Sumario: 1. Definición de mejoras; 2. Clases de mejoras; 2.1. Mejoras necesarias; 2.1.1. Si las obras se realizaron a fin de proteger al inmueble frente a eventos naturales, estas se subsumen a lo regulado para las mejoras, 2.2. Mejoras útiles; 2.3. Mejoras de recreo; 2.4. Las construcciones completas no son entendidas por nuestro ordenamiento como mejoras, 3. El derecho de retención en el derecho comparado, 4. Nuestra definición de derecho de retención, 5. Derecho de retención del poseedor por mejoras no reembolsadas: ¿cuándo surge?, ¿cómo se ejerce?, ¿a qué poseedores favorece?, 6. ¿El derecho de retención respecto de qué mejoras procede?, 7. Nuestra definición, 8. Conclusiones, 9. Bibliografía.
1. Definición de mejoras
Las mejoras son un hecho jurídico que entraña una modificación material de la cosa, produciendo el aumento de su valor económico. Constituye al mismo tiempo una relación jurídica desigual, que importa por parte del poseedor restituir el bien y por parte del propietario o en general de todo aquel que tenga un derecho superior, la obligación de reembolsar el valor económico de dichas mejoras. (Vásquez, 2005, p. 216)
Para una doctrina nacional, constituyen una alteración material producida en el bien sujeto a posesión y buscan repararlo, aumentar su valor o proporcionar mayores comodidades y hasta lujos. Es necesario diferenciarlas de los gastos, pues estos son, como dice Salvat, el género y aquella la especie. Y mientras todas las mejoras presuponen un gasto, no todos los gastos son mejoras. El pago de un impuesto extraordinario será un gasto, al margen de todo concepto sobre mejoras. (Arias Schreiber, 2011, p. 128)
En el mismo sentido, para una doctrina española, en cuanto a los gastos y mejoras, aclara que si bien a veces se utilizan ambos términos como equivalentes, en realidad son cosas distintas. Gastos (o impensas) son los desembolsos patrimoniales invertidos en una cosa; mejoras son los incrementos efectivos en el valor o utilidad de la cosa, ya sean físicos (p. ej., una nueva construcción) o jurídicos (p. ej., liberación de gravámenes). Puede haber gastos que no redunden en mejoras, como puede haber mejoras que no sean consecuencia de gasto alguno. Sin embargo, su tratamiento jurídico es similar en muchos casos. (Díez, 2017, pp. 40)
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En suma, las mejoras son aquellos desembolsos patrimoniales realizados por el poseedor inmediato (arrendatario) tendientes a aumentan el valor o utilidad del bien del poseedor mediato (arrendador o dueño). Teniendo tales mejoras las características de modificar materialmente el bien sobre el cual se realicen y el de reembolsables.
2. Clases de mejoras
De acuerdo con el artículo 916 de nuestro Código Civil (en adelante CC):
Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien.
Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien.
Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad.
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2.1. Mejoras necesarias
Son aquellas introducidas con el objetivo de conservar el bien poseído. Sin ellas este bien quedaría destruido irremediablemente. El apuntalamiento de una pared en peligro de caer es un ejemplo de esta clase de mejoras. (Arias Schreiber, 2011, p. 129)
Por tanto, las mejoras necesarias son aquellos desembolsos patrimoniales de carácter urgente realizados (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor mediato) con el objetivo de evitar su destrucción.
2.1.1. Si las obras se realizaron a fin de proteger al inmueble frente a eventos naturales, estas se subsumen a lo regulado para las mejoras
Décimo. De lo actuado ha quedado evidenciado que las obras complementarias realizadas por los actores han sido efectuadas en protección del inmueble respecto del cauce y afluencia del río, lo que no ha sido enervado en autos, por lo que siendo ello así, los hechos aducidos en el juicio se subsumen perfectamente en el acotado numeral [artículo 916° del Código Civil] y por lo tanto, es el pertinente para dirimir la litis. […] (Casación N.° 1978-2006-Lima, de 06-12-2006, £ j. 10. Sala Civil Transitoria [EP, 03-07-2007])
2.2. Mejoras útiles
Son aquellas que sin tener el carácter de urgencia propio de las necesarias, determinan el provecho para el bien aumentando su valor. La construcción de un cuarto de baño en una casa-habitación, es una mejora de esta naturaleza. También lo será la instalación de luz eléctrica, la construcción de un depósito, un tanque de agua y similares. (Arias Schreiber, 2011, p. 128)
En otras palabras, cuando el ejercicio posesorio se exprese en la explotación económica a fin de obtener un rendimiento económico aumentando cualitativamente su valor. (Vásquez, 2005, p. 216)
Por tanto, las mejoras útiles son aquellos desembolsos patrimoniales, que sin tener el carácter de urgente, se realizan (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor mediato) y que aumentan el valor del mismo.
