Extensión de la propiedad: subsuelo, sobresuelo y espacio aéreo (artículo 954 del Código Civil)

2128

Sumario. 1. Introducción, 2. La extensión del derecho a la propiedad al subsuelo y al espacio aéreo como manifestación de los atributos del derecho propiedad: el uso y el goce, 3. Límites a la extensión del derecho de propiedad: la utilidad condicionada al interés social, 3.1. El interés social en el sobresuelo, 3.2. El interés social en el subsuelo, 3.3. La arbitrariedad del criterio de utilidad como límite a la extensión del derecho de propiedad, 4. Conclusiones, 5. Bibliografía.


1. Introducción

De acuerdo con el artículo 954 de nuestro Código Civil (en adelante CC):

La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.

La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

La propiedad es aquel derecho subjetivo que permite a su titular ejercer todos los atributos del derecho de propiedad, es decir, usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien que ostenta.

Conocido el concepto de propiedad, corresponde examinar su extensión, a saber, en qué medida se extiende el poder del propietario. Particularmente con respecto a los bienes inmuebles el problema ha sido muy debatido. La invocación del derecho romano guarda hoy un interés puramente histórico, dado que las transformaciones políticas, económicas y técnicas necesariamente han causado un cambio significativo en los conceptos jurídicos. (Da Silva Pereira, 2014, p. 101)

2. La extensión del derecho a la propiedad al subsuelo y al espacio aéreo como manifestación de los atributos del derecho propiedad: el uso y el goce

La noción geométrica de superficie, como expresión del suelo, no satisface las exigencias jurídicas, ya que es obvio que el propietario no tendría la posibilidad de ejercer los poderes dominiales de uso y disfrute (ius utendi et fruendi) si se le negara el derecho a lo que está abajo y arriba. No podría construir o plantar, no tendría los medios para para ejercitar los atributos del derecho de propiedad si el concepto de dominio estuviera restringido a la capa externa de la cubierta terrestre. De ahí la idea de que la propiedad del suelo se extiende al subsuelo y al espacio aéreo. Pero, aun así, la cuestión permanece, en la pregunta de hasta dónde. Si siempre se expande, o si encuentra algún límite. Este problema ocupó la mente de los romanos. (Ídem)

Si un propietario cuenta con todos los atributos del derecho de propiedad es evidente que puede construir o plantar sobre su terreno por lo que la propiedad se extiende evidentemente al sobresuelo o espacio aéreo pero la duda persiste en saber ¿hasta qué altura podría construir o plantar? Nuestro ordenamiento nacional tendría la respuesta, o sea, el dueño de un bien podrá construir o plantar en su terreno hasta dónde le resulte “útil”. Mientras que en cuanto al subsuelo le queda vedada, por ley (para nosotros interés social) la apropiación de los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos y otros bienes regidos por leyes especiales.

En el mismo sentido, se ha afirmado que la propiedad de un predio no puede quedar circunscrita a la superficie, pues para su idónea utilización se requiere tener un derecho sobre el sobresuelo (indispensable para sentar cimientos de una construcción) y también sobre los aires (para levantar desde el suelo las edificaciones). No se oculta la importancia de este dispositivo, habida cuenta de que permite identificar la propiedad y distinguirla de las propiedades vecinas. (Arias Schreiber Pezet, 2014, p. 291)

3. Límites a la extensión del derecho de propiedad: la utilidad condicionada al interés social

3.1. El interés social en el sobresuelo

Hay que tener presente que el derecho de dominio no es ilimitado, pues la función social de la propiedad y el rol que cumple dentro de la sociedad ha superado el antiguo concepto romano según el cual la propiedad no tiene límites, pues va desde el cielo hasta el infierno (usque ad sidere et usque ad inferus).

Así lo establece el 954 cuando enmarca las fronteras del suelo y sobresuelo en el principio de la utilidad. Se trata de un factor flexible por su misma naturaleza y no tiene, en consecuencia, un señalamiento matemático. Lo que es útil para el propietario gira alrededor de las circunstancias y varía en la práctica, debiendo hacer notar que los avances tecnológicos conducen a hacerlo más amplio, en tanto que el desarrollo de la vida comunitaria va en sentido contrario. (Arias Schreiber Pezet, 2014, p. 291)

Un ejemplo facilitará la comprensión de este fenómeno. Supongamos la existencia de una propiedad cualquiera, cercana a un aeródromo. Al propietario le interesa construir una torre, en función de la actividad industrial que realiza en la superficie. Pero por otra parte no puede prohibir ni impedir el vuelo de los aviones por encima de su suelo, ni su despegue y aterrizaje. Surge entonces un conflicto de intereses opuestos: el del propietario y el de la comunidad, para la cual el transporte aéreo es fundamental. En Alemania, la ley de tráfico aéreo del 1 de agosto de 1922 sanciona una responsabilidad objetiva en mérito al riesgo creado y le confiere al propietario el derecho a una reparación por los daños que pueda sufrir al tener que tolerar el sobrevuelo de los aviones sobre la superficie, vulnerando su derecho al sobresuelo. (Ibídem, pp. 291-292)

El artículo 13 de la Ley 24882 (Ley de Aeronáutica Civil) señala que “nadie puede oponerse en razón de un derecho de propiedad al vuelo de una aeronave”, de igual manera los artículos 26 y siguientes de la misma Ley, señalan expresamente las restricciones legales a la propiedad que se establece en función a las operaciones aéreas. (Vásquez Ríos, 2003, p. 72)

Por tanto, en relación con el sobresuelo, el interés social (vuelo de aviones) prevalecerá sobre la actividad del particular (industrial), tratándose de una restricción de carácter legal.

