Fundamentos destacados: 4.11. En primer lugar, cabe precisar que el centro de la argumentación de fondo de la parte demandada es que el juzgado no habría tenido en cuenta las cartas notariales de fechas 9 de junio de 2008 y 23 de noviembre de 2009, las cuales fueron remitidas con anterioridad a la carta de requerimiento remitida por la demandante, siendo que mediante estas cartas se dejó de pagar las cuotas pactadas de manera justificada, al tomar conocimiento que el inmueble materia de venta no era de propiedad de la vendedora.
4.12. Al respecto, es verdad que en la sentencia no se mencionan particularmente dichos medios probatorios (cartas notariales); sin embargo, esto no determina su nulidad, máxime si se tiene en cuenta que la explicación de esta aparente omisión está en que, para el juez de primera instancia, lo relevante es que, los codemandados tenían conocimiento de la cláusula de reserva de propiedad, razón por la cual no resulta atendible que el incumplimiento se deba a que la actora no tenía la calidad de propietaria, aunado al hecho que el inmueble tenía la calidad de rustico y que en el presente proceso no corresponde evaluar los títulos de propiedad. En dicho contexto, corresponde analizar si en el presente se configura la excepción de incumplimiento en virtud a las cartas notariales de fecha 9 de junio de 2008 y 23 de noviembre de 2009.
CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DEL CALLAO
PRIMERA SALA CIVIL PERMANENTE
EXPEDIENTE N° : 01775-2010-0-0701-JR-CI-04
MATERIA : RESOLUCIÓN DE CONTRATO
DEMANDANTE : COMPAÑÍA Y PROMOTORA PROVELANZ E.I.R.L.
DEMANDADOS : GUILLEN DÍAZ, JULISSA VERÓNICA
TAFUR CHÁVEZ, FÉLIX LEONARDO
PONENTE : SR. HUGO GARRIDO CABRERA
VISTA DE CAUSA : 01 DE AGOSTO DE 2023
SENTENCIA DE VISTA
RESOLUCIÓN NÚMERO 65
Callao, veintitrés de octubre de dos mil veintitrés. –
VISTOS, los autos, en audiencia pública; y, dejada la causa al voto.
I. MATERIA DE APELACIÓN. –
Viene en grado de apelación la SENTENCIA contenida en la resolución N° 60 , de fecha 9 de agosto de 2022 (folios 846-854), que declara fundada la demanda interpuesta por Compañía y Promotora Provelanz E.I.R.L. contra Félix Leonardo Tafur Chávez y Julissa Verónica Guillen Díaz; en consecuencia, se declara resuelto el contrato de compraventa del veintisiete de noviembre de dos mil siete; asimismo, cumpla la parte demandada con desocupar el inmueble sito en Mz. K, Lote 43 del Programa de Vivienda Residencial Villas de Oquendo – 2da Etapa – Callao, bajo apercibimiento de lanzamiento, con condena de costos y costas procesales.
II. ANTECEDENTES RELEVANTES. –
2.1. Demanda. Por escrito de fecha 12 de octubre de 2010 (folios 109-116), Compañía y Promotora Provelanz E.I.R.L., representada por su Gerente General Alicia Romaní Vargas, interpone demanda contra Félix Leonardo Tafur Chávez y Julissa Verónica Guillen Díaz. Formula como pretensiones las siguientes: (i) pretensión principal: la resolución del contrato de compraventa de fecha 27 de noviembre de 2007; (ii) pretensión accesoria: el desalojo accesorio del inmueble sito en Mz. K, Lote 43, Programa de Vivienda Residencial Villas de Oquendo – 2da Etapa – Callao. Expresa básicamente lo siguiente:
i) es una empresa dedicada al rubro inmobiliario, adquiriendo diversos terrenos de mayor extensión (más de 50,000.00 m2), donde lotiza y crea programas de vivienda para su posterior venta en lotes de 120 m2 aproximadamente;
ii) entre los diversos programas de vivienda que tienen se encuentra el Programa de Vivienda Villas Oquendo 2da Etapa – Callao (programa que tiene un área de más de 100,000.00 m2), donde se encuentra el Lote 43 de la Mz. K, comprendido en la Partida N°70094245, conforme se a credita con el certificado de búsqueda catastral, habiendo adquirido todo ello de sus anteriores propietarios mediante minuta de compraventa de fecha 14 de febrero de 2006 celebrada con Promotora Oquendo S.A., Villas Oquendo S.A. e Inversiones Euskaro S.A., cuyo proceso de habilitación e independización se encuentra en trámite;
iii) mediante contrato de compraventa de fecha 27 de noviembre de 2007 se entregó a los demandados el inmueble materia de controversia, por la suma de US$10,500.00, lo cual sería pagado en 70 cuotas y/o letras de cambio, contrato donde además se precisó que el inmueble se encuentra dentro del área de mayor extensión comprendida en la Ficha 55123 y Partida Registral N°70094245; iv) sin razón ni justificación alguna los demandados dejaron de abonar las cuotas pactadas, por lo que mediante carta notarial de fecha 1° de septiembre d e 2008 les requirió que cumplan con abonarle las 3 cuotas y/o letras de cambio impagas a la fecha, ascendente a US$495.00, bajo apercibimiento de dar por resuelto y sin valor alguno el contrato; v) pese al tiempo transcurrido los demandados no cumplieron con el pago de las cuotas adeudadas, conforme lo establecido en el artículo 1429° del Código Civil, por lo que corresponde la resolución judicial de conformidad al segundo párrafo del artículo 1372° del Código Civil;
vi) resuelto el contrato judicialmente corresponde la restitución del inmueble conforme a lo dispuesto en el mencionado artículo 1372°.