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2.3. Mejoras de recreo
Llamadas también voluntarias son aquellas que sin ser necesarias ni útiles, proporcionan mayores comodidades o satisfacen aspiraciones estéticas a quien las hace. Un ejemplo de este tipo de mejoras son las pinturas artísticas efectuadas en las paredes de una casa, la construcción de un jardín japonés y otros hechos análogos. (Arias Schreiber, 2011, p. 128)
En otras palabras, son aquellas efectuadas para la comodidad personal del poseedor y que encierran un valor superfluo ya que son realizadas solo para fines de ornato, lucimiento o mayor comodidad. Sirviendo al poseedor para su bienestar permanente. (Vásquez, 2005, p. 216)
Por tanto, las mejoras de recreo son aquellos desembolsos patrimoniales, que sin tener el carácter de urgente, se realizan (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor mediato) por razones superfluas (como el ornato, lucimiento o mayor comodidad) y que benefician a quien las realiza.
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2.4. Las construcciones completas no son entendidas por nuestro ordenamiento como mejoras
Si el actor pretende darle el concepto de mejoras a una edificación y/o construcción completa sobre un terreno no resulta procedente el pago de ellas. Nuestro Código Civil, en su numeral 916°, establece que existen tres tipos de mejoras necesarias, útiles y de recreo, no refiriéndose de ninguna forma a construcciones completas sino a lo hecho sobre lo ya construido y/o edificado. (Exp. N.° 679-2002-Lima, de 17-04-2002. Cuarta Sala Civil. Corte Superior de Justicia de Lima).
3. El derecho de retención en el derecho comparado
Según una doctrina portuguesa el derecho de retención consiste en la facultad que la ley reconoce al poseedor de un bien (mueble o inmueble) de no entregarlo a quien lo exija, mientras este no cumpla con la obligación a la que está obligado, resultante de los gastos incurridos por causa del bien o por los daños causados por este. Este derecho tiene un origen legal, por lo que es independiente de cualquier declaración negocial. (Soares, Crispim, Fernandes y Alves, 2017, p. 161)
Para una doctrina española es la facultad que tiene el acreedor de retener en su poder una cosa que pertenece al deudor mientras éste no cumpla su obligación. Aunque el derecho de retención puede configurarse por pacto entre las partes, en la mayor parte de los casos viene otorgado directamente por la ley cuando se celebran ciertos contratos en virtud de los cuales una de las partes ha de realizar una obra o servicio respecto a una cosa perteneciente a la otra (contrato de depósito, contrato de aparcamiento, contrato de obra, contrato de mandato). En la práctica resulta una garantía muy eficaz para el cobro de créditos de escasa cuantía, que no justificarían el recurso a los tribunales. (Díez, 2017, pp. 53-54)
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4. Nuestra definición de derecho retención
Por tanto, entendemos por derecho de retención a aquel concedido a los poseedores de un bien mueble o inmueble, de buena fe o de mala fe, para que conserven o mantengan el bien para si y no lo entreguen o den a quien lo exija mientras este no cumpla con la prestación a su cargo prevista en el contrato que los vincula a ambos. Teniendo este derecho la posibilidad de ser pactado o estar previsto en la ley misma y evitar el enriquecimiento sin causa.
5. Derecho de retención del poseedor por mejoras no reembolsadas: ¿cuándo surge?, ¿cómo se ejerce?, ¿a qué poseedores favorece?
De acuerdo con el artículo 918 de nuestro Código Civil (en adelante CC):
En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retención.
Este dispositivo impone un medio idóneo para que el propietario proceda al abono de las mejoras reteniendo el poseedor el bien poseído. Desde luego la retención comienza a partir del momento en que el abono se hace exigible, esto es desde el instante mismo de la devolución. El poseedor conserva el bien, deduciendo como excepción a la prestación de entrega su derecho al valor de las mejoras introducidas. El propietario a su vez procurará satisfacer su deuda, a fin de recuperar el bien. Si se atiene al texto del artículo bajo comentario resulta que favorece a toda clase de poseedores que realicen mejoras, sea de buena como de mala fe. (Arias Schreiber, 2011, p. 133)
Una doctrina nacional advierte dos formas de ejercitar este derecho: En las hipótesis que se ejercite este derecho extrajudicialmente, el poseedor puede rehusarse a entregar el bien, mientras el propietario no cumpla con la obligación del pago de mejoras. Si fuera judicialmente se interpone como excepción contra la acción destinada a conseguir la entrega del bien, pudiendo el juez autorizar que se sustituya el derecho de retención por una garantía suficiente. (Vásquez, 2005, p. 221)
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6. ¿El derecho de retención respecto de qué mejoras procede?
