Fundamentos destacados: 6. El trámite administrativo de la habilitación urbana se encuentra actualmente regulado por el Texto Único Ordenado de la Ley N° 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones, aprobado por Decreto Supremo N° 006-2017-VIVIENDA, así como por su Reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 029-2019-VIVIENDA.
De acuerdo con la referida Ley y su Reglamento, el proceso de habilitación urbana pasa por dos etapas: a) Aprobación del proyecto o licencia de habilitación urbana; y, b) Recepción de obras.
7. Si bien dentro del contexto registral el procedimiento de habilitación urbana tiene esas dos etapas perfectamente definidas, en el ámbito extrarregistral se puede distinguir una etapa intermedia entre ambas, la cual es la ejecución de las obras de habilitación urbana; es decir, luego de obtenida la aprobación de la habilitación urbana y la autorización para la ejecución de las obras, corresponde al habilitador la ejecución de estas a fin de que el predio rústico o eriazo se convierta en un predio urbano y, por tanto, cuente con los respectivos servicios públicos.
La diferenciación de esas tres etapas, que tiene todo proceso regular de habilitación urbana, nos conduce a la conclusión de que en el ámbito registral la primera etapa únicamente implica la aprobación e inscripción del proyecto de la futura urbanización.
Por ello, no podría concluirse que la sola aprobación de la habilitación urbana implica la existencia de lotes de terreno urbano, pues como queda indicado, en la esfera extrarregistral se requiere de la ejecución de las obras de habilitación y en la registral de la inscripción de la resolución de recepción de obras finales.
8. En atención a ello, y siendo que la aprobación de la habilitación urbana no acredita la existencia formal de los lotes que la integran, el artículo 49 del actual Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP) establece:
“Artículo 49.- Inscripción de actos de disposición de lotes que integran una habilitación urbana
Para inscribir la transferencia de propiedad y demás actos de disposición de los lotes que integran una habilitación urbana, previamente debe inscribirse la recepción de obras, salvo que en la resolución que aprueba dicha habilitación se establezca la libre disponibilidad sin requerirse la recepción de obras conforme a la normativa vigente.”
Conforme a lo expuesto, para inscribir la transferencia de propiedad y demás actos de disposición de los lotes que integran una habilitación urbana, previamente debe inscribirse la recepción de obras del predio matriz, o en su defecto, de existir la aprobación del proyecto de habilitación urbana, que en la resolución que aprueba dicha habilitación se establezca la libre disponibilidad del lote que es materia de transferencia, tal como refiere el artículo 49 del glosado reglamento.
Sumilla: No procede la inscripción de la compraventa de un lote de terreno cuando la partida matriz carece de inscripción de habilitación urbana.
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. 2195-2022-SUNARP-TR
Arequipa, 06 de junio de 2022
APELANTE: MIRKO ZECEVICH ACOSTA
TÍTULO: Nº 03674155 del 30.12.2021
RECURSO: Nº A0408648 del 09.03.2022
REGISTRO: PREDIOS – LIMA
ACTO: COMPRAVENTA
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita, a través del Sistema de Intermediación Digital – SID Sunarp, la inscripción de la compraventa otorgada por Blanca Elizabeth Navarro Gálvez, Vilma Amalia Navarro Gálvez, María Soledad Navarro Gálvez, Rita Tania |Navarro Mendoza y Amelia Roxana Navarro Mendoza a favor de María Elena Velarde Quinto, respecto del lote 4 de la manzana A del Programa Brisas de Santa Rosa Etapa I, ubicado en el distrito de San Martín de Porres de la provincia y departamento de Lima, que forma parte del inmueble de mayor extensión inscrito en la partida N° 43802666 del Registro de Predios de Lima.
Para dicho efecto, se presenta:
- Formulario virtual de Solicitud de Inscripción que contiene la rogatoria.
- Parte notarial de la escritura pública del 20.04.2007 otorgada ante notaria de Lima Ljubica Nada Sékula Delgado.
- Recurso de Apelación.
