¿Cuáles son los derechos del propietario según el Código Civil?

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Sumario. 1. Introducción: las relaciones de vecindad, 2. Derecho a cercar un predio, 3. Obligación de deslinde y amojonamiento, 4. Derecho al corte de ramas y raíces invasoras del predio, 5. Conclusiones, 6. Bibliografía.


1. Introducción: las relaciones de vecindad

Las relaciones de vecindad proporcionan constantemente ocasiones de fricción e inconveniencia. El ejercicio de derecho del propiedad o de otro cualquier derecho fruitivo por su titular a menudo lesiona o invade la esfera dominical del que está en el fundo próximo. Y esto sucede, incluso, cuando quien ejercita su derecho lo hace con normalidad, libre de todo espíritu abusivo y por supuesto, del más mínimo afán de causar daño. Es la vida de relación, en la que nos hallamos inevitablemente sumergidos, la que trae consigo un sin fin de molestias para nuestros próximos y que el derecho debe reprimir cuando su nivel de intolerancia invoque la aplicación del sacrosanto principio alterum non laedere. (Alonso Pérez, 1983, pp. 357-358)

Esto quiere decir, que inevitablemente cuando existan dos predios uno al lado del otro, es decir contiguos, potencialmente podrán ocasionarse daños uno respecto del otro en el momento en que alguno de los propietarios decida ejercer el derecho de propiedad que le corresponda, algunas veces con intención y otras sin intención alguna. Lo que generará una responsabilidad civil derivada de un ejercicio abusivo del derecho de propiedad.

Las denominadas relaciones patrimoniales de vecindad hacen referencia, entonces, a la interrelación entre un fenómeno físico, la contigüidad de inmuebles, y otro jurídico, la propiedad. Pues bien, las normas sobre relaciones de vecindad son aquellas reglas legales que instrumentan esas restricciones del dominio impuestas necesariamente por la existencia de otros dominios. Suponen un primer distanciamiento, localizado en el campo del derecho privado, del tradicional concepto del dominio –plena in re potestas– como potestad o facultad absoluta, para tratar de superar la propia contradicción interna de esa posición absoluta y maximalista. (Sanagustín Sánchez, 2011, p. 96)

En otras palabras, al no poder tener ningún derecho carácter absoluto, y la propiedad no es la excepción, el derecho establece límites en su ejercicio para evitar que alguno de los propietarios pueda abusar de los derechos (reales) de los que son titulares, todo en pro de una convivencia pacífica entre miembros de una sociedad.

En los derechos de vecindad, la norma jurídica limita la extensión de las facultades de usar y gozar por parte de propietarios y poseedores de predios vecinos, imponiéndoles un sacrificio que precisa ser soportado para que la convivencia social sea posible y para que la propiedad de cada uno sea respetada. Cada propietario compensa su sacrificio con la ventaja que conlleva el correspondiente sacrificio del vecino. Si así no fuera, si los propietarios pudiesen invocar recíprocamente su derecho absoluto, en la colisión de derechos todos estarían imposibilitados de ejercer sus facultades, pues las propiedades se aniquilarían mutuamente. Se aplica la máxima: Nuestro derecho llega hasta donde comienza el de nuestro semejante. (Chaves de Farias, Rosenvald, 2015, p. 39)

2. Derecho a cercar un predio

De acuerdo con el artículo 965 del Código Civil (en adelante CC) tenemos que:

Artículo 965.- Derecho a cercar un predio

El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo.

