Hace un tiempo tomé conocimiento de la tramitación de un proceso de desalojo que tiene como a uno de sus protagonistas al asistente técnico de nuestra selección de futbol, Nolberto Solano Todco. Hace poco, mediante la sentencia en casación N° 1725-2016-Lima Este, la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema puso fin a esta controversia. Este caso, a decir verdad, tiene más de una arista interesante, pero en estas líneas voy a limitarme a esbozar un análisis crítico en torno a la aplicación que hace la Corte Suprema de la regla vinculante 5.1 del IV Pleno Casatorio Civil.
Sucedió que Solano fue demandado en un proceso de desalojo por ocupación precaria ante el Segundo Juzgado Civil de La Molina y Cieneguilla, el cual pertenece a la Corte de Lima-Este. El demandante, Renzo Escobar Tillit, afirma en su demanda que celebró un contrato de compraventa de un bien inmueble con Solano el 12 de julio de 2013, en el cual se estipuló que el precio se pagaría en dos cuotas y se firmaría la correspondiente escritura pública a más tardar el 1 de octubre de ese mismo año.
Según afirma Escobar, Solano no cumplió con el pago acordado ni tampoco se suscribió la escritura pública, lo que configuraba el presupuesto de resolución contractual previsto en la cláusula octava del contrato de compraventa. Por ello, se le remitió a Solano una carta notarial el día 2 de octubre del 2013. En esta carta, Escobar da por resuelto el contrato de compraventa invocando el artículo 1430 del Código Civil.
Lea también: ¿Por qué se protege la posesión?: Fundamentos de la tutela posesoria
Por su parte, Solano contesta alegando, entre otras cosas, que la carta notarial nunca fue recibida debidamente. Si bien no cuestiona que la carta notarial fue diligenciada en su domicilio contractual, resalta que la propia notaría dejó constancia de que nadie quiso recibir la carta, por lo que la misma terminó siendo devuelta. Así, la defensa de «Ñol»” plantea que no puede haber resolución contractual, pues no ha existido una adecuada comunicación de la voluntad de resolver el contrato por parte de Escobar. Si la carta notarial fue devuelta, se supone, según tal defensa, que el destinatario no ha tomado cabal conocimiento de su contenido.
El Juzgado desestima la demanda, mientras que la Sala Civil Transitoria descentralizada de Ate hace lo contrario. Ambos órganos jurisdiccionales aplican de forma distinta la regla vinculante 5.1 del IV Pleno Casatorio Civil. La parte demandada presenta recurso de casación. ¿Cómo aplica acá dicha regla la Sala Suprema? Veamos.
Lea también: La nulidad del acto jurídico en el proceso de desalojo, por Fort Ninamancco
El Máximo Tribunal resalta (considerando octavo) que la notaría dejó constancia de que no se entregó la carta notarial en el domicilio del demandado. La notaría constató que, al diligenciarse la carta notarial, una persona se hizo presente pero no se identificó y manifestó que Solano ya no residía allí. La Sala Suprema también recuerda (considerando noveno) que, conforme al artículo 1430 citado, la resolución contractual solo se configura una vez que “la parte interesada comunique a la otra que quiere valerse de la cláusula resolutoria”.
A continuación, la Sala Suprema invoca la regla vinculante 5.1 del IV Pleno Casatorio Civil, según la cual hay un supuesto de posesión precaria en los casos de “resolución extrajudicial de un contrato, conforme a lo dispuesto en los artículos 1429 y 1430 del Código Civil. En estos casos se da el supuesto de posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el bien. Para ello, bastará que el Juez, que conoce del proceso de desalojo, verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir, la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, más no así, la improcedencia”.
Lea también: La prescripción adquisitiva de dominio en la jurisprudencia, por Fort Ninamancco
Ahora bien, según la Sala Suprema, “no se puede tener certeza absoluta” de que la carta notarial “haya surtido sus efectos” (considerando décimo). Es decir, la Sala Suprema considera que existen dudas sobre si el contrato de compraventa fue resuelto adecuadamente o no. Así, la carta notarial no fue entregada en el domicilio contractual porque supuestamente el demandado ya no residía allí. Sin embargo, la invitación a conciliar previa a la demanda sí fue notificada con éxito, es más, el propio demandado reconoce que recién con tal invitación toma conocimiento de la carta notarial de resolución contractual. Entonces, a la Sala Suprema le resulta extraña esta circunstancia: si la invitación a conciliar sí se notificó bien, era de esperar que lo mismo hubiera sucedido con la carta notarial, pero no fue así. Bajo tal orden de ideas, la Sala Suprema concluye en su considerando décimo: “tal como se puede advertir de la certificación notarial, dicha carta no fue entregada por el personal de la Notaría, ni fue recepcionada en el domicilio de destino, existiendo dudas respecto de la validez o invalidez de la pretendida resolución de contrato, por lo que resulta evidente que el caso de autos, resulta complejo, pues no toca en este proceso analizar si se configuró o no la resolución de contrato, en la medida que existe incertidumbre respecto de su comunicación” (el resaltado es agregado).
