Derechos reales: todo lo que debes saber de la «copropiedad»

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Sumario.- 1. La copropiedad, 2. Un caso de copropiedad, 3. Nuestra definición, 4. Carácter transitorio de la copropiedad, 5. La partición en la copropiedad, 6. Nuestra definición de partición, 7. Ejemplo de partición, 8. Causales de extinción, 9. Conclusiones, 10. Bibliografía.


1. La copropiedad

De acuerdo con el artículo 969 del Código Civil:

Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.

Según una doctrina tradicional, la copropiedad consiste en la coexistencia de varios derechos de propiedad sobre una cosa, incidiendo cada uno sobre cuotas-partes ideales de la cosa (por ejemplo, sobre un tercio o sobre un cuarto de la cosa, etc.). (Soares, Crispim, Fernandes y Alves, 2017, p. 128)

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En la copropiedad un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas, ninguna de las cuales ejerce la propiedad sobre una parte material del bien, sino que cada una tiene un derecho proporcional, una cuota, sobre el todo. Cada propietario tiene derechos individuales sobre su cuota, puede disponer de ella, pero para enajenar, gravar o arrendar el bien común se requiere que todos los copropietarios estén de acuerdo. Hay si se quiere concurrencia de derechos sobre el bien. (Avendaño Valdez y Avendaño Arana, 2017, p. 93)

En sede nacional, el artículo 969 define a la copropiedad al establecer sus características fundamentales, las cuales son:

  1. La existencia de un bien determinado (o de varios bienes)
  2. La pluralidad de sujetos, proyectado hacia el mismo bien o bienes.
  3. La particularidad de que sus derechos están representados por cuotas ideales o porcentajes y no sobre partes materiales del bien o bienes. (Arias Schreiber Pezet, 2011, pp. 349-350)

2. Un caso de copropiedad

Pongamos un ejemplo: Paola, Nelly, Mery y Juan, recién egresados de la carrera de veterinaria, deciden comprar un terreno en Lurín para destinarlo al negocio de hospedaje para perros y atención médica; el precio asciende a la suma de US$ 60,000.00 con un área de 1,000 mt².

Los médicos veterinarios cumplen con el pago en partes iguales, es decir US$ 15,000 cada uno; el documento privado es elevado a escritura pública e inscrito en los registros públicos. En el presente caso Paola, Mery, Nelly y Juan se han convertido en copropietarios del terreno de Lurín, teniendo cada uno una cuota ideal sobre el mismo que corresponde al 25 % de acciones y derechos. (Rojas Ulloa, 2018)

3. Nuestra definición

Por tanto, definimos a la copropiedad como aquella situación en la que sobre un mismo bien (verbigracia, un terreno o un edificio con departamentos) concurren dos o más propietarios, teniendo cada uno de ellos una cuota ideal sobre el bien, generalmente cada una de ellas representada en porcentajes.

4. Carácter transitorio de la copropiedad

Para algunos autores la copropiedad debe ser pasajera y transitoria, porque riñe con el carácter exclusivo y excluyente del derecho de propiedad, por cuanto el sujeto de derecho no es un solo individuo sino dos o más que lo ejercen simultáneamente; sin embargo, cada copropietario es el señor de una cuota ideal de la cosa. (Vásquez Torres, 2005, p. 188)

Vale recalcar que tradicionalmente la propiedad ha estado vinculada a la idea de aseguramiento de una cosa con exclusión de cualquier otro. El condominio comprende el ejercicio del derecho dominial por más de un propietario simultáneamente. Por tanto, existe una contradicción entre dos nociones: propiedad que es exclusiva y condominio que se basa en la comunidad de derechos. Esta incompatibilidad entre la propiedad y la pluralidad de propietarios ya impresionaba a los romanos a tal punto que uno de sus grandes jurisconsultos, Celso, lo enunció diciendo: duorum vel plurium in solidum dominium vel posesionem esse non potest. (Da Silva Pereira, 2014, p. 167)

Es decir, no puede existir propiedad o posesión de dos o más personas solidariamente sobre la misma cosa. Vale decir, que la propiedad, señorío universal de la cosa, no puede pertenecer a más de un dominus simultáneamente, aunque su pertenencia a más de un sujeto es legal, pro parte. (Ídem)

Por tanto, la copropiedad al ser una figura transitoria y opositora al carácter exclusivista del derecho de propiedad, podrá desaparecer tarde o temprano a través de la partición.[1].

5. La partición en la copropiedad

De acuerdo con el artículo 983 del Código Civil:

Por la partición permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican.