Se estima que este derecho de retención es justificado para la hipótesis de las mejoras necesarias de buena o mala fe, pero no piensa lo mismo de las útiles y de recreo pues no tienen la imperatividad de las necesarias. (Arias Schreiber, 2011, p. 133)
De acuerdo con una doctrina española normalmente, los gastos y mejoras realizados en cosa ajena dan lugar a un derecho de reembolso y garantía -derecho de retención- a favor de quien los realizó (conforme a los principios del enriquecimiento sin causa), salvo en el caso de los gastos y mejoras voluntarias (de recreo), que no dan derecho a reembolso alguno, sino tan sólo el derecho a retirarlos cuando sea posible hacerlo sin daño de la propiedad (ius tolliendi). (Díez, 2017, p. 40)
Para una doctrina nacional en el caso de las mejoras, la retención solo opera cuando el poseedor tenga derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución (art. 917). El derecho de retención no se aplica cuando se trata de retirar las mejoras de recreo porque en este supuesto el poseedor tiene un derecho de separación expedito o porque aleatoriamente el propietario tiene un derecho de opción al pago de dichas mejoras. Caso contrario implicaría que la pretensión del poseedor sea injustificada. (Vásquez, 2005, pp. 220-221)
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7. Nuestra definición
Por tanto, entendemos por derecho de retención en las mejoras a aquel concedido a los poseedores de un bien inmueble, de buena fe o de mala fe, para que conserven o mantengan el bien para sí y no lo entreguen o den a quien lo exija mientras este no cumpla con reembolsarle las mejoras necesarias y útiles que este introdujo en el bien. Pudiéndose ejercer este derecho extrajudicialmente simplemente rehusándose a entregar el bien y judicialmente interponiéndose como excepción. Teniendo este derecho la característica de estar previsto en la ley y el objetivo de evitar el enriquecimiento sin causa.
Asimismo, para algunos autores sólo serán reembolsables las mejoras necesarias.
8. Conclusiones
Las mejoras son aquellos desembolsos patrimoniales realizados el poseedor inmediato (arrendatario) tendientes a aumentan el valor o utilidad del bien del poseedor mediato (arrendador o dueño). Teniendo tales mejoras las características de modificar materialmente el bien sobre el cual se realicen y el de reembolsables.
Las mejoras necesarias son aquellos desembolsos patrimoniales de carácter urgente realizados (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor mediato) con el objetivo de evitar su destrucción.
Los desembolsos patrimoniales que sin tener el carácter de urgente se realizan (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor mediato) y que aumentan su valor son las mejoras útiles.
Finalmente, las mejoras de recreo son aquellos desembolsos patrimoniales, que sin tener el carácter de urgente, se realizan (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor mediato) por razones superfluas (como el ornato, lucimiento o mayor comodidad) y que benefician a quien las realiza.
Entendemos por derecho de retención a aquel concedido a los poseedores de un bien mueble o inmueble, de buena fe o de mala fe, para que conserven o mantengan el bien para sí y no lo entreguen o den a quien lo exija mientras este no cumpla con la prestación a su cargo prevista en el contrato que los vincula a ambos. Teniendo este derecho la posibilidad de ser pactado o estar previsto en la ley misma y evitar el enriquecimiento sin causa.
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Entendemos por derecho de retención en las mejoras a aquel concedido a los poseedores de un bien inmueble, de buena fe o de mala fe, para que conserven o mantengan el bien para sí y no lo entreguen o den a quien lo exija mientras este no cumpla con reembolsarle las mejoras necesarias y útiles que este introdujo en el bien. Pudiéndose ejercer este derecho extrajudicialmente simplemente rehusándose a entregar el bien y judicialmente interponiéndose como excepción. Teniendo este derecho la característica de estar previsto en la ley y el objetivo de evitar el enriquecimiento sin causa. Asimismo, para algunos autores sólo serán reembolsables las mejoras necesarias.
9. Bibliografía
Arias Schreiber, M. (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Derechos Reales. Tomo III, Lima: Normas Legales.
Díez, C. (2017). Lecciones de Introducción al Derecho Patrimonial. Cartagena: Universidad Politécnica de Cartagena.
Vásquez, A. (2005). Derechos Reales. Los Bienes. La Posesión. Tomo I, Lima: San Marcos.
Soares, A.; Crispim, J.; Fernandes, L. y Alves, T. (2017). Lições de Direitos Reais Timor-Leste. Faculdade de Direito da Universidade do Porto, Centro de Investigação Jurídico-Económica, Universidade Nacional Timor Lorosae.
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