No puede hipotecarse lote con inscripción provisional de habilitación urbana por ser un bien futuro [Resolución 1191-2014-Sunarp-TR-L]

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Fundamento destacado: 6. De la revisión del título presentado se advierte que éste contiene la “transferencia” del derecho de propiedad otorgado por los titulares regístrales Flavio Vicente Pérez Quintana y esposa Rossana Elizabeth Barybar Vasallo de Pérez a favor de Diana Pilar Guerra Yaranga, además de la constitución de hipoteca otorgada por esta última a favor del BBVA Banco Continental. Derechos que, conforme se ha expuesto, no pueden acceder al registro ya que el predio solo ha sido objeto de anotación preventiva, además que, no se trata de una cesión de posición contractual sino de una transferencia del derecho de propiedad.

En efecto, en tanto no se haya recepcionado las obras de habilitación (culminación del procedimiento de habilitación), no puede hablarse, en estricto de que los lotes resultantes de la aprobación de los proyectos sean existentes o actuales como unidades jurídicas y económicas autónomas, pues estos podrían sufrir variaciones y además se encuentran supeditadas a la terminación del procedimiento de habilitación. Ello nos lleva a afirmar que en realidad se trata de bienes futuros, las que una vez culminado con el procedimiento de habilitación, se tornaran ciertas o actuales, siendo que, conforme al articulo 1106 del Código Civil[5], no puede constituirse hipoteca sobre bienes futuros.

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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N°.-1191-2014-SUNARP-TR-L

Lima, 26 de junio del 2014

APELANTE: JUAN JAVIER SOLIS PRIVAT.
TÍTULO: N° 8005 del 17/2/2014.
RECURSO: Escrito presentado el 8/4/2014.
REGISTRO: Registro de Predios de Huancayo.
ACTO (s): Compraventa e hipoteca.

SUMILLA
TRANSFERENCIA Y GRAVAMEN DE LOTE CON AUTORIZACION DE VENTA GARANTIZADA
“Para el acceso al registro de ¡a segunda o posterior transferencia y demás gravámenes de un lote que forma parte de una habilitación urbana con autorización de venta garantizada, se requiere que previamente se inscriba la recepción de obras”.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la compraventa y garantía hipotecaria otorgada por la sociedad conyugal conformada por Flavio Vicente Pérez Quintana y Rossana Elizabeth Baraybar Vasallo de Pérez a favor de Diana Pilar Guerra Yaranga, con intervención del BBVA Banco Continental, respecto del predio descrito como Lote 14 de la Manzana Ñ, de la Cooperativa de Vivienda de Empleados Bancarios 19 de Julio de Huancayo, distrito de Huancayo, provincia de Huancayo y departamento de Junio, inscrito en la partida electrónica N° 11018929 del Registro de Predios de Huancayo.

A tal efecto se presenta el parte notarial de la escritura pública de compraventa e hipoteca del 23/1/2013 otorgada ante Notario de Huancayo, Ciro Gálvez Herrera.

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II. DECISIÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Registro de Predios de Huancayo Wilber Mario Quispe Poma observó el titulo en los siguientes términos:

“I. ANTECEDENTES:
Presentante: Juan Javier Solís Privat
Acto(s): Compra-venta e Hipoteca
Partida(s) involucrada (s): 11018929 del Registro de Predios.
II.DEFECTOS ADVERTIDOS:
En relación con dicho título, manifiesto lo siguiente:
Del asiento G00001 de la P.E. N” 11018929, se aprecia que consta inscrita una anotación preventiva de venta garantizada, ya que remitiéndonos a su antecedente registral P.E. N‘ 11007737, se aprecia que se inscribió solamente la habilitación urbana en su primera etapa, no habiéndose aún inscrito la recepción de obras, por lo que al NO ser definitiva la inscripción NO resulta procedente efectuar la inscripción de la compra-venta, menos aún la hipoteca, puesto que de conformidad al art. 1106 del Código Civil, no se puede constituir hipoteca sobre bienes futuros, en tanto que el lote independizado aún no es urbano (al menos registralmente), resultando un lote urbano inexistente como unidad jurídica y económica autónoma, por lo que como ACTO PREVIO, cumpla con inscripción la recepción de obras.
III. BASE LEGAL:
Arts. 1106 y 2011 del
Código Civil.
Numeral V del Título Preliminar y Arts. 31 y 32 del TUO del RGRP, aprobado por
Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN. Art. 39 y 49 del RIRP. Resolución N° 173- 2009-SUNARP-TR-A de 5/8/2009
IV. SUGERENCIAS:
Sírvase efectuar el acto previo necesario conforme a lo advertido.”

III.FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente fundamenta el recurso de apelación en los siguientes términos:

  • En el asiento D00001, de la partida electrónica N° 11018929, se aprecia que consta inscrita una constitución de hipoteca, no evidenciándose que se trate de una anotación preventiva, así mismo en el asiento E00001 consta inscrita la cancelación y levantamiento de hipoteca, que tampoco se trata y/o aprecia de un asiento preventivo.
  • En el asiento D00002 de la referida partida electrónica, se procedió a efectuar el Bloqueo Registra!, el cual fue inscrito sin ninguna observación, pues se trata de una partida LEGITIMADA, y que a su vez los celebrantes del contrato de compraventa y constitución simultanea de hipoteca, proceden a formalizar dicho acto material, amparados en la fe pública del x Registro (Fe Pública Registral). Sin embargo, si el Registro no hubiera otorgado dicha apariencia simplemente no se hubiera realizado el acto jurídico, derivando y/o alcanzado en su defecto el derecho indemnizatorio establecido en el Reglamento General de los Registros Públicos.
  • El Sistema Registral Peruano consagra como uno de sus pilares al Principio de Legitimación recogido en el art. 2013 del Código Civil y en el artículo VIl del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, del cual infiere que los asientos regístrales se presumen exactos y validos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este reglamento o se declare judicialmente su invalidez.
  • El principio de legitimación protege la inscripción, considerando que la misma debe ser respetada como cierta por todos, aunque la inscripción no refleje la realidad, aparentemente ofrecerá la existencia de un derecho, de un titular y la posibilidad que éste tiene de ejercitar el contenido del derecho que el registro pública, por otro lado, también es cierto que la inscripciones no convalidan nulidades, siendo que el principio de legitimación funciona sin perjuicio de la interposición de las acciones que hubiere a lugar.

[Continúa…]

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