Para una doctrina nacional, esta consiste en convertir la cuota ideal o abstracta de cada propietario en un bien material. Siendo una operación conmutativa entre los distintos interesados análoga a la permuta. (Vásquez Torres, 2003, p. 205)

Lea también: Copropiedad como consecuencia del fenecimiento del régimen de sociedad de gananciales [Resolución 1689-2016-Sunarp]

Según Alessandri la palabra partición tiene dos significados distintos. En un sentido amplio es un conjunto de actos encaminados a poner fin al estado de indivisión mediante la liquidación y distribución entre los copartícipes del caudal poseído pro indiviso, en parte o lotes que guarden proporción con los derechos cuotativos de cada uno de ellos. En un sentido restringido, es la operación por la cual es bien común se divide en tantos lotes cuantos comuneros haya, recibiendo cada uno de éstos la propiedad exclusiva de uno de esos lotes. De esta manera las cuotas indivisas y abstractas de cada uno de los comuneros se transforman en partes concretas y materiales; la propiedad indivisa es sustituida por una propiedad unitaria. (Figueroa Almengor, 2013, p. 4)

En el ámbito registral por Resolución 1171-2012-SUNARP de fecha 10/08/2012-SUNARP-TRL señala que cuando en la división y partición de un inmueble, se le adjudica a un ex copropietario una parte material debe reputarse que es propietario exclusivo de dicha parte material. (Ídem)

En otras palabras, la partición es el modo especial y típico de liquidación y extinción de la copropiedad y puede ser invocada por cualquiera de los copropietarios o de sus acreedores, pues siempre se quiere facilitar la consolidación de la propiedad. Si la sociedad conyugal es demandante, el cónyuge codemandante ejerce la representación de su sociedad, al amparo del artículo 65 del CPC, pudiendo solicitar la división y partición del inmueble en su condición de copropietarios. (Exp. 19888-98-Lima, Data 30,000. G.J)

El condómino que se sienta perjudicado por el ejercicio exclusivo de la propiedad por otro de los condóminos, tiene expedito su derecho a solicitar la indemnización y a solicitar la partición. (Casación 424-96-Ica. El Peruano, 20/04/98, p. 723)

6. Nuestra definición de partición

Por tanto, concebimos a la partición como aquel conjunto de actos u operaciones tendientes a poner fin al estado de indivisión (que genera la copropiedad) convirtiendo las cuotas ideales o abstractas de los copropietarios (representadas en porcentajes) en partes concretas y materiales. Pudiendo ser pedida por los copropietarios o sus acreedores.

7. Ejemplo de partición

Imaginemos el caso de dos casas de Juan y Pedro. Tanto Juan y Pedro tienen el 50 % de cada casa. Si Juan y Pedro celebran una partición y Juan se queda con una casa y Pedro con la otra, lo que ocurre jurídicamente es que Pedro le transfiere a Juan el 50 % que tenía en la casa que se le adjudica a Juan. A cambio, Juan le transfiere a Pedro el 50 % que tenía en la casa que se le adjudica a Pedro. Pedro le transfiere a Juan derechos sobre una casa a cambio de derechos sobre la otra casa que le transfiere Juan. Esto es una permuta. (Avendaño Valdéz y Avendaño Arana, 2019, p. 103)

Según Albaladejo “el derecho a pedir la división es el gran remedio que cualquier condueño tiene cuando las cosas no van en la comunidad como él desea o cuando su criterio es vencido, si no es precisa unanimidad, por el acuerdo de mayoría. De ese modo también se consigue frenar (en vez de concediendo otros remedios legales) eficazmente que una mayoría que desea seguir en comunidad, se imponga a la minoría”. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 368)

La partición no supone necesariamente la división del bien. Si se parten dos casas entre dos copropietarios y se le adjudica una casa a cada uno, no hay división. Si lo que se parte es un terreno y se le adjudica una sección a cada copropietario, además de haber partición habrá división. (Avendaño Valdéz y Avendaño Arana, 2019, p. 103)

8. Causales de extinción

De acuerdo al artículo 992 de nuestro Código Civil (en adelante CC) la copropiedad se extingue por:

1.- División y partición del bien común.

2.- Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario.

3.- Destrucción total o pérdida del bien.

4.- Enajenación del bien a un tercero.

5.- Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios.

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Veamos una por una las causas de extinción:

8.1. División y partición 

En este caso opera la partición (pedida por los copropietarios o sus acreedores) ósea aquel conjunto de actos u operaciones tendientes a poner fin al estado de indivisión (que genera la copropiedad) convirtiendo las cuotas ideales o abstractas de los copropietarios (representadas en porcentajes) en partes concretas y materiales.

8.2. Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario

En este caso opera la consolidación, es decir, la reunión en uno de los copropietarios del resto de cuotas de los otros copropietarios. En suma, se trata de la reunión en una misma persona del derecho de propiedad. Por ejemplo, comprando uno de los copropietarios el resto de cuotas de los demás copropietarios.

8.3. Destrucción total o pérdida del bien

A este supuesto le resulta aplicable, mutatis mutandis, lo dispuesto por el inciso 4 del artículo 922 (extinción de la posesión).

