Consecuencias jurídicas de construir en el terreno de tus suegros

Sumario: 1. Introducción; 2. Mejoras y accesión; 3. Naturaleza jurídica de la construcción en terreno de los suegros: entre mejoras y accesión; 4. Efectos jurídicos de las mejoras y la accesión; 5. Conclusión.

1. Introducción

Los ingenieros aconsejan no construir en terrenos cerca del río, zona baja, con mucha pendiente, al borde, rellenados, etc. A estas recomendaciones habría que agregar otra de origen ya no técnico sino jurídico y —es más— de sentido común: no construir en el terreno de tus suegros.

Si bien podría convenirse con Arjona con que los abogados saben poco de amor[2], podríamos replicar que el amor no es un buen consejero cuando de decisiones patrimoniales se trata.

En nuestro país es un fenómeno bastante común que los padres alberguen en su casa o en inmueble de su propiedad a sus hijos y a las parejas de estos. Claro está que muchos optan por transferirles (vía donación u anticipo de legítima) un terreno en el que puedan construir su hogar o, en casos más generosos, la casa la edificada.

El problema o, mejor dicho, los problemas se suelen presentar cuando autorizan la construcción de una vivienda, pero sin transferir la propiedad del inmueble o permiten edificar en los “aires” sin mediar independización.

Mientras reine la paz entre suegros y yernos o nueras, no habrá dificultad alguna, pero la naturaleza voluble de las relaciones humanas implica que la premisa de este párrafo —por lo general— sea una utopía. Ahora bien, en caso corresponda abandonar la casa de los suegros, ¿qué pasa con lo invertido, las mejoras hechas o lo construido? Veamos.

2. Mejoras y accesión

Definitivamente, no es lo mismo pintar o refaccionar una habitación, realizar una que otra instalación eléctrica, cambiar una puerta o ampliar una ventana que construir toda una casa en un terreno libre o edificar todo un departamento en el segundo o tercer piso (aires) de la casa de tus suegros.

Es importante determinar cuando nos encontramos ante una mejora o ante una edificación, la diferencia no es semántica, ya que las reglas y los efectos jurídicos son diametralmente distintos.

• Sobre las mejoras

Ramírez[3] sostiene que “(…) son mejoras las transformaciones, modificaciones o alteraciones materiales introducidas a un bien, con el fin de aumentar su valor; pero no solo esto, sino que la noción es más amplia, también para mantenerlo, esto es, para impedir su destrucción o deterioro, y, en fin, para darle comodidad, lucimiento u ornato, es decir, para embellecer el bien.”

Sobre los tipos de mejoras, el artículo 916 del CC, señala:

Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien.

Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien.

Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad.

• Sobre la accesión por edificación en terreno ajeno

Según Gonzales Barrón^[4], la accesión “(…) se presenta cuando un bien secundario se une o adhiere físicamente a otro bien principal, a pesar que los propietarios de ambos bienes son distintas personas.” Siendo que “(…) El presupuesto de aplicación de la accesión de edificaciones es que la construcción sea realizada en terreno ajeno, es decir, por quien no es propietario del suelo.”[5]

3. Naturaleza jurídica de la construcción en terreno de los suegros: entre mejoras y accesión

Es de suma importancia marcar el límite entre una mejora y una edificación porque las consecuencias jurídicas, como se verá, son bien distintas.

Ahora bien, ¿cómo saber cuándo estamos antes una mejora y cuándo ante una edificación? La cuestión no es nada sencilla, máxime si la ley no dice nada al respecto.

A nivel jurisprudencial se ha tratado de establecer una suerte de línea divisoria entre ambas instituciones. La Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Huaura, en el Exp. 003295-2011-0-1301-JR-CI-02[6], ha señalado lo siguiente:

Octavo.- En este contexto, corresponde en primer lugar dilucidar si de los hechos expuestos en la demanda, estamos propiamente frente a una pretensión de pago de mejoras o si por el contrario la pretensión que debe ejercerse es la accesión. Sobre el tema debemos señalar que la accesión está regulada en los artículos 938 al 946 del Código Civil, siendo que en los artículos 941 a 945 del Código Civil se regula el tema de la accesión por edificación, que es cuando se construye en terreno ajeno. Sobre el tema debe considerarse que estaremos frente a los diversos supuestos de accesión, cuando se construye o edifica sobre terreno en el que no existe construcción alguna, o existiendo construcción antigua se procede a su demolición y se realiza una nueva edificación, y en los demás casos donde ya exista construcción o edificación total o parcial en un terreno, si se realizan nuevas construcciones o edificaciones estaremos ante el supuesto de mejoras útiles, siempre que dichas mejoras incrementen el valor del inmueble.