No hay manifestación más tangible del carácter exclusivo del derecho de propiedad que
el ver cercado un predio. Al ejercer este derecho, el propietario excluye a terceros de la posibilidad de usar o disfrutar de sus dominios. En la actualidad no es posible imaginar el dominio sobre un predio sin la facultad de cercarlo, pero no siempre fue así. (Pretel Alonso, 2020, p. 422)

Este es un derecho que en algunos casos se convierte en obligación, cuando nace de una disposición municipal (art. 73, inc. 5 de la Ley Orgánica de Municipalidades), derecho que no hace desaparecer las servidumbres que pudieran existir; este derecho se tomaría entonces como una garantía a la inviolabilidad el predio. (Vásquez Ríos, 2003, p. 73)

En buena cuenta, el cercar un predio constituye: 1. un derecho que permite excluir a otros de su uso, goce o disposición; 2. Excepcionalmente una obligación cuando así lo establezca la ley y 3. una manifestación de la inviolabilidad del domicilio constitucional (art. 2, inc. 9).

La Resolución 937-2016-SUNARP-TR-L, sobre la naturaleza jurídica de la facultad de cercar un predio nos dice:

Conforme al artículo 965 del Código Civil, el cercado de un predio es un derecho, mas no una obligación ni mucho menos un elemento de la propiedad.

3. Obligación de deslinde y amojonamiento

De acuerdo con el artículo 966 del CC tenemos que:

Artículo 966.- Obligación de deslinde y amojonamiento

El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean propietarios o poseedores, al deslinde y al amojonamiento.

El deslinde implica una operación física y técnica, mediante la cual, en virtud del título
existente en favor del propietario, se establecen el área, la medida perimétrica y los linderos de los predios (rústicos). Presupone entonces la existencia de una inseguridad actual sobre la demarcación limítrofe, inexactitud o confusión de la misma. Esta situación habilita al titular a compeler a su vecino al deslinde con el objeto de fijar en forma definitiva e indubitable los límites o linderos entre sus predios. (Pretel Alonso, 2020, p. 424)

El amojonamiento, es el ineludible complemento del anterior, pues consiste en la “colocación de mojones o hitos con los cuales quedan objetivizados los linderos”. Es, en buena cuenta, el acto de marcar, mediante señales perceptibles los límites de la propiedad. Nótese que este acto tiene como presupuesto la inexistencia de contienda o litigio sobre los límites o que, habiendo existido, ha quedado dilucidado mediante la acción de deslinde. Entonces, pese a estar claros los linderos, falta señales que hagan perceptible la delimitación, por lo que se procederá al amojonamiento. (Ídem)

En suma, el deslinde y el amojonamiento son aquellos instrumentos complementarios de los que dispone el propietario que tienen como objetivo delimitar un predio contiguo respecto del otro. Como contrapartida constituye una obligación de colaboración de los vecinos ya sean propietarios o poseedores.

Este artículo tiene como finalidad fijar la línea que servirá de lindero entre los inmuebles colindantes, después de un examen de los títulos de propiedad (art. 540 del Código de Procedimientos Civiles y art. 504 del nuevo Código Procesal Civil). De no ser así, puede optar por la colocación de mojones (rectas o señas) que indique los límites de la propiedad. Por los general estos casos se dan con más frecuencia en el campo o zonas de la ciudad por urbanizar. Puede haber dos clases de deslinde: A. Judicial, B. Extrajudicial. (Vásquez Ríos, 2003, p. 73)

La Casación 4529-2013, Arequipa establece los alcances de la obligación de deslinde y amojonamiento:

Se advierte que la norma del artículo 966 del Código Civil vigente, dispone que el propietario de un predio puede obligar a sus vecinos para efectuar el deslinde y amojonamiento de su respectivo predio y en consecuencia la norma no distingue ni
limita la pretensión a los predios rústicos; (…) debe entenderse que la acción que franquea la norma bajo estudio se refiere tanto a los predios rústicos como urbanos

4. Derecho al corte de ramas y raíces invasoras del predio

De acuerdo con el artículo 967 del CC tenemos que:

Artículo 967.- Derecho al corte de ramas y raíces invasoras del predio

Todo propietario puede cortar las ramas de los árboles que se extiendan sobre el predio y las raíces que lo invadan. Cuando sea necesario, podrá recurrir a la autoridad municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos.

Nuestra legislación en este punto, creemos con buen criterio, evita caer en el excesivo tecnicismo de la legislación italiana, la cual al señalar que el vecino tiene derecho a exigir la extirpación de los árboles realiza una categorización en base a la altura de los mismos (árboles de alto fuste, árboles de medio fuste y árboles de bajo fuiste). Asimismo, nuestro Código no considera un plazo para que el propietario del árbol que invade el predio ajeno pueda cortar las ramas invasoras; dejando al dueño del predio invadido que ejercite su derecho en el momento que él estime conveniente y, en caso de encontrar resistencia del otro propietario, recurrir a la autoridad municipal o judicial para lograrlo. (Vásquez Ríos, 2003, p. 66)

Recordemos que en virtud de la extensión del derecho de propiedad, sus atributos, es decir, el uso, el disfrute, la disposición y la reivindicación se extienden al subsuelo y sobresuelo y en esa medida, el propietario puede defender su propiedad cortando las ramas o raíces que la invadan.

5. Conclusiones

En las relaciones de vecindad, inevitablemente cuando existan dos predios uno al lado del otro, es decir contiguos, potencialmente podrán ocasionarse daños uno respecto del otro en el momento en que alguno de los propietarios decida ejercer el derecho de propiedad que le corresponda, algunas veces con intención y otras sin intención alguna. Lo que generará una responsabilidad civil derivada de un ejercicio abusivo del derecho de propiedad.

Al no poder tener ningún derecho carácter absoluto, y la propiedad no es la excepción, el derecho establece límites en su ejercicio para evitar que alguno de los propietarios pueda abusar de los derechos (reales) de los que son titulares, todo en pos de una convivencia pacífica entre miembros de una sociedad.

El cercar un predio constituye: 1. un derecho que permite excluir a otros de su uso, goce o disposición; 2. Excepcionalmente una obligación cuando así lo establezca la ley y 3. una manifestación de la inviolabilidad del domicilio constitucional (art. 2, inc. 9).

El deslinde y el amojonamiento son aquellos instrumentos complementarios de los que dispone el propietario que tienen como objetivo delimitar un predio contiguo respecto del otro. Como contrapartida constituye una obligación de colaboración de los vecinos ya sean propietarios o poseedores.

En virtud de la extensión del derecho de propiedad, sus atributos, es decir, el uso, el disfrute, la disposición y la reivindicación se extienden al subsuelo y sobresuelo y en esa medida, el propietario puede defender su propiedad cortando las ramas o raíces que la invadan.

6. Bibliografía

ALONSO PÉREZ, Mariano (1983). «Las relaciones de vecindad». En: Anuario de derecho civil, v. 36, n. 2, pp. 357-395.

CHAVES DE FARIAS, Cristiano y ROSENVALD, Nelson (2015). Curso de direito civil. Reais. Volume 5. São Paulo: Editora Atlas.

SANAGUSTÍN SÁNCHEZ, Jesús (2011). «Las relaciones de vecindad en el código de derecho foral de Aragón: ‘luces y sombras’ «. En: Revista de derecho civil aragonés, n. 17, Zaragoza: Instituto Fernando el Católico, pp. 93-137.

PRETEL ALONSO, Efraín (2020). «Comentario al artículo 965 del Código Civil peruano». En: Código Civil comentado». Comentan más de 200 especialistas en las diversas materias del derecho civil. Tomo V. Derechos reales. Lima: Gaceta Jurídica, pp. 422-423.

PRETEL ALONSO, Efraín (2020). «Comentario al artículo 966 del Código Civil peruano». En: Código Civil comentado». Comentan más de 200 especialistas en las diversas materias del derecho civil. Tomo V. Derechos reales. Lima: Gaceta Jurídica, pp. 424-426.

VÁSQUEZ RÍOS, Alberto (2003). Derechos reales. Propiedad. Copropiedad. Usufructo. Superficie. Servidumbre. Lima: San Marcos.

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