Al perecer (destruirse) el objeto, el derecho se extingue, ya sea cuando desaparece en su sustancia (muerte del animal, incendio de la casa) o cuando pierde las cualidades esenciales para su uso, como se da, por ejemplo, con el tramo de playa, antes usado y construido, pero luego permanentemente sumergido. (Da Silva Pereira, 2014, p. 65)

La destrucción también existe en la transformación que desfigura la cosa, haciendo imposible distinguirla de otra, como en los casos de confusión, comisión, adjunción, avulsión. En todos estos casos, la pérdida de posesión (y de la copropiedad) ocurre sola. Pero su deterioro no implica pérdida, ya que, aunque perjudicada o degradada económicamente, la cosa continúa cumpliendo con su finalidad, permitiendo que la posesión sobreviva al hecho dañino. (Ibid.)

En otras palabras, la destrucción total es aquella forma de extinción de la copropiedad que ocurre cuando: 1. Desaparece el bien completamente, 2. Desaparece la finalidad para la cual el bien existía y se utilizaba o 3. Se transforma en un bien distinto.

Respecto a la pérdida del bien, esta es una consecuencia de no poder ejercitar actos posesorios sobre él. Esto acontece cuando un bien queda fuera del comercio. Desde luego cuando transitoriamente no se posee, no se produce la pérdida de la posesión (ni de la copropiedad). Así sucede, por ejemplo, si se deja un automóvil estacionado en una calle, sin ánimo de abandonarlo. (Arias Schreiber Pezet 2011, p. 143)

Advierte una doctrina nacional, que el bien no desaparece materialmente; permanece, pero el poseedor ignora su paradero, y mantiene su utilidad económica al poder recuperarse. En tanto hay la intención de recuperarla, no se renuncia al derecho. Licet possessio nudo animo adquiri non possit, tamem solo animo retineri potest. (Varsi Rospiglios, 2019, p. 105)

En suma, la pérdida del bien, es aquella forma de extinción de la copropiedad que tiene lugar cuando, a pesar de seguir teniendo existencia y utilidad económica, se ignora el paradero o ubicación del bien y por tanto resulte imposible ejercitarse actos posesorios sobre el mismo.

Consideramos en relación a los inmuebles que más apropiada le resulta la destrucción total del bien que la pérdida como causal de extinción de la copropiedad.

8.4. Enajenación del bien

Tiene lugar cuando los copropietarios por unanimidad[1] deciden todos ellos disponer del bien, o sea transmitirle la propiedad del mismo a otra persona.

8.5. Pérdida del derecho de propiedad

Esta causal supone que los copropietarios han sido vencidos en juicio a través de una resolución judicial

9. Conclusiones

Definimos a la copropiedad como aquella situación en la que sobre un mismo bien (verbigracia, un terreno o un edificio con departamentos) concurren dos o más propietarios, teniendo cada uno de ellos una cuota ideal sobre el bien, generalmente cada una de ellas representada en porcentajes.

La copropiedad al ser una figura transitoria y opositora al carácter exclusivista del derecho de propiedad, podrá desaparecer tarde o temprano a través de la partición.

La partición es aquel conjunto de actos u operaciones tendientes a poner fin al estado de indivisión (que genera la copropiedad) convirtiendo las cuotas ideales o abstractas de los copropietarios (representadas en porcentajes) en partes concretas y materiales.

10. Bibliografía

ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984. Derechos Reales. Tomo III. Lima: Normas Legales.

AVENDAÑO VALDEZ, Jorge y AVENDAÑO ARANA, Francisco (2017). Derechos Reales. Colección “lo Esencial del Derecho” N. 1. Lima: Pucp.

DA SILVA PEREIRA, Cario Mário (2014). Instituições de Direito Civil. Direitos Reais. Volúmen IV, Rio de Janeiro: Forense.

FIGUEROA ALMENGOR, Karina (2013). “División y partición de inmuebles: alcances registrales”. En: Derecho y Cambio Social, año 10, n. 33, pp. 1-9.

ROJAS ULLOA, Milushka Felicitas (2018). “La copropiedad y la partición convencional a propósito de la modificación del Libro V del Código Civil”. Disponible aquí.

SOARES, António; CRISPIM, Júlio; FERNANDES, Liberal y ALVES, Tómas (2017). Lições de Direitos Reais Timor-Leste. Faculdade de Direito da Universidade do Porto, Centro de Investigação Jurídico-Económica, Universidade Nacional Timor Lorosae.

VÁSQUEZ RÍOS, Alberto (2003). Derechos Reales. Propiedad. Copropiedad. Usufructo. Superficie. Servidumbre. Tomo II. Lima: San Marcos.


[1] Artículo 983.- Por la partición permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se le adjudican.

Artículo 984.- Los copropietarios están obligados a hacer partición cuando uno de ellos o el acreedor de cualquiera lo pida, salvo los casos de indivisión forzosa, de acto jurídico o de ley que fije plazo para la partición.

Artículo 985.- La acción de partición es imprescriptible y ninguno de los copropietarios ni sus sucesores pueden adquirir por prescripción los bienes comunes.

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