Noveno.- Sobre el tema, debemos indicar que según el artículo 916 del Código Civil, “Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien. Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien. Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad.”, y según lo señalado anteriormente, las edificaciones y/o construcciones realizadas por la demandante en el predio de la demandada, constituyen mejoras útiles, pues está acreditado en autos que en el momento en que se realizaron dichas edificaciones y/o construcciones, ya existían construcciones y/o edificaciones anteriores y ello se desprende con certeza del contrato de arrendamiento de fecha uno de diciembre del dos mil cuatro, cuya copia obra de fojas cuatrocientos cincuenta y cuatro a cuatrocientos cincuenta y siete, que fue ofrecido como prueba por la demandada, en cuya cláusula primera y sus respectivos ítems, se señala que a la fecha de celebrarse dicho contrato de arrendamiento ya existía construida una planta de alimentos y una planta de incubación de huevos, y además la misma demandada al contestar la demanda señala que en el predio materia de la litis, ya existían construcciones y/o edificaciones desde el año mil novecientos ochenta y siete, con lo que queda claramente definido que las construcciones y/o edificaciones que la demandada afirma haber realizado a partir del año dos mil ocho, tienen la calidad de mejoras útiles, pues ellas incrementan el valor del predio.[7]

Adoptar —sin más— este criterio como una especie de regla general podría llevarnos a absurdos, además de flagrantes injusticias. Piénsese en el caso del yerno que sobre la casa de sus suegros construye tres pisos, aplicando estrictamente el criterio jurisprudencial señalado. La gran inversión realizada sería considerada tan solo una mejora útil, lo que solo le daría el derecho de solicitar el reembolso de su valor actual y eventualmente a ejercer la retención, de acuerdo a lo establecido en los artículos 917 y 918 del Código Civil.

En ese sentido, consideramos que la postura del civilista Gonzales Barrón^[8], sustentada en doctrina y jurisprudencia comparada, es la que más se aproxima a un parámetro que pueda considerarse equilibrado o justo:

¿Cuál es la diferencia entre una mejor y una construcción de suelo ajeno? El tema es simple en teoría, pero a veces no tanto en la práctica, pero eso es usual en el derecho. La diferencia está en la entidad de la obra, lo que precisamente justifica que la dimensión del edificio, en algunas hipótesis, pueda convertir al solo constructor en propietario. En el Derecho alemán, por ejemplo, la jurisprudencia distingue claramente la figura de los gastos y mejoras de la figura distinta de la accesión, a pesar de que los autores del Código alemán tenían una idea muy amplia de gastos. Así, solo se considera gastos aquellas expensas que se hacen a favor de la cosa, sin modificarla en lo fundamental. Por tanto, la construcción de un edificio en la finca ajena no debe representar entonces un gasto realizado sobre el inmueble, siempre que éste estuviera aún sin edificar, o, en su caso, si se ha ejecutado la edificación apartándose de la finalidad hasta entonces asignada al inmueble.

En tal sentido, una habitación levantada en una azotea tipifica claramente como mejora; en cambio, una casa edificada por el poseedor sobre terreno ajeno hace aplicable la normativa de accesión. La cosa es clara, pero hay zonas grises, como ocurre con la construcción de todo un departamento en los aires del edificio. Según la jurisprudencia italiana (Casación 2249, del año 1996), la nueva entidad material debe conservar su individualidad jurídica, aunque se encuentre unidad o incorporada al bien principal; en consecuencia, si el departamento configura una unidad inmobiliaria autónoma de derecho o de hecho, entonces ingresa en el ámbito de la accesión, la jurisprudencia también tiene análoga opinión, aunque el argumento sería que la nueva edificación se ha apartado de la finalidad que tenía el inmueble, en consecuencia, ya no se trata de una simple mejora.