2.2. Transacción extrajudicial. Mediante resolución N°08, de fecha 3 de octubre de 2011 (folios 209-210), se aprobó la transacción extrajudicial presentada por la demandante Compañía y Promotora Provelanz E.I.R.L. y por concluido el proceso con declaración sobre el fondo. Mediante escrito de fecha 18 de octubre de 2011 (folios 237-240) los codemandados Julissa Verónica Guillen Diaz y Félix Leonardo Tafur Chávez impugnaron la resolución N° 08, solicitando q ue sea revocada o se declare nula. Luego, por resolución de vista N°14, de fecha 17 de enero de 2012 (folios 264- 271), se declara nulo el auto contenido en la resolución N°08, ordenándose al juez de la causa que expida nueva resolución. Devueltos los autos al juzgado, mediante resolución N°16, de fecha 29 de marzo de 2012 (folio 280), se desaprobó la transacción extrajudicial propuesta, disponiendo la continuación del proceso.
2.3. Contestación. Por escrito de fecha 11 de abril de 2012 (folios 330-338), los demandados Julissa Verónica Guillen Díaz y Félix Leonardo Tafur Chávez contestan la demanda, señalando concretamente lo siguiente:
i) la carta notarial ha sido dirigida a un domicilio distinto, al igual que la conciliación, esto es, el ubicado en Urb. 200 Millas Mz. C Lote 15 – Callao, a pesar que el demandante tiene pleno conocimiento que reside en el inmueble materia de compraventa, conforme se acredita con el Acta de Entrega y Recepción de Lotes de Terreno para Vivienda del 16 de febrero de 2008 y Autorización de la instalación del servicio de luz provisional;
ii) en el Acta de Conciliación N°2151-2009 se consignó como controversia, entre otros, el desalojo accesorio y subordinadamente la restitución del inmueble; sin embargo, en la demanda solo se ha consignado la resolución del contrato y desalojo accesorio;
iii) dejaron de pagar las cuotas mensuales pactadas debido a que la vendedora se rehusó a demostrar de manera documentada su titularidad sobre el terreno materia de compraventa, pese a que se le requirió de manera verbal y mediante cartas notariales de fecha 9 de junio de 2008 y 22 de noviembre de 2009, remitidas por aproximadamente 62 posesionarios, lo cual hasta la fecha no ha realizado la demandante;
iv) lo anterior se plasma en el hecho que fueron notificadas por el Sexto Juzgado Especializado Penal del Callao con la resolución que otorga la ministración del inmueble a terceras personas (expediente N°2007 -03918-25-0701-JR-PE-06), por delito de usurpación, dándose con la sorpresa que la vendedora no aparece como propietaria en los registros públicos, conforme se acredita con los certificados negativos de propiedad de fecha 23 de marzo de 2012, presentando la actora solamente el certificado de búsqueda catastral y la Partida N° 70094245, donde no aparece inscrito su derecho de propiedad.
2.4. Rebeldía y otros actos procesales. Por resolución N°17, de fecha 22 de mayo de 2012 (folios 339-340), se declara improcedente la contestación por extemporánea y, en consecuencia, se declara rebelde a los codemandados; asimismo, se declara saneado el proceso. Decisión que es impugnada por la parte demandada en el extremo que declara improcedente la contestación de la demanda. Posteriormente, por resolución N°19 del 18 de junio de 2012 (folios 364 -365) se fijaron los puntos controvertidos y admitieron los medios probatorios ofrecidos por las partes, disponiéndose el juzgamiento anticipado del proceso.
[Continúa…]
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