II. DECISIÓN IMPUGNADA
La registradora pública del Registro de Predios de Lima Pelma Tricia Casimiro Julca formula observación al título en los términos que se reproducen a continuación:
Se deja constancia que se procede a renumerar para un mejor análisis.
“(…)
1.- Se ha presentado parte notarial correspondiente a la Escritura Pública del 20/04/2007, por el cual se transfiere el lote 4 de la manzana A del Programa Brisas de Santa Rosa Etapa I , habiéndose indicado que sobre dicho predio se ejecuta su habilitación urbana en la partida N° 43802666,
2.- pero revisada dicha partida, se advierte que dicho predio matriz ha sido objeto de independización en 3 parcelas, “C”, “B” y “A” por lo que deberá aclarar con las formalidades correspondientes, esto es mediante instrumento aclaratorio, en donde se indica el número de partida registral que corresponde al predio que se transfiere.
(…)”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El apelante fundamenta su recurso señalando lo siguiente:
– En el asiento D00001 consta que Cofopri mediante el oficio ordena que se proceda a la anotación de prescripción adquisitiva de dominio y se hacen llamar pobladores del Asentamiento Humano Brisas de Santa Rosa con el título 2001-123114.
– En el rubro de descripción del inmueble se independiza a favor de Cofopri las siguientes parcelas, entre ellas, la parcela A’ con un área de 61,645.79 m2 de la partida N° 11391186, en la que aparece anotada en la manzana A, independizada 31 lotes.
– En la misma, se señala en la manzana A que aparecen anotados los lotes 1-A, 2-A, 3-A y 4-A, cada uno con un área de 200 m2, que en suma corresponden a la parcela 16.
– Asimismo, anota la institución Cofopri que de la manzana A, los lotes 1, 2, 3 y 4 pertenece a terceros. Vale decir, a los herederos de Guillermo Navarro García que sus herederos son los que otorgarán el correspondiente título de propiedad o escritura pública conforme a ley, instrumental que le reconoce como su propietaria a María Elena Velarde Quinto.
– A lo señalado y expuesto, que sobre los más de 97,700 m2, Cofopri independiza sobre la parcela A un área de 61,645.79 m2, la parcela B de 4,886.51 m2 y la parcela C de 120.32
m2. Entendiéndose que los lotes materia de solicitud de inscripción se encuentran en la parcela A, como propiedad de terceros, que corresponden a los herederos de la
sucesión de Guillermo Navarro García, el propietario original. Donde se ubica el lote materia de solicitud de inscripción, en este específico caso, de la manzana A lote 4,
con un área de 200 m2.
– Asimismo, respecto de solicitar una habilitación urbana habría que efectuarla sobre el total del área de más de 97,700 m2 y materialmente ninguno de los que habitan
dichos lotes tiene interés alguno en invertir o solicitar un proceso de habilitación urbana alguno, ya que Cofopri les entregó sus lotes independizados conforme aparece en los
títulos archivados que efectuara la señalada institución pública.
– A las instrumentales que obran en los títulos archivados y la que adjunta a su escritura pública, es de derecho y justicia se procede a inscribir signándole un número de partida al
lote que se anota e independiza y reconocida técnicamente por Cofopri, como de terceros.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL
En la Ficha N° 305934 que continúa en la partida N° 43802666 del Registro de Predios de Lima obra inscrito el inmueble ubicado en el Valle de Bocanegra, fundo Santa Rosa, en el distrito de San Martín de Porres de la provincia y departamento de Lima.
- Constan como titulares registrales: Rita Tania Navarro Mendoza, Amelia Roxana Navarro Mendoza, María Soledad Navarro Gálvez, Blanca Elizabeth Navarro Gálvez y Vilma Amalia Navarro Gálvez.
V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN
Interviene como ponente el vocal Luis Eduardo Ojeda Portugal. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente:
– Si procede la inscripción de compraventa de un lote cuando el defecto consiste en la falta de inscripción de la habilitación urbana.
[Continúa…]