En suma, lo que propone el citado autor es que debe analizarse cada caso en particular, considerando la dimensión de lo edificado y su individualidad respecto del bien principal, dilucidando -entonces- si corresponde aplicar las reglas de la accesión o de las mejoras.

La Corte Suprema ha destacado que es de medular importancia determinar si edificaciones realizadas tienen calidad de mejoras a fin de determinar si corresponde reembolso o accesión[9], justamente por la enorme diferencia en sus efectos que veremos a continuación.

4. Efectos jurídicos de las mejoras y la accesión

Como hemos señalado, no es solo una cuestión nominal, la determinación de si lo construido en el terreno de los suegros son mejoras o accesión condiciona las acciones legales que se pueden ejercer.

Si se tratan de mejoras, el artículo 917 del Código Civil establece lo siguiente:

El poseedor tiene derecho a valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución y a retirar las de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por pagar por su valor actual.

En este supuesto, el yerno o nuera, solo podría reclamar el valor de lo invertido en las transformaciones, modificaciones o alteraciones materiales realizadas en el inmueble de sus suegros; claro está que la existencia de estas y su valor deben probarse, lo que implica la necesidad de una valuación técnica de las mismas. Pagado el precio de las mejoras, el yerno o nuera (o quizás a esas alturas, exyerno o exnuera) tendría que desocupar, solo pudiendo ejercer el derecho de retención, es decir, a quedarse en el inmueble, hasta que se le abone el valor de las mismas, conforme al artículo 918 del CC.

Distinto es el caso si nos encontramos en el supuesto de accesión, cuyas reglas de solución —para el caso particular que estamos analizando— se encuentran los artículos 941, 942 y 943 del CC.

Aquí entra en juego un factor fundamental: la buena o mala fe con la que proceda el yerno o nuera (edificador) y los suegros (propietarios del suelo). La buena fe, según la Corte Interamericana de Derechos Humanos, es un principio general del derecho, consistente en el estado mental de honradez, de convicción en cuanto a la verdad o exactitud de un asunto, hecho u opinión, o la rectitud de una conducta. Exige una conducta recta u honesta en relación con las partes interesadas en un acto, contrato o proceso^[10]. Y, como es sabido, la buena fe se presume y la mala fe se debe probar. Veamos cada supuesto:

• Cuando el yerno o nuera construyen de buena fe, ya sea con el consentimiento expreso o tácito de sus suegros, la consecuencia es que estos últimos pueden optar entre hacer suyo lo edificado pagando su valor u obligar a yerno o nuera que el pague el valor del terreno (artículo 941 del CC).
• Cuando el yerno o nuera construyen de mala fe, la consecuencia es que los suegros pueden optar demoler lo edificado si les causara perjuicio o hacer suyo lo edificado sin obligación de pagar su valor (artículo 943 del CC).
• Cuando los suegros actúan de mala fe, la consecuencia es que el yerno o nuera puede optar entre exigir que se le pague el valor actual de la edificación o pagar el valor de terreno (artículo 942 del CC).

La probanza de la mala fe es un tema harto complicado (probatio diabólica).

• Para probar la mala fe del yerno o nuera, puede aplicarse lo que establece el artículo 914 del CC:

Se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba en contrario.

La presunción a que se refiere este artículo no favorece al poseedor del bien inscrito a nombre de otra persona.

Esto siempre de que se trata de un inmueble inscrito y teniendo presente que es una presunción iuris tantum, esto es, que admite prueba en contrario.

• Para probar la mala fe de los suegros, deberá analizarse el comportamiento que adopten en cada caso en concreto, por cuanto no será lo mismo que el yerno o nuera construyan en un terreno que los suegros no habiten, máxime si estos domicilian en otra ciudad a [excepción de] el caso —bastante común, por cierto— de que la construcción se realice en los aires o en un área libre de la casa de los suegros, estos difícilmente podrían alegar buena fe si consienten la construcción, que como sabemos tiene un plazo considerable de duración, y luego pretenden desconocer la misma argumento que el yerno o nuera lo hizo de mala fe, es decir, sin su conocimiento o contra su voluntad. Al respecto, la Corte Suprema ha indicado que debería probarse el requerimiento por parte de los dueños del suelo, en este caso los suegros, de la entrega del bien o de la abstención de la construcción[11].

