exceso de intereses pagados puede dar lugar a su devolución o ser imputado al capital adeudado, según convenga al deudor.


CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA
SALA CIVIL PERMANENTE

SENTENCIA
CASACIÓN N° 196 – 2018
LIMA

REIVINDICACIÓN Y OTRO

Lima, cinco de setiembre de dos mil diecinueve.

LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA; vista la causa número ciento noventa y seis del dos mil dieciocho, en audiencia pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a Ley, emite la siguiente sentencia:

I. ASUNTO

Viene a conocimiento de esta Sala Suprema, el recurso de casación[1] interpuesto por el apoderado de la parte demandante, Graciela María Ato de Burneo y la Sucesión de Guillermo Enrique Vicente Burneo Cardo, contra la sentencia de vista de fecha doce de octubre de dos mil diecisiete[2] , corregida por resolución del veintinueve de noviembre de dos mil diecisiete[3] , en el extremo que confirmó la sentencia apelada de fecha treinta de junio de dos mil dieciséis[4] , que declaró infundada la demanda de reivindicación; revocaron en el extremo que declaró infundada la reconvención sobre otorgamiento de escritura pública; y reformándola declararon fundada la reconvención sobre otorgamiento de escritura pública.

II. ANTECEDENTES

1.- DEMANDA

Mediante escrito de fecha treinta de abril de dos mil diez[5] , Graciela Ato de Avellanal y Guillermo Burneo Cardó, interponen la presente demanda de reivindicación contra Guillermo Rodolfo Estenos Alva y Lucia Mariela Chong Geng, Raúl Oswaldo Chumán Castillo y Diana Esther Piscoya de Chumán, planteando:

a) Pretensión principal, la reivindicación del inmueble ubicado en la Avenida Guillermo Dansey N° 551, 553 y 555 del Cercado de Lima, ordenándose como consecuencia de la reivindicación, la restitución y el desalojo de los demandados o de quienes se encuentren ocupándolo;

b) Pretensión accesoria, el pago de una indemnización por daños y perjuicios, por la suma de US$ 1,000.00 dólares americanos diarios, por la ocupación indebida de los inmuebles desde que se produjo la resolución del contrato hasta la entrega efectiva de los inmuebles, más el pago de intereses correspondientes desde la fecha en que los demandados poseyeron el inmueble en forma ilegítima; con costas y costos.

Sustentan su pretensión en que la propiedad la adquirieron mediante remate judicial convocado por el Segundo Juzgado Civil de Lima, en rebeldía de la Compañía Vista Alegre S.A, adjudicándoseles la propiedad mediante escritura pública de adjudicación de remate de fecha trece de noviembre de mil novecientos setenta y cuatro, inscribiéndose en las fichas N° 1662477, 1662478 y 1662479 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.

Posteriormente, mediante documento privado de fecha tres de diciembre de mil novecientos noventa y dos, celebraron con las demandadas un contrato privado de compraventa con reserva de dominio, el cual quedó resuelto por incumplimiento de pago del precio de los inmuebles. En la cláusula sexta del referido contrato, se estipuló un pacto de reserva de dominio en favor de los vendedores; se estableció que mientras que no se pague la totalidad del precio e intereses, los vendedores mantendrán la titularidad de los predios, de acuerdo al artículo 1583º del Código Civil; mientras que en la cláusula octava, se estipuló una cláusula resolutoria, estableciendo que ante la falta de pago de tres cuotas sucesivas, sin requerimiento previo, se produce la resolución automática. En ese sentido, alegan que al no haber cumplido los demandados con las obligaciones contenidas en las veinticinco letras impagas y, al haberles cursado las cartas notariales del treinta de junio y siete de julio de dos mil cuatro, comunicándoles formalmente la resolución del contrato de compraventa, ratificado por carta notarial del nueve de marzo de dos mil siete, se constituye de manera automática la mora conforme lo prevé el artículo 1333º, inciso 1 del Código Civil; asimismo, en la cláusula décima, se estipuló que al resolverse el contrato, los compradores deberán desocuparlo de manera inmediata, y en caso de no hacerlo, deberán cancelar la suma de US$ 1,000.00 (mil dólares americanos) por cada día de ocupación; por lo que, en calidad de propietarios solicitan la reivindicación de los inmuebles señalados.

[Continúa…]

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