Discrepo. Además, esta forma de aplicar la regla vinculante 5.1 del IV Pleno Casatorio Civil resulta disfuncional. La resolución extrajudicial podría neutralizarse de forma muy sencilla: negándose a recibir la comunicación que remite la parte interesada en la resolución, alegando simplemente que el destinatario tiene un nuevo domicilio. Con este criterio, las reglas vinculantes 5.1 y 5.2 del IV Pleno Casatorio Civil, que tienen como presupuesto comunicaciones dirigidas al poseedor, devendrían prácticamente en inoperantes, toda vez que el destinatario de las mismas puede libremente negarse a recibirlas.
Lea también: El desalojo extrajudicial. Entrevista a Fort Ninamancco
Pero no solo un enfoque práctico revela la necesidad de abandonar este criterio. El mismo tampoco es sostenible desde un punto de vista normativo. El artículo 1374 del Código Civil exige nada más que la comunicación llegue a la dirección del destinatario, para que la misma se considere conocida. Es más, el citado artículo 1374 afirma categóricamente que las comunicaciones contractuales se consideran conocidas “en el momento” en que llegan a dicha dirección, no después. En este caso, la notaría claramente certificó que la comunicación había llegado a la dirección del demandado. Si la comunicación notarial es rechazada por alguna persona, pues es una circunstancia irrelevante desde el punto de vista jurídico. Justamente porque es muy fácil devolver la comunicación o negarse a recibirla, el propio artículo 1374 precisa que la presunción de conocimiento se evade solo si el destinario prueba “haberse encontrado, sin su culpa, en la imposibilidad” de conocer la comunicación.
Así, bien vistas las cosas, la exitosa notificación de la invitación a conciliar no siembra confusión o duda, como postula la Sala Suprema, sino que más bien termina de confirmar que el demandado no varió de domicilio contractual, por lo que mal puede decirse que exista una incertidumbre sobre la eficacia de la comunicación de resolución contractual.
A decir verdad, podemos discutir con amplitud en torno a la forma de aplicación de la regla vinculante 5.1 del IV Pleno Casatorio Civil. Evidentemente hay que optar por una interpretación que brinde practicidad a esta regla: cuando la demanda de desalojo se sustenta en una resolución contractual a nivel extrajudicial, el Juez solo debe “mirar” las comunicaciones y evaluar si las mismas cumplen o no con los requisitos previstos en el contrato o en los artículos 1429 y 1430 del Código Civil. ¿Puede el Juez “mirar” si hubo realmente o no incumplimiento contractual? En sede de desalojo, insisto, la regla vinculante 5.1 ordena que el Juez se limite a evaluar comunicaciones, no la ejecución del contrato. ¿Y cuándo puede decirse que “los hechos revisten mayor complejidad”? Pues la respuesta es la misma. La complejidad debe entenderse como referida a genuinos problemas al momento de evaluar las comunicaciones. Sobre todo cuando el poseedor presenta pruebas dirigidas a demostrar que por razones ajenas a su voluntad (“sin su culpa”) se encontraba imposibilitado de conocer las comunicaciones que llegaran a su domicilio. ¿Pero no es este un supuesto muy raro? Pues sí, y justamente la regla vinculante 5.1 entiende que los hechos complejos se presentan excepcionalmente. En el presente caso, nada de esto o algo parecido ocurrió. De hecho, no se aprecia nunca que el demandado haya pretendido variar su domicilio contractual siguiendo lo estipulado en el artículo 40 del Código Civil. En rigor, es difícil considerar que exista incertidumbre respecto de la comunicación de la voluntad de resolver el contrato.
Sin perjuicio de lo expuesto hasta aquí, considero importante dejar las siguientes anotaciones: si se sigue la tesis de la Sala Suprema y se entiende que la carta notarial no cumplió su función, ¿no se puede considerar que la voluntad de resolver el contrato se conoció al momento de la notificación de la invitación a conciliar, en el momento de la notificación de la demanda o en la misma audiencia única? Esta pregunta revela otro perfil de la aplicación de la regla vinculante 5.1. Hay que decir que los artículos 1429 y 1430 del Código Civil nunca exigen que la toma de conocimiento de la voluntad de resolver sea únicamente notarial. De igual forma, el artículo 1374 del Código Civil establece una presunción de conocimiento, prescindiendo de si hubo o no la intervención de un notario. Por lo tanto, aquí lo relevante es si el demandado tomó conocimiento o no de la voluntad de resolver del demandante. Pueden surgir algunos inconvenientes de orden procesal con respecto a si la notificación de la demanda o la audiencia única son mecanismos idóneos para constituir la precariedad de la posesión. Empero, no debería dudarse de la capacidad de la notificación de una invitación a conciliar para perfeccionar el intento de resolución extrajudicial, de tal manera que llegada la audiencia de conciliación, el contrato ya se habría resuelto y generado la precariedad en la posesión del invitado.
16 Ene de 2018 @ 18:38