5. Conclusión

Si realizas mejoras o construyes en el terreno de tus suegros deberás tener presente que el dueño del suelo (es decir, tus suegros) adquieren lo que se une o adhiere materialmente a él (artículo 948 CC). Ahora bien, dependerá del tipo de transformación, modificación, alteración o edificación material que realices para determinar qué derecho te corresponde en caso el amor se termine y exijan que te retires del inmueble.

Si solo se trató de refacciones, arreglos o ampliaciones que no tengan gran magnitud y no alteren la esencia del inmueble, como adición de una nueva habitación, instalación de otro baño, remodelación de cocina, construcción de un garaje o instalación de un sistema de aire acondicionado, te encontrarás bajo el régimen de las mejoras que solo te da el derecho al reembolso de su valor y, de ser el caso, a la retención del inmueble.

En cambio, si has realizado una edificación de un gran valor o dimensión, como la construcción de toda una vivienda en un terreno libre o de uno o varios departamentos en los aires de la casa de tus suegros, te encontrarás bajo el régimen de la accesión que pueda dar opción a que te paguen el valor de lo construido, adquirir el valor del inmueble abonando su valor o a perderlo todo, según que tú o tus suegros actúen de buena o mala fe, conforme se ha detallado ut supra.

Finalmente, podrías ahorrarte todo este laberinto de problemas si logras que tus suegros te transfieran la propiedad del inmueble (y de tu pareja, claro está) o independicen los aires de su casa a tu favor (y de tu pareja, claro está). En ese caso, los problemas se presentarían por haber construido en la copropiedad o propiedad exclusiva de tu pareja (o expareja), pero eso ya es tema para otro artículo.

[1] Abogado y magíster por la Universidad César Vallejo.

[2] “Me enseñaste” del álbum “Si el norte fuera el sur” (1996).

[3] Ramírez Cruz, Eugenio María. Tratado de Derechos Reales. Tomo I: Bienes – Posesión. Lima: Gaceta Jurídica. 2017, p. 527.

[4] Gonzales Barrón, Gunther. Tratado de Derechos Reales. Tomo I. Lima: Jurista. 2013, p. 988.

[5] Ibidem, p. 996.

[6] Disponible aquí (consultado 02-03-26)

[7] Destacado agregado

[8] Gonzales Barrón, Gunther. Op. Cit., pp. 1014-1015.

[9] “(…) resulta evidente que el Colegiado Superior no ha cumplido con el deber de establecer si las edificaciones y/o construcciones realizadas por la demandante tienen calidad de mejoras, toda vez que señala, sin mayor análisis, que las obras efectuadas corresponden a edificaciones que deben sustanciarse a través de la pretensión de accesión. En efecto la Sala Superior no ha tomado en consideración el informe pericial de fojas seiscientos quince y siguientes (pericia que no fue objeto de cuestionamiento por las partes), por el cual los peritos han establecido la existencia de mejoras así como de edificaciones construidas, esto es, si bien se alega la existencia de edificaciones, corresponde al órgano jurisdiccional verificar y detallar aquellas mejoras que deben ser reembolsadas. Asimismo, dicho informe pericial debe ser contrastado con otros medios probatorios aportados en el proceso, como lo es el Contrato de Arrendamiento de fecha uno de diciembre de dos mil cuatro, presentado por la demandada, en cuya virtud se otorgó en arrendamiento el inmueble a favor de la empresa demandante, habiéndose detallado en el contrato el estado del inmueble, y por el cual se ha convenido las mejoras a efectuarse tanto por el arrendador como por la arrendataria, las cuales se realizarán con la finalidad de promover y viabilizar el giro de sus actividades.” – Casación 2278-2016, Huaura

[10] Véase: https://www.corteidh.or.cr/sitios/tesauro/tr1938.htm (Consultado el 01/06/2023)

[11] Véase Casación 2081-2003, Moyobamba. Disponible en: Casuística de jurisprudencia civil. Lima: Gaceta Jurídica. 2011, p. 221