3.2. El interés social en el subsuelo

En relación al subsuelo, al artículo 1230 del Código Civil brasileño del 2002 señala:

La propiedad del suelo no incluye depósitos, minas y otros recursos minerales, potenciales de energía hidráulica, monumentos arqueológicos y otros bienes mencionados por leyes especiales.

Por su parte, nuestra Carta Magna de 1993 nos dice en su artículo 54:

Territorio, soberanía y jurisdicción: El territorio del Estado es inalienable e inviolable. Comprende el suelo, el subsuelo, el dominio marítimo, y el espacio aéreo que los cubre.

A su turno el artículo 66 del mismo cuerpo normativo señala:

Recursos Naturales: Los recursos naturales, renovables y no renovables, son patrimonio de la Nación. El Estado es soberano en su aprovechamiento. Por ley orgánica se fijan las condiciones de su utilización y de su otorgamiento a particulares. La concesión otorga a su titular un derecho real, sujeto a dicha norma legal.

De las normas constitucionales citadas, queda claro que la extensión del derecho de propiedad de los particulares se extiende al suelo y sobresuelo en la medida que no se traten de recursos naturales renovables y no renovables, yacimientos, restos arqueológicos y otros regidos por leyes especiales ya que estos escapan a su utilidad (o porque estos bienes responden a un interés social y no de los particulares).

La extensión no es solo una cuestión del particular; está sometida al interés social, de forma tal que no podemos pretender adueñarnos del sobresuelo (espacio aéreo) o del subsuelo (recursos naturales y demás). El propietario tiene derecho sobre el volumen necesario para el uso de la finca, de acuerdo con su destino económico y con las limitaciones establecidas por las leyes. Así, la propiedad se extiende a todo aquello que sea susceptible de apropiación y en la medida en que le sea útil, salvo las riquezas del subsuelo, hidrocarburos, minerales y restos arqueológicos. (Varsi Rospigliosi, 2019, pp. 243-244)

El límite de extensión de la propiedad también lo encontramos, entre otros, en el Codice, artículo 840; Code, artículo 552; BGB, artículo 905; Código suizo, artículo 667; Código boliviano, artículo 111; Código de Brasil, artículo 1229; Código portugués, artículo 1344; Código de Paraguay, artículo 195662; y el reciente Código Civil y Comercial argentino, artículo 1945. (Ibídem, pp. 244-245)

3.3. La arbitrariedad del criterio de utilidad como límite a la extensión del derecho de propiedad

A nuestro parecer, el criterio de utilidad resulta arbitrario, primero, porque siempre hallará su límite en el interés social y segundo, porque que duda cabe, los recursos naturales, yacimientos y restos arqueológicos siempre proporcionarán beneficios económicos (utilidad) a quienes resulten sus titulares sean particulares o no. Es por eso que mejor sería establecer al interés social como límite a la extensión del derecho de propiedad y no a la utilidad.

4. Conclusiones

La propiedad es aquel derecho subjetivo que permite a su titular ejercer todos los atributos del derecho de propiedad, es decir, usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien que ostenta.

Si un propietario cuenta con todos los atributos del derecho de propiedad es evidente que puede construir o plantar sobre su terreno por lo que la propiedad se extiende evidentemente al sobresuelo o espacio aéreo pero la duda persiste en saber ¿hasta qué altura podría construir o plantar? El dueño de un bien podrá construir o plantar en su terreno hasta donde le resulte útil.

Siguiendo a Max Arias Schreiber, lo que es útil para el propietario gira alrededor de las circunstancias y varía en la práctica, debiendo hacer notar que los avances tecnológicos conducen a hacerlo más amplio, en tanto que el desarrollo de la vida comunitaria va en sentido contrario.

En relación al sobresuelo el interés social (vuelo de aviones) prevalecerá sobre la actividad del particular (industrial), tratándose de una restricción de carácter legal.

En cuanto al subsuelo, al propietario le queda vedada, por ley, la apropiación de los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos y otros bienes regidos por leyes especiales también por un interés social.

El criterio de utilidad resulta arbitrario, primero, porque siempre hallará su límite en el interés social y segundo, porque que duda cabe, los recursos naturales, yacimientos y restos arqueológicos siempre proporcionarán beneficios económicos (utilidad) a quienes resulten sus titulares sean particulares o no. Es por eso que mejor sería establecer al interés social como límite a la extensión del derecho de propiedad y no a la utilidad.

5. Bibliografía

ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Derechos Reales. Tomo III. Lima: Normas Legales.

DA SILVA PEREIRA, Cario Mário (2014). Instituições de Direito Civil. Direitos Reais. Volúmen IV, Rio de Janeiro: Forense.

VARSI ROSPIGLIOSI, Enrique (2019). Tratado de Derechos Reales. Posesión y Propiedad. Tomo 2. Lima: Universidad de Lima.

VÁSQUEZ RÍOS, Alberto (2003). Derechos Reales. Propiedad. Copropiedad. Usufructo. Superficie. Servidumbre. Tomo II. Lima: San Marcos.

Comentarios: